Visa Long Stay en Thaïlande via l'achat d'un condo : 650 demandes en 5 mois

Depuis le lancement officiel du programme Long Stay Visa le 1er octobre 2025, plus de 650 demandes ont été déposées en cinq mois. Moins de la moitié ont abouti à une approbation. Ce visa d'un an, renouvelable, est accessible aux étrangers qui achètent un condominium d'au moins 3 millions de bahts (~85 000 USD) auprès d'un promoteur thaïlandais enregistré. Sur le papier, l'offre est séduisante. Dans la pratique, le dispositif révèle un processus de sélection particulièrement rigoureux.

Selon les données consolidées par Bangkok Post et Thai Examiner, le programme pilote, initialement centré sur Phuket, propose en réalité trois voies d'accès distinctes : l'achat d'un condo en pleine propriété (freehold), la location mensuelle à partir de 85 000 bahts par mois, ou un bail de trois ans sur un bien d'une valeur minimale de 3,06 millions de bahts. Les demandes doivent transiter par des agents agréés par la Tourism Authority of Thailand (TAT), et chaque dossier est soumis à une recommandation du Ministry of Tourism and Sports avant transmission à l'Immigration.

Reponse rapide

• Seuil d'entrée : achat d'un condo freehold achevé à partir de 3 millions de bahts (~85 000 USD) auprès d'un promoteur thaïlandais
• Alternative sans achat : location longue durée à partir de 85 000 bahts/mois (~2 400 USD)
• Durée du visa : 1 an, renouvelable
• Membres de la famille : conjoint(e) et enfants inclus sans investissement supplémentaire
• Statistiques (oct. 2025 - févr. 2026) : 650+ demandes déposées, 220 à 280 approuvées selon les estimations du marché ; à Phuket, seulement 25 à 35 visas délivrés
• Quota étranger : l'achat en freehold est limité à 49 % de la surface totale du projet

Scenarios et options

Scénario 1 - Achat pour résidence personnelle + visa

L'acheteur acquiert un condo achevé à partir de 3 millions de bahts, obtient le titre freehold et dépose une demande de Long Stay Visa. C'est la voie la plus directe. Le bien constitue un actif tangible et le visa est renouvelable chaque année. En contrepartie, le capital est immobilisé dans un seul bien, et la liquidité du marché des condos thaïlandais reste inférieure à celle de Dubaï ou de l'Europe occidentale. Une revente après 3 à 5 ans implique des frais de transfert, une taxe sur la plus-value et des commissions d'agence.

Scénario 2 - Achat locatif + visa

L'investisseur achète un condo dans une zone touristique (Pattaya, Phuket, Koh Samui), obtient son visa et met le bien en location. Le rendement locatif brut pour un condo entre 3 et 5 millions de bahts se situe généralement entre 4 et 6 % par an avant déduction des charges. Le bien génère des revenus, mais la location courte durée de type Airbnb est légalement restreinte par le Hotel Act dans les résidences ordinaires. Les autorités locales de Phuket multiplient par ailleurs les contrôles sur ce segment.

Scénario 3 - Location longue durée sans achat

Pour ceux qui ne souhaitent pas immobiliser 85 000 USD, la location à partir de 85 000 bahts par mois représente une alternative viable. Cela représente plus de 1 million de bahts par an. La flexibilité est totale et les risques liés à la propriété sont absents. En revanche, aucun capital n'est constitué, et ce budget permettrait de louer une villa premium - ce qui reste hors de portée pour beaucoup.

Scénario 4 - Attente et observation

Le programme a moins d'un an d'existence. Le président de l'Association du tourisme de Phuket, Thanet Tantipirijakij, a publiquement qualifié le seuil de 3 millions de bahts de 'trop bas' et plaide pour un relèvement. Un durcissement des conditions (hausse du seuil, exigences de revenus, restrictions sur le renouvellement) est possible. Attendre permet de préserver son capital, mais si les conditions s'assouplissent, les prix auront probablement augmenté entre-temps.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

Risque 1 - Modification ou suppression du programme. Les autorités locales de Phuket font pression pour relever le seuil d'entrée. Mitigation : considérez le visa comme un avantage secondaire, pas comme la raison principale de l'achat. Le bien doit être intéressant en tant qu'actif indépendamment de la dimension visa.

Risque 2 - Achat auprès d'un promoteur peu fiable. Le programme exige un condo achevé, mais même des projets livrés peuvent présenter des problèmes de gestion, d'infrastructure ou de titre de propriété. Mitigation : vérifiez systématiquement le portefeuille, la réputation et la solidité financière du promoteur avant tout versement.

Risque 3 - Quota étranger déjà atteint. Dans les projets populaires, les 49 % de propriété étrangère peuvent être épuisés. Mitigation : demandez une attestation de quota actualisée au Land Office avant de verser un acompte.

Risque 4 - Surestimation du rendement locatif. Beaucoup d'acheteurs visent 8 à 10 % de rendement sur la foi de brochures commerciales. Le rendement net réel pour un condo entre 3 et 5 millions de bahts oscille entre 4 et 6 % avant impôts. Mitigation : intégrez les frais de gestion, les périodes de vacance, la maintenance, les taxes et les charges de copropriété dans votre calcul.

Risque 5 - Vérification du casier judiciaire. Le processus inclut une vérification obligatoire des antécédents. Un refus peut arriver sans explication motivée. Mitigation : procurez-vous une attestation de casier vierge, faites-la apostiller et traduire en thaï bien avant de déposer votre dossier.

Risque 6 - Risque de change. Le baht a enregistré des fluctuations significatives face aux principales devises. Un bien attractif aujourd'hui en euros ou en dollars peut l'être moins si le taux de change se retourne. Mitigation : anticipez votre conversion et envisagez de générer des revenus locatifs directement en bahts pour limiter l'exposition.

FAQ

Ce visa est-il valable pour l'achat d'une villa ?

Non. Le programme s'applique uniquement aux condominiums en freehold. La loi thaïlandaise n'autorise pas les étrangers à détenir un terrain ou une maison en pleine propriété directe.

Faut-il résider dans le condo acheté ?

Il n'existe pas d'obligation de résidence dans le bien spécifique. Le visa est lié au fait de posséder le bien, pas à une adresse de résidence. Toutefois, lors du renouvellement, une preuve de présence en Thaïlande peut être demandée.

Que se passe-t-il si je revends mon condo ?

La vente du bien supprime le fondement juridique du visa. Le renouvellement devient impossible. Il faudra soit acquérir un autre bien éligible, soit basculer vers un autre type de visa.

Pourquoi si peu de demandes sont-elles approuvées ?

D'après les données de Thailand Longstay Management, sur 650+ demandes, entre 220 et 280 ont été approuvées. Les causes de refus les plus fréquentes sont : dossier incomplet, problèmes lors de la vérification du casier judiciaire, bien non conforme (en cours de construction ou sous le seuil de 3 millions de bahts).

Peut-on additionner deux condos à 1,5 million de bahts chacun ?

Non. Les règles actuelles exigent qu'un seul bien atteigne le seuil de 3 millions de bahts. Le cumul de plusieurs biens pour atteindre ce montant n'est pas admis.

Ce visa donne-t-il le droit de travailler en Thaïlande ?

Non. Le Long Stay Visa n'inclut aucune autorisation de travail. Un permis de travail (Work Permit) et un visa professionnel distincts sont requis pour toute activité rémunérée légale.

Quelle est la différence avec le Thailand Elite Visa ?

Le Thailand Elite est un programme commercial non lié à un achat immobilier. Son tarif débute à 600 000 bahts pour 5 ans. Le Long Stay Visa est conditionné à la détention d'un bien précis. Ni l'un ni l'autre ne donnent le droit de travailler, mais l'Elite offre une durée plus longue et ne dépend pas du marché immobilier.

Le programme s'applique-t-il au marché de la revente ?

Les textes actuels font référence à un achat 'auprès d'un promoteur thaïlandais'. Un achat sur le marché secondaire (revente entre particuliers) pourrait ne pas satisfaire aux conditions. Consultez un avocat spécialisé avant toute transaction.

Quels sont les frais annexes liés au visa ?

La taxe gouvernementale s'élève à 1 900 bahts. L'accompagnement juridique et la préparation du dossier représentent entre 15 000 et 50 000 bahts selon la complexité du cas.

Source: Bangkok Post - https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified

Le programme Long Stay Visa via l'achat d'un condo fonctionne, mais reste un outil sélectif : sur 650 demandes déposées en cinq mois, seulement un tiers environ ont abouti. Le visa est un avantage bienvenu, pas une finalité. Avant d'acheter un condo pour obtenir un visa, assurez-vous que le bien vous intéresse en tant qu'actif - indépendamment de tout bénéfice migratoire.

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