125 622 societes controlees : la Thailande ferme la porte aux schemas de nominee

Dans un cabinet d'avocats a Phuket, un dossier resume tout le probleme : une societe thailandaise enregistree en 2019, un capital social de 2 millions de bahts, trois actionnaires thailandais detenant 51% des parts et un etranger avec 49%. Le seul actif est le terrain sous une villa a Rawai. En six ans, les actionnaires thailandais n'ont touche aucun dividende, n'ont jamais participe a une assemblee, et ne peuvent pas justifier l'origine des fonds ayant servi a payer leurs actions. Ce sont exactement ce type de structures que le Department of Business Development (DBD), rattache au ministere du Commerce, passe desormais au crible en masse.

Selon le DBD, 125 622 societes ont ete examinees dans le cadre de la campagne contre la propriete par personnes interposees (nominee ownership). Ce chiffre est cumulatif et non le resultat d'une seule vague de controles : une etape anterieure de la meme campagne avait fait etat de 36 277 societes. Cette multiplication par plus de trois en peu de temps ne traduit pas un changement de politique, mais l'intensification d'un dispositif deja en place. Selon des medias locaux, le controle porte au total sur environ 4,5 millions de rai de terrain repartis sur 1 269 326 parcelles, et 87 265 des entites examinees (70,64%) sont detenues a 100% par des Thailandais, contre une minorite impliquant des interets etrangers.

La consequence pratique pour un acheteur est simple. Le montage 'societe thailandaise avec nominees' a cesse d'etre une zone grise tranquille : il est devenu la cible d'un screening systematique par bases de donnees. Si vous detenez un terrain ou une villa via une telle structure, le risque est passe d'abstrait a calendaire.

Reponse rapide

• Le DBD a examine 125 622 societes presentant des signes de propriete par personnes interposees ; une etape anterieure de la meme campagne portait sur 36 277 societes.

• Base legale : le Foreign Business Act de 1999 (FBA). L'article 36 prevoit une amende de 100 000 a 1 000 000 de bahts et une peine de prison allant jusqu'a 3 ans, plus une amende journaliere en cas de poursuite de l'infraction.

• La responsabilite penale touche aussi les actionnaires thailandais pretes-noms, ce qui les rend vulnerables au chantage et aux pressions.

• Un etranger ne peut pas detenir de terrain en Thailande directement, sauf exceptions tres rares (promotion BOI ou article 96 bis du Code foncier, avec un investissement de 40 millions de bahts pour 1 rai a usage residentiel, tres rarement accorde).

• Options legales solides : la pleine propriete (freehold) d'un appartement en condominium dans la limite du quota etranger de 49% de la surface du projet, et le bail enregistre de 30 ans au Land Department.

• Les controles se concentrent sur les provinces a forte concentration de biens detenus par des etrangers : Phuket, Chonburi (Pattaya), Surat Thani (Koh Samui), Chiang Mai et Bangkok. Selon Bangkok Post, plus de 7 000 entreprises seraient deja suspectees d'utiliser des structures de pretes-noms, principalement dans l'immobilier, le tourisme et l'hotellerie.

Faits cles

• 125 622 societes ont ete passees au crible par le DBD sur des criteres de propriete par personnes interposees (donnees du ministere du Commerce, relayees par The Nation Thailand).

• Le controle se fait surtout sur dossier : structure de l'actionnariat, origine du capital social, comptabilite, absence d'activite economique reelle. Les inspections sur le terrain ne concernent qu'une minorite de dossiers.

• Signaux recherches : actionnaires thailandais sans source de fonds justifiee, chiffre d'affaires nul malgre un actif immobilier de valeur, procurations ou nantissements d'actions au profit de l'etranger, actions privilegiees a droits de vote disproportionnes.

• Le quota etranger dans un condominium est fixe a 49% de la surface totale des unites residentielles du projet, en vertu du Condominium Act, quelle que soit la volonte du promoteur.

• La duree maximale d'un bail enregistre pour un bien residentiel est de 30 ans. Les projets d'extension a 99 ans et d'augmentation du quota etranger en condominium, debattus en 2024-2025, n'ont jamais ete adoptes par la loi.

• L'amende prevue a l'article 36 du FBA s'accompagne d'une injonction de mettre fin a l'infraction, ce qui se traduit en pratique par la vente forcee de l'actif ou la liquidation de la societe, selon un calendrier impose par l'administration.

• D'apres des donnees relayees localement, environ 76,38% des terrains examines (soit environ 3 440 661,50 rai) restent lies a des entites 100% thailandaises, ce qui montre que le filet est large et ne vise pas uniquement les structures a capitaux etrangers.

Pourquoi l'argument 'tout le monde fait comme ca' ne fonctionne plus

Pendant dix ans, le principal argument en faveur de la societe ecran etait justement sa diffusion massive : des milliers de villas a Phuket et Koh Samui etaient structurees ainsi, donc une action a grande echelle semblait improbable. Cette logique tenait tant que le controle exigeait un agent, un deplacement et un dossier papier. Le screening par bases de donnees a change la donne : on ne peut pas inspecter 125 000 societes a pied, mais on peut les filtrer par algorithme sur trois ou quatre criteres.

Il faut toutefois nuancer ou le risque est surestime. La probabilite qu'une procedure penale soit ouverte demain reste faible : parmi les societes examinees, seule une infime fraction debouche sur des sanctions reelles. Le vrai coup dur ne vient generalement pas de la police, mais au moment de la sortie de transaction. Un acheteur bien conseille refuse une societe presentant des signes de nominee, ou exige une decote de 15 a 25%. La banque refuse le financement. Les heritiers recoivent une structure qu'il est impossible de revendre proprement ou de retransferer sans questions sur l'origine des actions.

Le bail de 30 ans : ce que les vendeurs taisent

La promesse standard d'un promoteur de villa se presente souvent comme 30+30+30 ans. Juridiquement, seule la premiere periode de trente ans est enregistree. L'option de renouvellement reste un engagement contractuel du vendeur, et les tribunaux thailandais n'offrent aucune garantie d'execution forcee, surtout si la societe bailleresse a ete liquidee ou a change de proprietaire d'ici au renouvellement.

Ma position sur ce point est claire. Pour l'achat d'une villa jusqu'a 30-40 millions de bahts, destinee a un usage personnel ou a la location avec un retour sur investissement de 10 a 12 ans, privilegiez un bail enregistre de 30 ans avec des clauses solides : droit de cession sans accord du bailleur, droit de sous-location, droit de preemption sur le terrain, et enregistrement de la charge au Land Department le jour meme du paiement. C'est moins seduisant qu'une societe, mais cela se vend sans decote liee au risque.

Si vous souhaitez reellement controler le terrain, la seule voie durable reste une societe avec une activite economique reelle : chiffre d'affaires, employes, impots, partenaires thailandais disposant d'un capital verifie et d'un interet economique authentique. Ou bien une promotion BOI adossee a un projet precis. Tout le reste n'est qu'un probleme reporte, avec interets.

Ce conseil ne s'applique pas a vous si votre budget se situe jusqu'a 15 millions de bahts : la question du terrain ne se pose simplement pas. Un appartement en condominium dans le quota etranger offre une pleine propriete, se transmet par heritage, se revend en 30 jours au Land Department, et ne tombe dans aucun des scenarios de controle decrits ici. La moitie des clients qui arrivent avec l'idee d'une societe souhaitent en realite acheter un condo, sans avoir connaissance du quota.

Que faire si vous detenez deja une structure de ce type

Voici la marche a suivre pour un proprietaire dont la villa est deja enregistree via une societe thailandaise :

1. Audit de l'actionnariat : qui sont ces personnes, sont-elles toujours en vie, l'origine du paiement des actions est-elle documentee, existe-t-il des formulaires de transfert d'actions signes en blanc (une preuve directe a risque) ?

2. Verification de la comptabilite des trois dernieres annees : a-t-elle ete deposee, la location de la villa est-elle enregistree comme chiffre d'affaires ?

3. Evaluation d'un scenario de conversion : transformation en bail de 30 ans emis par la meme societe, vente a un acheteur thailandais avec bail retour, ou injection d'une veritable activite economique dans la societe.

4. Calcul des taxes liees a tout changement de proprietaire : un transfert d'actif est une transaction, pas une simple formalite, avec des frais d'evaluation au Land Department.

FAQ

Qu'est-ce qu'un montage de propriete par personnes interposees (nominee) en Thailande ?

Il s'agit d'une societe thailandaise ou 51% des actions appartiennent formellement a des citoyens thailandais, alors que le controle et le financement reel appartiennent entierement a un etranger. La societe achete le terrain parce que l'etranger ne peut pas le faire directement. Le Foreign Business Act interdit explicitement l'utilisation de Thailandais comme actionnaires pretes-noms.

Combien de societes ont deja ete controlees et quand la campagne a-t-elle commence ?

Selon le DBD, 125 622 societes ont fait l'objet d'un screening. Ce chiffre cumule les resultats d'un programme qui a debute par des controles cibles dans les provinces touristiques ; une etape anterieure faisait etat de 36 277 societes.

Quelles sanctions risque une structure de type nominee ?

L'article 36 du FBA prevoit une amende de 100 000 a 1 000 000 de bahts et jusqu'a 3 ans de prison, plus une amende journaliere en cas de poursuite de l'infraction. Les actionnaires thailandais pretes-noms sont responsables au meme titre que l'etranger. Une injonction de mise en conformite est generalement emise en parallele, ce qui implique le plus souvent une vente forcee de l'actif.

Puis-je acheter un terrain en Thailande legalement en tant qu'etranger ?

La propriete directe d'un terrain est fermee aux etrangers, sauf exceptions tres restreintes : terrain via une promotion BOI adossee a un projet approuve, ou article 96 bis du Code foncier (investissement de 40 millions de bahts, jusqu'a 1 rai a usage residentiel, autorisation extremement rarement accordee). Pour l'habitation, les outils reels restent la pleine propriete d'un condo et le bail enregistre.

Un bail de 30 ans avec renouvellement est-il vraiment fiable ?

Seule la premiere periode de trente ans est enregistree et protegee juridiquement. Le renouvellement reste une promesse contractuelle dont l'execution n'est pas garantie. Dans le contrat, ce qui compte le plus n'est donc pas le chiffre de 90 ans, mais le droit de cession libre, la sous-location et le droit de preemption sur le terrain.

Les proprietaires d'appartements en condominium sont-ils concernes par ces controles ?

Non, si l'appartement a ete achete dans le quota etranger de 49% et enregistre au nom d'une personne physique, avec des fonds transferes depuis l'etranger via le formulaire FET. Le risque concerne les appartements achetes via une societe thailandaise au-dela de ce quota.

Le bail sera-t-il prolonge a 99 ans ?

Ce projet a ete debattu en 2024-2025, en parallele d'une idee d'augmentation du quota etranger en condominium, mais aucune loi n'a ete adoptee. Il est deconseille de planifier un achat sur la base d'une future liberalisation : la decision est politique et a deja ete reportee deux fois.

Comment savoir si ma societe presente des signes de montage nominee ?

Quatre points a verifier : l'origine des fonds des actionnaires thailandais est-elle documentee, la societe a-t-elle un chiffre d'affaires et une comptabilite deposee, existe-t-il des formulaires de transfert d'actions signes en blanc, y a-t-il des actions privilegiees a droits de vote disproportionnes. Trois criteres sur quatre suffisent a faire ressortir une structure que l'algorithme du DBD est susceptible de filtrer.

Source: Bangkok Post

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