Long Stay Visa Thailand: 650 Anträge in 5 Monaten - Was Investoren wissen müssen (2026)

Die neue Long Stay Visa für Immobilienkäufer in Thailand klingt verlockend: eine einjährige, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für den Kauf eines Kondominiums ab 3 Mio. Baht (ca. 85.000 USD). Seit dem Start am 1. Oktober 2025 wurden landesweit über 650 Anträge gestellt - doch genehmigt wurden schätzungsweise nur 220 bis 280 davon. Auf Phuket waren es sogar nur 25 bis 35 erteilte Visa in diesem Zeitraum. Das Programm funktioniert, aber es ist kein Automatismus. Wer hier investiert, muss die Spielregeln genau kennen.

Laut Bestätigung der Phuket Immigration und Berichten des Bangkok Post läuft das Programm als Pilotprojekt auf Phuket und bietet drei klar definierte Wege zur Visa-Berechtigung: Kauf eines Kondos ab 3 Mio. Baht mit Eigentumsnachweis und bezahlten Transaktionssteuern, Langzeitmiete ab 85.000 Baht pro Monat, oder eine dreijährige Hausmiete mit einem Mindestwert von ca. 3,06 Mio. Baht. Alle Anträge müssen über von der Tourism Authority of Thailand zugelassene Agenten eingereicht werden.

Kurzantwort

• Mindestkaufpreis: Fertiges Kondominium (Freehold) ab 3 Mio. Baht (ca. 85.000 USD) - nur bei einem tайländischen Bauträger
• Alternative ohne Kauf: Langzeitmiete ab 85.000 Baht pro Monat (ca. 2.400 USD)
• Visa-Laufzeit: 1 Jahr, verlängerbar
• Familie: Ehepartner und Kinder erhalten die Visa ohne zusätzliche Investition
• Genehmigungsquote: Von 650+ Anträgen (Oktober 2025 bis Februar 2026) wurden schätzungsweise nur 220-280 genehmigt
• Ausländerquote: Kauf nur innerhalb der 49%-Fremdbesitzquote pro Projekt möglich
• Staatsgebühr: 1.900 Baht für die Visa, plus 15.000-50.000 Baht für rechtliche Begleitung

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf zur Eigennutzung mit Visa

Der Käufer erwirbt ein fertiges Kondo ab 3 Mio. Baht im Freehold-Modell und stellt einen Antrag auf die Long Stay Visa. Das ist der direkteste Weg. Vorteil: Die Immobilie bleibt ein Vermögenswert, die Visa ist verlängerbar. Nachteil: Das Kapital ist in einem einzigen Objekt gebunden. Die Liquidität des Thai-Kondominium-Markts ist geringer als in Dubai oder Europa. Bei einem Wiederverkauf nach 3-5 Jahren können Kapitalertragssteuern und Maklergebühren anfallen.

Szenario 2: Kauf als Renditeobjekt mit Visa

Der Investor kauft ein Kondo in einer Touristenregion (Pattaya, Phuket, Koh Samui) und vermietet es. Die durchschnittliche Bruttorendite für Kondos im Preissegment 3-5 Mio. Baht beträgt 4-6% pro Jahr vor Abzug von Kosten. Vorteil: Das Objekt generiert laufende Einnahmen. Nachteil: Kurzzeitmietung über Plattformen wie Airbnb ist in Wohnkondos durch den Hotel Act rechtlich eingeschränkt. Die Behörden auf Phuket gehen aktiv gegen unkontrollierte Kurzzeitvermietung vor.

Szenario 3: Langzeitmiete ohne Kauf

Für Interessenten, die keine 85.000 USD investieren möchten, gibt es den Mietweg: ab 85.000 Baht pro Monat - also über 1 Mio. Baht pro Jahr. Vorteil: Kein Eigentumsrisiko, maximale Flexibilität. Nachteil: Das Geld fließt ohne Gegenwert ab. Für diesen Betrag ist in Thailand eine Premium-Villa mietbar - was nicht für jeden erschwinglich ist.

Szenario 4: Abwarten und beobachten

Das Programm ist noch keine zwölf Monate alt. Die lokale Gemeinde auf Phuket übt bereits Druck aus: Thanet Tantipirijakij, Präsident des Phuket Tourism Council, bezeichnete die Schwelle von 3 Mio. Baht öffentlich als 'zu niedrig'. Eine Anhebung des Mindestpreises oder strengere Einkommensnachweise sind möglich. Vorteil: Das Kapital bleibt verfügbar. Nachteil: Steigen die Schwellenwerte, zahlen Sie für dieselben Objekte später mehr.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Risiko 1: Programmänderung oder Abschaffung. Die Phuket-Behörden lobbieren bereits für höhere Einstiegsschwellen. - Absicherung: Betrachten Sie die Visa als Bonus zur Investition, nicht als Hauptziel des Kaufs.

Risiko 2: Kauf bei einem unzuverlässigen Bauträger. Selbst abgeschlossene Projekte kleiner Entwickler können Probleme mit Verwaltung, Infrastruktur und rechtlicher Sauberkeit aufweisen. - Absicherung: Prüfen Sie Portfolio, Reputation und finanzielle Stabilität des Bauträgers sorgfältig.

Risiko 3: Ausländerquote bereits ausgeschöpft. In beliebten Projekten können die 49% Fremdbesitzanteile bereits vergeben sein. - Absicherung: Fordern Sie vor der Anzahlung einen aktuellen Quotenauszug beim Land Office an.

Risiko 4: Überschätzung der Mietrendite. Viele Käufer kalkulieren mit 8-10% Rendite auf Basis von Marketingversprechen. Die reale Nettorendite für Kondos im Segment 3-5 Mio. Baht liegt bei 4-6% vor Steuern. - Absicherung: Kalkulieren Sie Verwaltungskosten, Reparaturen, Leerstand, Steuern und Nebenkosten immer ein.

Risiko 5: Strafrechtliche Überprüfung. Das Verfahren schließt ein obligatorisches Führungszeugnis ein. Ablehnungen erfolgen ohne Begründung. - Absicherung: Führungszeugnis frühzeitig besorgen, apostillieren und ins Thailändische übersetzen lassen.

Risiko 6: Währungsrisiko. Der Baht hat sich in den letzten zwei Jahren gegenüber mehreren Währungen signifikant entwickelt. - Absicherung: Wechselkurs beim Transfer sichern und Einnahmen in Baht kalkulieren.

Risiko 7: Sekundärmarkt möglicherweise nicht qualifiziert. Die aktuellen Regelungen beziehen sich auf den Kauf 'beim tайländischen Bauträger'. Ein Kauf auf dem Sekundärmarkt (Resale) kann die Bedingungen möglicherweise nicht erfüllen. - Absicherung: Rechtliche Prüfung vor dem Kauf ist zwingend erforderlich.

Quelle: Bangkok Post - https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified

FAQ

Gilt die Visa auch beim Kauf einer Villa statt eines Kondos?

Nein. Das Programm gilt ausschließlich für Eigentumswohnungen (Kondominiums) im Freehold-Modell. Ausländer können Villen und Häuser in Thailand nicht direkt als Eigentümer eintragen lassen.

Muss ich dauerhaft im gekauften Kondo wohnen?

Es gibt keine offizielle Pflicht zum dauerhaften Wohnsitz im betreffenden Objekt. Die Visa ist an den Eigentumsnachweis gebunden. Bei der Verlängerung kann jedoch ein Nachweis des Aufenthalts in Thailand verlangt werden.

Was passiert mit meiner Visa, wenn ich das Kondo verkaufe?

Mit dem Verkauf entfällt die Grundlage für die Visa. Eine Verlängerung ist dann nicht mehr möglich. Sie müssen entweder ein neues qualifizierendes Objekt erwerben oder auf einen anderen Visa-Typ wechseln.

Warum wurden so wenige Anträge genehmigt?

Von 650+ Anträgen wurden laut Marktschätzungen nur 220-280 genehmigt. Häufige Ablehnungsgründe sind: unvollständige Unterlagen, Probleme bei der Strafregisterüberprüfung, und Objekte, die die Anforderungen nicht erfüllen - etwa Kondos im Bau oder unter der 3-Mio.-Baht-Schwelle.

Kann ich zwei Kondos zu je 1,5 Mio. Baht kombinieren?

Nein. Ein einzelnes Objekt muss mindestens 3 Mio. Baht wert sein. Das Zusammenrechnen mehrerer Objekte zur Erreichung der Schwelle ist nach den aktuellen Regeln nicht vorgesehen.

Erlaubt die Long Stay Visa auch eine Arbeitstätigkeit in Thailand?

Nein. Die Long Stay Visa berechtigt nicht zur Erwerbstätigkeit. Für eine legale Beschäftigung werden ein separates Arbeitsvisum und ein Work Permit benötigt.

Wie unterscheidet sich diese Visa von der Thailand Elite Visa?

Die Thailand Elite Visa ist ein kommerzielles Programm, unabhängig von Immobilieneigentum. Sie kostet ab 600.000 Baht für 5 Jahre und gilt deutlich länger. Die Long Stay Visa ist direkt an den Besitz eines qualifizierenden Objekts gebunden. Beide Visa erlauben keine Erwerbstätigkeit.

Wie viel kostet die Visa-Beantragung zusätzlich zum Kaufpreis?

Die staatliche Gebühr beträgt 1.900 Baht. Rechtliche Begleitung und Dokumentenvorbereitung kosten je nach Komplexität 15.000 bis 50.000 Baht zusätzlich.

Gilt das Programm auch außerhalb von Phuket?

Das Programm läuft aktuell als Pilotprojekt mit Schwerpunkt Phuket, ist aber formal landesweit anwendbar. Die meisten genehmigten Visa wurden jedoch in bekannten Touristenzentren ausgestellt.

Die Long Stay Visa durch Kondokauf ist ein funktionierendes, aber selektives Instrument. Von 650 Anträgen in fünf Monaten wurde nur etwa ein Drittel genehmigt. Die Visa sollte als attraktiver Zusatznutzen eines soliden Immobilienkaufs gesehen werden - nicht als primäres Investitionsziel. Wer ein Kondo ausschließlich wegen der Visa erwirbt, geht ein unnötiges Risiko ein. Wer eine gute Immobilie in der richtigen Lage kauft und die Visa als Bonus mitnimmt, ist langfristig besser aufgestellt.

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