125.622 Unternehmen im Visier: Thailand beendet Nominee-Strukturen bei Immobilien

Im Büro eines Anwalts auf Phuket liegt eine Akte: eine 2019 gegründete thailändische Firma, Stammkapital 2 Millionen Baht, drei thailändische Aktionäre mit 51% der Anteile und ein Ausländer mit 49%. Einziges Vermögen: das Grundstück unter einer Villa in Rawai. Die thailändischen Aktionäre haben in sechs Jahren keine einzige Dividende erhalten, nie an einer Versammlung teilgenommen und können nicht erklären, woher ihr Geld für die Aktien stammt. Genau solche Firmen durchleuchtet das Department of Business Development (DBD) des thailändischen Handelsministeriums derzeit im großen Stil.

Nach Angaben des DBD wurden bereits 125.622 Unternehmen im Rahmen der Kampagne gegen Nominee-Eigentum an Immobilien überprüft. Es handelt sich um einen kumulativen Wert des laufenden Programms, nicht um das Ergebnis einer einzelnen Razzia: Zuvor war eine Zahl von 36.277 Unternehmen veröffentlicht worden. Ein Anstieg um mehr als das Dreifache in vergleichsweise kurzer Zeit zeigt keine neue Politik, sondern die Skalierung eines bereits laufenden Systems. Laut einem thailändischen Behördenbericht wurden dabei 123.542 Grundbucheinträge für 1.269.326 Parzellen mit insgesamt rund 4,5 Millionen Rai analysiert.

Die praktische Konsequenz für Käufer ist einfach. Das Modell 'thailändische Firma mit Strohmännern' ist keine ruhige Grauzone mehr, sondern Gegenstand systematischen Datenbank-Screenings. Wer Land oder eine Villa über eine solche Struktur hält, sieht sich einem Risiko gegenüber, das nicht mehr abstrakt, sondern terminiert ist.

Kurzantwort

• Das DBD hat 125.622 Unternehmen auf Anzeichen von Nominee-Eigentum geprüft; eine frühere Phase derselben Kampagne umfasste 36.277 Unternehmen.

• Rechtsgrundlage ist das Foreign Business Act von 1999 (FBA): Für den Einsatz von Strohmännern sieht Section 36 eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht und bis zu 3 Jahre Haft vor, zuzüglich einer Tagesstrafe bei fortgesetztem Verstoß.

• Auch thailändische Strohaktionäre haften, was sie erpressbar macht.

• Ausländer dürfen Land in Thailand grundsätzlich nicht direkt besitzen, mit seltenen Ausnahmen (BOI-Förderung oder Section 96 bis des Landkodex mit einer Investition von 40 Millionen Baht für 1 Rai Wohnfläche, extrem selten angewendet).

• Legale Optionen: Freehold-Eigentum an Kondominiums innerhalb der ausländischen Quote von 49% der Projektfläche und ein registriertes 30-Jahres-Leasehold beim Landdepartment.

• Der Fokus der Prüfungen liegt auf Provinzen mit hoher Konzentration ausländischer Immobilien: Phuket, Chonburi (Pattaya), Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai, Bangkok. Laut Bangkok Post sind zusätzlich über 7.000 Unternehmen im Verdacht, vor allem in Immobilien, Tourismus und Hotellerie.

Wichtige Fakten

• 125.622 Unternehmen wurden vom DBD auf Nominee-Merkmale gescreent (Quelle: Handelsministerium, veröffentlicht bei The Nation Thailand, Rubrik Property).

• Die Prüfung erfolgt überwiegend am Schreibtisch: Analyse der Aktionärsstruktur, der Herkunft des Stammkapitals, der Buchführung und fehlender realer Geschäftstätigkeit. Vor-Ort-Inspektionen sind die nächste Stufe, die nur eine Minderheit der Fälle erreicht.

• Verdachtsmerkmale sind unter anderem: thailändische Aktionäre ohne nachweisbare Mittelherkunft, null Umsatz trotz teurem Immobilienbesitz, Vollmachten oder Verpfändungen von Aktien zugunsten des Ausländers sowie Vorzugsaktien mit unverhältnismäßigem Stimmrecht.

• Die ausländische Quote in Kondominiums beträgt 49% der gesamten Wohnfläche eines Projekts, festgelegt durch das Condominium Act, unabhängig vom Willen des Entwicklers.

• Die maximale Laufzeit eines registrierbaren Wohn-Leaseholds beträgt 30 Jahre. Eine diskutierte Ausweitung auf 99 Jahre und eine Erhöhung der Ausländerquote bei Kondominiums (2024-2025) wurde nie gesetzlich verankert.

• Laut einem Bericht der Nation Thailand ermöglicht eine Lücke in Section 94 des Landkodex Ausländern, illegal erworbenes Land zu verkaufen und den Gewinn zu behalten, was die abschreckende Wirkung schwächt.

• Nach Angaben internationaler Medien setzen die Behörden inzwischen auch KI-gestützte Datenabgleiche ein und haben rund 50.000 ausländisch verknüpfte Unternehmen zur weiteren Prüfung identifiziert.

Warum das Argument 'das machen doch alle' nicht mehr trägt

Zehn Jahre lang war die Verbreitung des Modells selbst das Hauptargument dafür: Tausende Villen auf Phuket und Koh Samui sind so strukturiert, also werde man das nicht massenhaft angehen. Diese Logik funktionierte, solange eine Prüfung Personal, eine Anfahrt und einen Aktenordner erforderte. Datenbank-Screening hat das obsolet gemacht: 125.000 Unternehmen lassen sich nicht zu Fuß kontrollieren, aber algorithmisch anhand von drei bis vier Parametern filtern.

Ehrlich gesagt wird das Risiko in einem Punkt oft überschätzt. Die Wahrscheinlichkeit, dass morgen ein Strafverfahren vor der Tür steht, bleibt gering, nur ein kleiner Prozentsatz der geprüften Firmen erreicht tatsächlich Sanktionen. Der eigentliche Schlag trifft nicht durch die Polizei, sondern beim Ausstieg aus dem Geschäft. Ein Käufer mit gutem Anwalt lehnt eine Firma mit Nominee-Merkmalen ab oder fordert einen Abschlag von 15-25%. Banken verweigern die Finanzierung. Erben bekommen eine Struktur, die sich weder saubern verkaufen noch ohne Fragen zur Aktienherkunft umschreiben lässt.

30 Jahre Leasehold: was Verkäufer gern verschweigen

Das Standardversprechen bei Villenverkäufen lautet 30+30+30 Jahre. Rechtlich registriert wird nur die erste Dreißigjahresperiode. Die Verlängerungsoption ist eine vertragliche Zusage des Verkäufers, und thailändische Gerichte garantieren deren Durchsetzung nicht, besonders wenn die Vermieter-Gesellschaft zum Verlängerungszeitpunkt bereits liquidiert wurde oder den Eigentümer gewechselt hat.

Daraus ergibt sich eine klare Empfehlung: Wer eine Villa bis 30-40 Millionen Baht als Eigenheim oder zur Vermietung mit einer Amortisationszeit von 10-12 Jahren kauft, sollte auf ein registriertes 30-Jahres-Leasehold mit starken Bedingungen bestehen: Übertragungsrecht ohne Zustimmung des Vermieters, Recht zur Untervermietung, Vorkaufsrecht auf das Grundstück und Registrierung der Belastung beim Landdepartment am Zahlungstag. Das ist weniger spektakulär als eine Firmenstruktur, verkauft sich aber ohne Risikoabschlag.

Wer wirklich Kontrolle über das Land braucht, hat nur einen tragfähigen Weg: eine Firma mit echter Geschäftstätigkeit, mit Umsatz, Personal, Steuern und thailändischen Partnern mit nachgewiesenem Kapital und echtem wirtschaftlichem Interesse. Oder eine BOI-Förderung für ein konkretes Projekt. Alles andere ist ein verschobenes Problem mit Zinsen.

Wo dieser Rat nicht greift: Bei einem Budget bis 15 Millionen Baht stellt sich die Landfrage gar nicht erst. Eine Kondo-Wohnung innerhalb der ausländischen Quote bietet vollwertiges Freehold-Eigentum, ist vererbbar, in 30 Tagen beim Landdepartment verkaufbar und fällt unter keines der beschriebenen Prüfszenarien. Die Hälfte der Kunden, die mit der Idee einer Firma kommen, will eigentlich nur ein Kondo kaufen und weiß schlicht nichts von der Quote.

Was Eigentümer bestehender Strukturen tun sollten

Ablauf, falls eine Villa bereits über eine thailändische Firma läuft:

1. Audit der Aktionärsstruktur: Wer sind diese Personen, leben sie noch, ist die Mittelherkunft für die Aktienzahlung belegt, existieren unterschriebene Blanko-Übertragungsformulare (ein direktes Indiz)?

2. Prüfung der Buchführung der letzten drei Jahre: Wurde überhaupt eingereicht, ist die Villenvermietung als Umsatz verbucht?

3. Bewertung von Umwandlungsszenarien: Übertragung der Villa in ein 30-Jahres-Leasehold derselben Firma, Verkauf an einen thailändischen Käufer mit Rückvermietung, oder Aufbau echter Geschäftstätigkeit in der Firma.

4. Steuerliche Berechnung bei jedem Eigentümerwechsel: Eine Übertragung des Vermögenswerts ist ein Geschäft, keine technische Korrektur, mit entsprechenden Gebühren beim Landdepartment.

Quelle: Bangkok Post

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FAQ

Was ist eine Nominee-Struktur beim Immobilieneigentum in Thailand?

Es handelt sich um eine thailändische Firma, bei der formal 51% der Anteile thailändischen Staatsbürgern gehören, die tatsächliche Kontrolle und Finanzierung aber vollständig bei einem Ausländer liegt. Die Firma kauft Land, weil der Ausländer dies nicht direkt darf. Das Foreign Business Act verbietet den Einsatz von Thailändern als Strohaktionäre ausdrücklich.

Wie viele Unternehmen wurden bereits geprüft und wann begann die Kampagne?

Nach DBD-Angaben wurden 125.622 Unternehmen gescreent. Das ist ein kumulativer Wert eines Programms, das mit gezielten Prüfungen in touristischen Provinzen begann; in einer früheren Phase wurde die Zahl 36.277 veröffentlicht.

Welche Strafen drohen bei einer Nominee-Struktur?

Section 36 des FBA sieht eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht und bis zu 3 Jahre Haft vor, zuzüglich einer Tagesstrafe bei fortgesetztem Verstoß. Thailändische Strohaktionäre haften gleichermaßen wie der Ausländer. Zusätzlich wird eine Anordnung zur Beseitigung des Verstoßes erlassen, was in der Regel einen erzwungenen Verkauf bedeutet.

Kann ich als Ausländer legal Land in Thailand kaufen?

Direkter Landerwerb ist Ausländern grundsätzlich verwehrt, mit engen Ausnahmen: Land über eine genehmigte BOI-Förderung oder Section 96 bis des Landkodex (Investition von 40 Millionen Baht, bis zu 1 Rai für Wohnzwecke, äußerst selten genehmigt). Für Wohnzwecke bleiben realistisch Freehold-Kondo und registriertes Leasehold.

Wie sicher ist ein 30-Jahres-Leasehold mit Verlängerungsoption?

Registriert und rechtlich geschützt ist nur die erste Dreißigjahresperiode. Die Verlängerung ist ein vertragliches Versprechen ohne garantierte Durchsetzbarkeit. Entscheidend im Vertrag sind daher weniger die 90 Jahre insgesamt als das Recht auf freie Übertragung, Untervermietung und ein Vorkaufsrecht auf das Grundstück.

Betreffen die Prüfungen auch Besitzer von Kondo-Wohnungen?

Nein, sofern die Wohnung innerhalb der ausländischen Quote von 49% gekauft und auf eine Privatperson mit Mittelüberweisung aus dem Ausland via FET-Formular registriert wurde. Betroffen sind Wohnungen, die über eine thailändische Firma oberhalb der Quote erworben wurden.

Wird das Leasehold auf 99 Jahre verlängert?

Ein solches Vorhaben wurde 2024-2025 zusammen mit einer möglichen Anhebung der ausländischen Kondo-Quote diskutiert, wurde aber nie gesetzlich beschlossen. Käufe auf Basis einer künftigen Liberalisierung zu planen ist riskant, die Entscheidung ist politisch und wurde bereits zweimal verschoben.

Wie erkenne ich, ob meine Firma Nominee-Merkmale aufweist?

Vier Punkte sind entscheidend: Ist die Mittelherkunft der thailändischen Aktionäre nachgewiesen, hat die Firma Umsatz und eingereichte Buchführung, existieren unterschriebene Blanko-Übertragungsformulare, gibt es Vorzugsaktien mit unverhältnismäßigem Stimmrecht? Drei von vier Übereinstimmungen markieren eine Struktur, die der DBD-Algorithmus herausfiltert.