Thailand greift durch: Nominee-Landbesitz 2026 unter Beschuss

Im Juni 2026 ist das thailändische Department of Lands von Warnungen zu konkreten Maßnahmen übergegangen. Die Behörde verschärft die Kontrolle von Nominee-Strukturen, mit denen Ausländer seit Jahrzehnten das direkte Landkaufverbot umgehen. Für internationale Investoren, die ihre Käufe über thailändische Gesellschaften strukturiert haben, ist das mehr als eine Randnotiz. Es ist ein Signal, die gesamte Eigentumsstrategie zu überdenken.

Das Prinzip ist einfach: Steht hinter einer thailändischen Gesellschaft oder Einzelperson ein ausländischer wirtschaftlich Berechtigter, ohne dass die Firma eine echte Geschäftstätigkeit ausübt, verweigert das Landdepartment künftig die Registrierung. Oder schlimmer: Es leitet eine Prüfung bereits eingetragener Rechte ein.

Wichtige Fakten

• Juni 2026: Das Department of Lands verschärfte offiziell die Rechtsdurchsetzung gegen Nominee-Landbesitz durch Ausländer.

• Die Koordination erfolgt gemeinsam mit dem Department of Business Development (DBD), das Unternehmensstrukturen überwacht und leere Firmenhüllen identifizieren kann, die ausschließlich zur Umgehung des Landrechts gegründet wurden.

• Zwei zentrale Gesetze greifen: der Foreign Business Act (FBA) und der Land Code. Beide verbieten ausdrücklich Nominee-Konstruktionen, die Ausländern die faktische Kontrolle über thailändisches Land verschaffen.

• Ausländer dürfen grundsätzlich kein Land besitzen in Thailand. Ausnahmen sind stark begrenzt: Erbschaft, BOI-Förderprojekte, bestimmte internationale Abkommen sowie der Erwerb von Wohnland bei Investitionen ab 40 Millionen Baht (rund 1,1 Millionen US-Dollar).

• Verstöße können zur Aberkennung des Eigentumsrechts, zum Zwangsverkauf innerhalb festgelegter Fristen und zu strafrechtlicher Verfolgung nach dem FBA führen.

• Geprüft werden nicht nur neue Transaktionen, sondern auch bereits registrierte Objekte, sobald ein Verdacht auf Nominee-Eigentum entsteht.

• Strafen nach dem Foreign Business Act können bis zu 1 Million Baht und/oder Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren betragen.

• Laut Department of Business Development stehen landesweit rund 50.000 Unternehmen mit ausländischem Bezug unter verschärfter Beobachtung, wie Al Jazeera berichtet.

Geschichte und Kontext

Nominee-Strukturen gibt es in Thailand, solange der Immobilienmarkt für Ausländer überhaupt existiert. Das klassische Modell: Ein Ausländer gründet eine Thai Limited Company, bei der formal 51 Prozent der Anteile thailändischen Staatsbürgern gehören und 49 Prozent dem ausländischen Investor. Kontrolle und Finanzierung liegen faktisch vollständig beim Ausländer. Die Firma kauft das Land auf ihren Namen. Rechtlich sauber, faktisch eine Umgehung des Gesetzes.

Jahrzehntelang haben die Behörden weggeschaut. Der Markt wuchs, Kapital floss, Entwickler auf Phuket, Koh Samui und in Chiang Mai profitierten. Marktschätzungen zufolge werden 30 bis 50 Prozent der auf thailändische Firmen registrierten Villen auf Phuket tatsächlich von Ausländern kontrolliert. Die Zahl bleibt unscharf, gerade weil solche Konstruktionen per Definition intransparent sind.

Der Wendepunkt kam nicht erst 2026. Erste systematische Versuche, gegen Nominee-Strukturen vorzugehen, reichen bis 2006 zurück, als das Department of Business Development von den Provinz-Landämtern erstmals verlangte, die Finanzierungsquellen thailändischer Aktionäre zu prüfen. Die Welle ebbte ab. 2011 kam das Thema zurück. 2014 sprach die Militärregierung erneut über die Bekämpfung von Nominee-Strukturen, doch zu großflächiger Durchsetzung kam es nicht.

Was sich 2026 geändert hat: zwei Faktoren. Erstens die Digitalisierung. Das Department of Business Development und das Landdepartment tauschen Daten inzwischen elektronisch aus. Aktionärsregister, Direktorenlisten und Grundbücher lassen sich technisch einfach abgleichen. Wurde eine Firma 2019 gegründet, hat sie nur einen Angestellten, keinen Umsatz und ein Grundstück auf Phuket im Wert von 15 Millionen Baht, wirft das automatisch Fragen auf.

Zweitens der politische Faktor. Die Regierung treibt legale Wege für ausländische Investitionen aktiv voran. Diskutiert werden Reformen des Landrechts, die Ausländern langfristige Pachtverträge bis zu 99 Jahren oder ein begrenztes Eigentum an Kondominien außerhalb der 49-Prozent-Quote ermöglichen könnten. Vor diesem Hintergrund ist es politisch unklug geworden, bei grauen Konstruktionen weiter beide Augen zuzudrücken.

Wie ernst es die Behörden meinen, zeigt Phase 4 der 'Operation Dismantle Foreign Nominee Network' auf Phuket: Bei Razzien an acht Standorten wurden 16 Personen angeklagt, darunter thailändische, kanadische und kasachische Staatsangehörige. Insgesamt wurden auf der Insel bereits über 361 Unternehmen überprüft, wie The Phuket News berichtete. Auch Koh Samui und Koh Phangan stehen laut Bangkok Post im Fokus der Prüfungen.

Für internationale Investoren, deren Struktur bereits über eine thailändische Firma läuft, ist die Lage heikel. Die Firma einfach 'aufzulösen' funktioniert nicht, das Land würde in der Schwebe hängen. Ein Verkauf über dieselbe Gesellschaft ist noch möglich, doch das Zeitfenster wird enger. Eine Umwandlung in einen langfristigen Pachtvertrag (Leasehold) gehört zu den wenigen realistischen Auswegen.

Wichtig zu wissen: Kondominien können Ausländer in Thailand weiterhin vollständig als Eigentum (Freehold) erwerben, innerhalb der ausländischen Quote von 49 Prozent der Gesamtfläche eines Gebäudes. Dieser Kanal ist von der Verschärfung nicht betroffen. Der Vorstoß richtet sich gezielt gegen Grundstücke und Villen.

Wer eine Besichtigungsreise nach Phuket oder Koh Samui plant, sollte die Rechtsberatung vor Ort frühzeitig einplanen, nicht erst nach Unterzeichnung eines Vorvertrags.

FAQ

Dürfen Ausländer überhaupt Land in Thailand besitzen?

Grundsätzlich nein. Der Land Code verbietet dies ausdrücklich. Ausnahmen: Erbschaft (mit Verkaufspflicht), BOI-geförderte Projekte, bestimmte internationale Abkommen und der Kauf von Wohnland bei Investitionen ab 40 Millionen Baht. Letzteres wird in der Praxis kaum genutzt.

Was ist eine Nominee-Struktur und warum steht sie unter Druck?

Ein Ausländer gründet eine thailändische Firma, bei der 51 Prozent der Anteile thailändischen Bürgern gehören, oft nur auf dem Papier. Die Firma kauft das Land, wirtschaftlich Berechtigter ist jedoch der Ausländer. 2026 begann das Department of Lands, solche Strukturen gemeinsam mit dem Department of Business Development systematisch aufzudecken.

Welche Sanktionen drohen bei einer Nominee-Struktur?

Geldstrafe bis zu 1 Million Baht, Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren nach dem Foreign Business Act, Zwangsverkauf des Grundstücks sowie Aberkennung des Eigentumsrechts der Firma.

Betrifft die Verschärfung auch den Kauf von Kondominien?

Nein. Ausländer können Eigentumswohnungen weiterhin als Freehold innerhalb der Quote von 49 Prozent der Gesamtfläche eines Projekts erwerben. Dieses Recht ist unabhängig vom Landbesitz und von der neuen Durchsetzung nicht betroffen.

Was tun, wenn ich bereits Land über eine thailändische Firma besitze?

Drei Optionen: das Grundstück verkaufen, solange es möglich ist; auf einen langfristigen Pachtvertrag (Leasehold, 30 Jahre mit Verlängerungsoption) umstellen; oder die Firma mit echten thailändischen Aktionären und realer Geschäftstätigkeit aufstellen. Jeder Fall erfordert eine individuelle rechtliche Prüfung.

Gibt es legale Wege, als Ausländer Kontrolle über ein Grundstück zu erhalten?

Ja. Der langfristige Pachtvertrag (Leasehold) mit einer Laufzeit bis zu 30 Jahren und Verlängerungsoption ist das gängigste legale Instrument. Auch Nießbrauch (Usufruct) und Baurecht (Superficies) kommen zum Einsatz.

Wie decken die Behörden Nominee-Strukturen auf?

Durch den Abgleich von Datenbanken: Handelsregister (DBD), Grundkataster und Steuererklärungen. Eine Firma ohne Umsatz, mit Aktionären nur auf dem Papier und einem teuren Grundstück in der Bilanz gerät als Erste ins Visier.

Trifft die Verschärfung auch Firmen mit echter Geschäftstätigkeit?

Wenn eine thailändische Firma reales Geschäft betreibt, Umsätze und Mitarbeiter hat sowie die Finanzierungsquellen der thailändischen Aktionäre dokumentiert sind, bleibt das Risiko gering. Die Durchsetzung zielt auf leere Firmenhüllen ab.

Die neue Enforcement-Welle 2026 ist keine einmalige Kampagne, sondern ein struktureller Wandel. Digitale Prüfinstrumente machen graue Konstruktionen verwundbarer denn je. Investoren sollten bestehende Strukturen jetzt prüfen lassen und den Umstieg auf legale Modelle erwägen: Leasehold, Freehold-Kondominien oder strukturierte Investitionen über das BOI.

Quelle: Bangkok Post

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