Visto Long Stay in Thailandia tramite acquisto condo: 650 domande in 5 mesi

Dal 1° ottobre 2025, la Thailandia ha lanciato ufficialmente il programma Long Stay Visa legato all'acquisto di un condominio o all'affitto di lusso. In soli cinque mesi sono state presentate oltre 650 domande, ma meno della metà ha ottenuto l'approvazione. Il divario tra la promessa del programma e la sua applicazione pratica è reale e merita un'analisi attenta prima di prendere qualsiasi decisione di investimento.

Secondo quanto confermato dall'ufficio immigrazione di Phuket e riportato dal Bangkok Post, il programma si articola in tre percorsi principali: acquisto di un condominio del valore minimo di 3 milioni di baht (~85.000 dollari), affitto mensile a partire da 85.000 baht/mese (~2.400 dollari), oppure locazione triennale di un immobile del valore minimo di circa 3,06 milioni di baht. Le domande devono essere presentate tramite agenti accreditati dalla Tourism Authority of Thailand e verificate dal Ministry of Tourism and Sports prima di essere inoltrate all'ufficio immigrazione.

Risposta rapida

• Soglia minima d'acquisto: condominio in freehold da almeno 3 milioni di baht (~85.000 USD) acquistato da uno sviluppatore thailandese
• Alternativa senza acquisto: affitto a lungo termine da 85.000 baht/mese (~2.400 USD)
• Durata del visto: 1 anno, rinnovabile
• Familiari: coniuge e figli inclusi senza investimento aggiuntivo
• Statistiche: da ottobre 2025 a febbraio 2026 presentate 650+ domande, approvate circa 220-280 (stima di mercato); a Phuket solo 25-35 visti rilasciati
• Quota stranieri: l'acquisto è possibile solo entro il limite del 49% di proprietà straniera per ogni progetto

Scenari e opzioni

Scenario 1: Acquisto condo per uso personale e visto

L'acquirente acquista un appartamento finito da almeno 3 milioni di baht in freehold e presenta domanda per il Long Stay Visa. È il percorso più diretto. Vantaggio: l'immobile rimane un asset e il visto è rinnovabile. Svantaggio: il capitale è immobilizzato in un singolo immobile, e la liquidità del mercato condo in Thailandia è inferiore rispetto a Dubai o alle principali capitali europee. In caso di rivendita dopo 3-5 anni, si possono incontrare imposte sulla plusvalenza e commissioni.

Scenario 2: Acquisto condo a reddito e visto

L'investitore acquista un condo in zona turistica - Pattaya, Phuket, Koh Samui - lo affitta e ottiene il visto. Il rendimento medio da affitto a lungo termine per un condo da 3-5 milioni di baht è del 4-6% annuo al lordo delle spese. Vantaggio: l'immobile genera reddito passivo. Svantaggio: l'affitto breve (Airbnb) nei condomini residenziali è legalmente limitato dalla Hotel Act, e le autorità locali di Phuket sono sempre più attive nel contrastare questa pratica.

Scenario 3: Affitto a lungo termine senza acquisto

Per chi non intende impegnare 85.000+ dollari, l'alternativa è l'affitto da 85.000 baht/mese, ovvero oltre 1 milione di baht l'anno. Vantaggio: nessun rischio di proprietà, massima flessibilità. Svantaggio: il capitale non produce rendimento né rivalutazione, e a quella cifra si accede a ville di livello premium, non alla portata di tutti i budget.

Scenario 4: Attesa strategica

Il programma è attivo da meno di un anno. Le comunità locali stanno già facendo pressione sulle autorità: Thanet Tantipiriyakij, presidente della Phuket Tourism Association, ha pubblicamente definito la soglia di 3 milioni di baht 'troppo bassa'. Esiste il rischio concreto di un inasprimento delle condizioni: innalzamento della soglia, riduzione dei rinnovi, requisiti aggiuntivi di reddito. Vantaggio: il capitale rimane disponibile. Svantaggio: se le condizioni dovessero migliorare, si pagheranno prezzi più alti per gli stessi immobili.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Rischio 1: Il programma puo essere sospeso o inasprito. Le autorita locali di Phuket stanno gia facendo pressione per alzare la soglia minima. - Mitigazione: considerare il visto come un bonus all'investimento, non come obiettivo principale dell'acquisto.

Rischio 2: Acquisto da uno sviluppatore inaffidabile. Il programma richiede un condo ultimato, ma anche i progetti completati da piccoli costruttori possono presentare problemi di gestione, infrastrutture e titoli di proprieta. - Mitigazione: verificare il portfolio, la reputazione e la solidita finanziaria dello sviluppatore prima di procedere.

Rischio 3: Quota stranieri esaurita. Nei progetti piu richiesti, il limite del 49% di proprieta straniera potrebbe essere gia raggiunto. - Mitigazione: richiedere un estratto aggiornato della quota al Land Office prima di versare il deposito.

Rischio 4: Sovrastima del rendimento da affitto. Molti acquirenti si aspettano rendimenti dell'8-10% basandosi sulle promesse pubblicitarie. Il rendimento netto reale per un condo da 3-5 milioni di baht e del 4-6% al lordo delle tasse. - Mitigazione: calcolare le spese di gestione, manutenzione, periodi di sfitto, tasse e spese condominiali.

Rischio 5: Controllo dei precedenti penali. Il processo include un obbligo di verifica del casellario giudiziale. Il rifiuto arriva senza spiegazioni. - Mitigazione: preparare in anticipo il certificato del casellario giudiziale, apostillarlo e farlo tradurre in thailandese.

Rischio 6: Rischio valutario. Il baht ha mostrato storicamente una certa volatilita rispetto alle principali valute internazionali. Un acquisto conveniente oggi puo risultare meno vantaggioso in caso di inversione del cambio. - Mitigazione: fissare il tasso al momento del bonifico e valutare il rendimento in baht.

FAQ

E' possibile ottenere il visto acquistando una villa invece di un condo?

No. Il programma si applica esclusivamente ai condomini in proprieta freehold. Le ville e le case non possono essere intestate direttamente a uno straniero secondo la legislazione thailandese.

E' necessario risiedere nel condo acquistato?

Non esistono requisiti ufficiali di residenza nell'immobile specifico. Il visto e legato al fatto di essere proprietari, non all'indirizzo di residenza. Tuttavia, al momento del rinnovo potrebbe essere richiesta una prova della presenza nel paese.

Cosa succede al visto se si vende il condo?

Vendendo l'immobile si perde il presupposto del visto e il rinnovo non sara piu possibile. Sara necessario acquistare un altro immobile idoneo oppure passare a un altro tipo di visto.

Perche vengono approvate cosi poche domande?

Secondo le stime di mercato, su 650+ domande presentate ne sono state approvate 220-280. Le cause principali di rifiuto includono: documentazione incompleta, problemi al controllo dei precedenti penali, e immobile non conforme ai requisiti (ad esempio condo in costruzione o sotto la soglia dei 3 milioni di baht).

Si possono sommare due condo da 1,5 milioni di baht per raggiungere la soglia?

No. La normativa vigente richiede che il valore di un singolo immobile raggiunga i 3 milioni di baht. La somma di piu proprieta per soddisfare la soglia non e prevista dalle regole attuali.

Il Long Stay Visa consente di lavorare in Thailandia?

No. Il Long Stay Visa non include il permesso di lavoro. Per svolgere attivita lavorativa legale sara necessario ottenere un visto lavorativo separato e un Work Permit.

Come si confronta con la Thailand Elite Visa?

La Thailand Elite e un programma commerciale non legato all'acquisto di un immobile, con costi a partire da 600.000 baht per 5 anni. Il Long Stay Visa tramite condo e invece vincolato alla proprieta di uno specifico immobile. Entrambi non danno diritto al lavoro, ma l'Elite ha una durata maggiore e non dipende dalle fluttuazioni del mercato immobiliare.

Il programma si applica al mercato di seconda mano?

Le formulazioni attuali indicano l'acquisto 'da uno sviluppatore thailandese'. L'acquisto sul mercato secondario (resale) potrebbe non soddisfare le condizioni. E consigliabile verificare con un legale prima di procedere.

Quanto costa la procedura oltre all'acquisto dell'immobile?

La tassa governativa per il visto e di 1.900 baht. L'assistenza legale e la preparazione della documentazione costano tra 15.000 e 50.000 baht a seconda della complessita del caso.

Source: Bangkok Post - https://www.bangkokpost.com/business/general/3241235/longstay-visas-for-condo-buyers-in-phuket-clarified

Il programma Long Stay Visa tramite acquisto di condo e uno strumento funzionante, ma ancora selettivo: su 650 domande presentate in cinque mesi, soltanto un terzo ha ricevuto l'approvazione. Il visto non dovrebbe essere l'obiettivo principale dell'investimento, ma un beneficio aggiuntivo a una scelta immobiliare gia solida per localizzazione, potenziale di reddito e qualita dello sviluppatore. Prima di acquistare un condo per ottenere il visto, verificate che l'immobile abbia valore come asset indipendentemente dal beneficio visivo.

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