Thailand verschärft Kontrollen bei Nominee-Firmen: Was sich ab 1. August 2026 ändert

Ein Anwalt in Phuket fragt heute nicht mehr, wie viel Geld Sie haben. Er fragt, woher das Geld des Thailänders stammt, der laut Papieren 51 % Ihrer Firma hält. Und verlangt einen Kontoauszug von dessen Privatkonto aus der Zeit vor der Einzahlung des Stammkapitals.

Seit 1. August 2026 wendet das Department of Business Development (DBD) Thailands die Anordnung Nr. 2/2569 an, die die vorherigen Anordnungen 2/2568 und 1/2569 ersetzt. Der Kern: Bei jeder Firmenregistrierung mit ausländischer Beteiligung und bei jeder Änderung, die einen ausländischen Minderheitsgesellschafter oder einen ausländischen Zeichnungsberechtigten einführt, muss ein vollständiges Dossier zur Herkunft der Mittel der thailändischen Aktionäre eingereicht werden.

Für alle, die eine Villa über eine thailändische Firma halten, direkt gesagt: Bestehende Strukturen werden nicht automatisch annulliert, die Anordnung gilt für Einreichungen nach dem 1. August. Doch sobald ein Direktor gewechselt, ein Anteil verkauft oder ein neuer Aktionär hinzugefügt wird, greift das neue Prüfregime rückwirkend auf die gesamte Firmenhistorie.

Wichtige Fakten

• Die DBD-Anordnung Nr. 2/2569 gilt seit 1. August 2026 und hebt die Anordnungen 2/2568 sowie 1/2569 auf.

• Gefordertes Dossier: Herkunft des Kapitals des thailändischen Aktionärs, nachvollziehbar ab dessen eigenem Bankkonto, Kontoauszüge der empfangenden Bank sowie ein unterschriebenes Investitions-Erklärschreiben mit Beschreibung des Geldflusses.

• Drei Kategorien von Einreichungen stehen unter Kontrolle: Registrierung von Personengesellschaften und Firmen mit ausländischer Beteiligung auch bei einem Anteil unter 50 %; Firmen ohne ausländische Aktionäre, aber mit zeichnungsberechtigtem ausländischem Direktor; Änderungen, die einen ausländischen Minderheitsgesellschafter oder Zeichnungsberechtigten einführen.

• Der Foreign Business Act von 1999 verbietet ausdrücklich das Halten von Anteilen im Interesse eines Ausländers. Sanktion nach Section 36: Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht und Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren, zuzüglich Tagessatz bei fortgesetztem Verstoß.

• Der Land Code hält am Verbot des Grundeigentums für ausländische Privatpersonen fest, mit engen Ausnahmen (Investitionen ab 40 Millionen Baht mit Genehmigung des Innenministeriums). Bei Kondominien liegt der Fall anders: Ausländer dürfen bis zu 49 % der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes im Volleigentum (Freehold) halten, seit Oktober 2025 auch bereits ab einem Kaufpreis von rund 3 Millionen Baht (etwa 86.000 US-Dollar).

• Die Standardlaufzeit einer registrierten Pacht beim Land Department beträgt 30 Jahre. Verlängerungen um weitere zwei mal 30 Jahre im Vertrag garantieren keine Durchsetzbarkeit: Thailändische Gerichte haben solche Klauseln wiederholt als persönliche Verpflichtung des Verkäufers eingestuft, nicht als dingliche Belastung des Grundstücks.

Geschichte und Kontext

Das Modell, das derzeit bis ins letzte Detail zerlegt wird, ist älter als die meisten seiner heutigen Nutzer. In den neunziger und nuller Jahren galt der Kauf einer Villa über eine thailändische Firma als reine Formsache: Der Ausländer erhielt 49 % der Anteile, zwei oder drei Thailänder übernahmen den Rest, die Satzung räumte dem Ausländer das alleinige Zeichnungsrecht sowie besondere Stimmrechte ein. Das Grundstück lief formal auf die Firma, die Firma folgte faktisch dem Ausländer, und alle taten so, als sei die Sache damit erledigt.

Den Wendepunkt bildete kein einzelnes Gesetz, sondern die Summe der Prüfungen. Das Department of Special Investigation arbeitete über Jahre Phuket und die Ostküste ab: Hotels, die als Wohnanlagen liefen, Hangvillen, Firmen ohne Umsatz, aber mit Vermögenswerten in Höhe zweistelliger Millionenbeträge in Baht. Daraus erklärt sich die Logik der neuen DBD-Anordnungen. Der Staat sucht Verstöße nicht mehr in fertigen Strukturen, sondern verlegt den Filter an den Eingang, dorthin, wo ohnehin alles sichtbar ist: den Moment der Registrierung.

Die Frage, die das DBD nun stellt, ist entwaffnend einfach. Ein thailändischer Aktionär zahlt beispielsweise 5.100.000 Baht Stammkapital ein. Zeigen Sie das Konto vor der Überweisung. In der Praxis existiert bei den meisten Nominee-Strukturen ein solches Konto gar nicht: Die thailändischen Partner wurden aus dem Bekanntenkreis rekrutiert, aus Personal, Fahrern und Agenten, und das Geld floss binnen weniger Tage nur durch, sofern es überhaupt floss. Früher störte das niemanden, weil niemand die Belege verlangte.

Der unauffälligste, aber folgenreichste Punkt des neuen Regimes betrifft Firmen ohne jegliche ausländische Kapitalbeteiligung. Es genügt bereits, dass ein Ausländer als zeichnungsberechtigter Direktor eingesetzt ist, und das Dossier zur Herkunft der thailändischen Gelder wird dennoch verlangt. Der Regulierer schaut also nicht auf den Anteil, sondern auf die Kontrolle. Genau das, was Anwälte jahrelang als theoretisches Risiko beschrieben, ist jetzt zur Routine bei jeder Einreichung geworden.

Ebenso wichtig ist, was nicht funktioniert. Die Annahme, ein neuer thailändischer Aktionär löse das Problem, ist ein Trugschluss: Genau diese Einreichung öffnet der Firma die Tür ins neue Prüfregime, samt ihrer gesamten Historie. Auch das alte Trostargument der 30+30+30-Pacht trägt nicht: Eine Verlängerung über die registrierten dreißig Jahre hinaus besaß nie den Status eines dinglichen Rechts, und die Rechtsprechung zu langfristigen Pachtverträgen in Phuket hat das mehrfach bestätigt. Schließlich trägt auch die Kalkulation nicht, eine Firma sei ja günstig: Buchhaltung und Pflichtaudit für eine ruhende Struktur kosten rund 30.000 bis 60.000 Baht pro Jahr, hinzu kommen formale Berichtspflichten und, bei thailändischen Angestellten, Sozialabgaben.

Vollkommen legal bleibt dagegen, was tatsächlich Substanz hat: eine Firma mit realem Geschäftsbetrieb, echten thailändischen Partnern, die eigenes Geld einbringen, und einem nachvollziehbaren Geschäftsmodell. Der Regulierer bekämpft keine juristischen Personen, sondern Fiktionen. Der Unterschied zeigt sich bereits in der Buchhaltung des ersten Jahres.

FAQ

Wird meine vor August 2026 registrierte Firma annulliert?

Nicht automatisch. Die Anordnung 2/2569 gilt für Einreichungen nach dem 1. August 2026, bereits bestehende Strukturen bestehen unter den bisherigen Regeln fort. Das Risiko entsteht bei der ersten Änderung im Register sowie bei gezielten Prüfungen des DSI, die unabhängig vom Datum der Anordnung erfolgen.

Kann ein Ausländer 49 % halten und legal bleiben?

Ja, sofern die verbleibenden 51 % Thailändern gehören, die tatsächlich eigenes Geld investiert haben und dies belegen können. Illegal ist nicht der Anteil, sondern das Nominee-Halten im Interesse eines Ausländers. Genau deshalb verlangt das DBD nun die Rückverfolgung des Kapitals bis zum persönlichen Konto des Aktionärs.

Welche Strafen drohen bei Nominee-Strukturen?

Nach Section 36 des Foreign Business Act: Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht und bis zu drei Jahre Freiheitsstrafe, wobei auch thailändische Nominees haftbar gemacht werden. In der Praxis kommt häufig eine Anordnung zum Zwangsverkauf des Grundstücks hinzu.

Welche Alternative gibt es für eine Villa auf Land?

Eine registrierte Pacht über 30 Jahre beim Land Department, kombiniert mit separatem Eigentum am Gebäude im Namen des Ausländers. Das ist schwächer als Volleigentum, aber eine legale und überprüfbare Konstruktion statt einer Imitation.

Sind Kondominium-Wohnungen ebenfalls betroffen?

Nein. Die Ausländerquote von 49 % der verkaufbaren Gebäudefläche ist eine unmittelbare gesetzliche Regel des Kondominiumsgesetzes (Section 19 bis). Der Kauf erfolgt direkt auf eine Privatperson, belegt durch den Nachweis des Devisentransfers über das FET-Bankdokument. Eine Firma ist hierfür nicht nötig.

Muss man persönlich nach Thailand reisen?

Für die Kontoeröffnung, die Unterzeichnung beim Land Department und Termine beim Anwalt in der Regel ja, eine Vollmacht deckt nicht jeden Schritt ab.

Wie lange dauert die Firmenregistrierung jetzt?

Marktschätzungen zufolge zieht sich die Vorbereitung der Herkunftsnachweise statt der früheren 3 bis 7 Werktage nun über mehrere Wochen hin, und Ablehnungen bei unvollständigen Unterlagen sind mittlerweile üblich.

Was tun, wenn die Villa bereits über Nominees gekauft wurde?

Einen juristischen Audit der Struktur beauftragen, bevor eine Änderung im Register nötig wird. Auswege bestehen: Umwandlung in eine langfristige Pacht, Verkauf an einen thailändischen Käufer, Neuaufstellung mit einem echten Partner. Alle Optionen sind im ruhigen Modus günstiger als unter behördlicher Anordnung.

Meine Empfehlung ist einfach: Wer für den Eigenbedarf kauft und ein Budget bis 15 bis 20 Millionen Baht hat, sollte auf eine Firma verzichten und stattdessen ein Kondominium in der Ausländerquote oder Land zur Pacht mit Gebäudeeigentum auf eigenen Namen wählen. Eine Firma lohnt sich nur dort, wo ein echtes Geschäft, ein echter thailändischer Partner und die Bereitschaft zur vollständigen Buchführung vorhanden sind. Wer bereits ein laufendes Hotel oder Entwicklungsprojekt mit Umsatz betreibt, für den gilt dieser Rat nicht, das ist ein anderes Gespräch.

Quelle: aiproperty-phuket.com

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