Віза за покупку кондо в Таїланді: 650 заявок за 5 місяців - що потрібно знати у 2026

Програма Long Stay Visa через купівлю кондомініуму в Таїланді працює - але зовсім не так просто, як обіцяють рекламні буклети. З 650+ заявок, поданих з жовтня 2025 по лютий 2026 року, схвалено лише 220-280. На Пхукеті видано і зовсім 25-35 віз. Це не автоматичний штамп до паспорта, а ретельно відфільтрований інструмент для тих, хто серйозно планує своє перебування в Таїланді.

Швидка відповідь

• Мінімальний поріг купівлі: готове кондо (freehold) від 3 млн бат (~$85 000) у тайського забудовника
• Альтернатива без купівлі: довгострокова оренда від 85 000 бат на місяць (~$2 400), підтверджена наперед сплаченим контрактом
• Термін візи: 1 рік з можливістю продовження
• Члени родини: чоловік/дружина та діти отримують візу без додаткових вкладень
• Статистика: з жовтня 2025 по лютий 2026 подано 650+ заявок, схвалено 220-280 (за ринковими оцінками)
• Іноземна квота: купівля можлива лише в межах 49% іноземного володіння в проєкті
• Третій шлях: за даними Bangkok Post, існує також варіант трирічної оренди будинку або квартири з мінімальною вартістю близько 3,06 млн бат

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Купівля кондо для особистого проживання + віза

Покупець придбаває готову квартиру від 3 млн бат, оформляє freehold і подає заявку на Long Stay Visa через агента, акредитованого Туристичним управлінням Таїланду. Це найпрямолінійніший шлях. Перевага: нерухомість залишається активом, візу можна продовжувати. Недолік: капітал заморожений в одному об'єкті, а ліквідність тайського ринку кондо нижча, ніж у Дубаї чи Португалії. При перепродажу через 3-5 років варто закласти витрати на податок з приросту капіталу та комісії.

Сценарій 2: Купівля кондо під оренду + віза

Інвестор купує кондо в туристичній зоні (Паттайя, Пхукет, Самуї), оформляє візу і здає об'єкт у оренду. Середня дохідність від довгострокової оренди кондо вартістю 3-5 млн бат становить 4-6% річних до вирахування витрат. Перевага: об'єкт генерує дохід. Недолік: короткострокова оренда (платформи типу Airbnb) у житлових кондо юридично обмежена законом про готелі (Hotel Act), а місцева влада Пхукета активно протидіє розширенню цього сегмента.

Сценарій 3: Довгострокова оренда без купівлі

Для тих, хто не готовий вкладати $85 000+, існує альтернатива: оренда від 85 000 бат на місяць. Це понад 1 млн бат на рік. Перевага: відсутність ризиків власності, гнучкість переїзду. Недолік: гроші витрачаються без повернення, а за цю суму можна орендувати преміальну віллу, що доступно далеко не всім.

Сценарій 4: Вичікувальна позиція

Програма діє менше року. Президент Асоціації туризму Пхукета Танет Тантіпіріяківдіч публічно назвав поріг у 3 млн бат 'надто низьким' і лобіює підвищення. Є реальний ризик ужорсточення умов: зростання порогу, скорочення продовжень, додаткові вимоги до доходу. Перевага: ви зберігаєте капітал. Недолік: якщо умови залишаться незмінними, ви заплатите більше за ті самі об'єкти.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Ризик 1: Програму можуть згорнути або ужорсточити. Місцева влада Пхукета вже лобіює підвищення порогу. Як мінімізувати: розглядайте візу як бонус до інвестиції, а не як головну мету купівлі.

Ризик 2: Купівля у ненадійного забудовника. Умова програми - придбання готового кондо. Але навіть завершені проєкти від дрібних девелоперів можуть мати проблеми з керуючою компанією, інфраструктурою та юридичною чистотою. Як мінімізувати: перевіряйте портфоліо забудовника, репутацію та фінансову стійкість.

Ризик 3: Іноземна квота вичерпана. У популярних проєктах 49% іноземного володіння може бути вже заповнено. Як мінімізувати: запитуйте актуальну виписку по квоті в Land Office до внесення депозиту.

Ризик 4: Переоцінка орендного доходу. Багато покупців орієнтуються на рекламні обіцянки у 8-10% дохідності. Реальна чиста дохідність для кондо за 3-5 млн бат - це 4-6% до податків. Як мінімізувати: враховуйте витрати на управління, ремонт, простій, податки та комунальні збори.

Ризик 5: Кримінальна перевірка. Процес включає обов'язкову перевірку кримінального минулого. Відмова надходить без пояснень. Як мінімізувати: підготуйте довідку про несудимість заздалегідь, апостилюйте та перекладіть тайською мовою.

Ризик 6: Вторинний ринок під питанням. Поточне формулювання правил вказує на купівлю 'у тайського забудовника'. Придбання на вторинному ринку (resale) може не відповідати умовам програми. Як мінімізувати: консультуйтеся з місцевим юристом перед угодою.

FAQ

Чи можна отримати візу за купівлю вілли, а не кондо?

Ні. Програма поширюється виключно на кондомініуми у freehold-власності. Вілли та будинки іноземці не можуть оформити у пряму власність згідно з тайським законодавством.

Чи потрібно жити у купленому кондо?

Офіційних вимог щодо постійного проживання в конкретному об'єкті немає. Віза прив'язана до факту власності, а не до адреси. Однак при продовженні можуть запросити підтвердження перебування в країні.

Що станеться з візою при продажу кондо?

При продажу об'єкта підстава для візи зникає. Продовження стане неможливим. Необхідно або придбати інший об'єкт, що відповідає вимогам, або перейти на інший тип візи.

Чому схвалено так мало заявок?

З 650+ заявок схвалено 220-280. Основні причини відмов: неповний пакет документів, проблеми з кримінальною перевіркою, невідповідність об'єкта вимогам (наприклад, кондо в стані будівництва або нижче порогу у 3 млн бат).

Чи можна купити два кондо по 1,5 млн бат замість одного за 3 млн?

Офіційна позиція: вартість одного об'єкта має становити не менше 3 млн бат. Підсумовування кількох об'єктів для досягнення порогу поточними правилами не передбачено.

Чи дає ця віза право на роботу в Таїланді?

Ні. Long Stay Visa не надає дозволу на роботу. Для легальної трудової діяльності потрібна окрема робоча віза та Work Permit.

Як ця віза співвідноситься з Thailand Elite Visa?

Thailand Elite - комерційна програма, не прив'язана до купівлі нерухомості. Вартість - від 600 000 бат за 5 років. Long Stay Visa через кондо прив'язана до конкретного об'єкта. Обидві програми не дають права на роботу, але Elite діє довше і не залежить від ринку нерухомості.

Скільки коштує оформлення візи понад купівлю?

Державне мито за візу становить 1 900 бат. Юридичний супровід і підготовка документів обійдуться у 15 000-50 000 бат залежно від складності справи.

Чи поширюється програма на вторинний ринок?

Поточні формулювання вказують на купівлю 'у тайського забудовника'. Придбання на вторинному ринку (resale) може не відповідати умовам. Уточнюйте у юриста перед угодою.

Джерело: Bangkok Post - https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.