Таїланд посилює контроль за номінальним володінням землею у 2026 році

У червні 2026 року Департамент земельних ресурсів Таїланду перейшов від попереджень до конкретних дій. Відомство посилило контроль за номінальними схемами володіння землею, які десятиліттями дозволяли іноземцям обходити пряму заборону на купівлю ділянок. Для тисяч міжнародних інвесторів, які структурували угоди через тайські компанії, це не просто новина. Це сигнал переглянути всю стратегію володіння активами.

Суть проста: якщо за тайською юрособою чи фізособою стоїть іноземний бенефіціар, а сама компанія не веде реальної діяльності, земельний департамент тепер відмовлятиме в реєстрації угоди. Або, що гірше, ініціюватиме перевірку вже зареєстрованих прав власності.

Ключові факти

• Червень 2026 - Департамент земельних ресурсів Таїланду офіційно посилив правозастосування щодо номінальних схем володіння землею іноземцями.

• Координація відбувається одночасно з Департаментом розвитку бізнесу (DBD), який контролює корпоративні структури і виявляє 'порожні' компанії, створені виключно для обходу земельного законодавства.

• За даними Bangkok Post, DBD виявив тисячі компаній з іноземною участю, з яких понад 7 000 підозрюються у використанні незаконних номінальних структур у сфері нерухомості, туризму та готельного бізнесу.

• Іноземці за загальним правилом не можуть володіти землею у Таїланді. Винятки вкрай обмежені: спадкування, діяльність у межах підтримки BOI, окремі міжнародні договори, придбання житлової землі за інвестицій від 40 мільйонів бат (близько 1,1 млн доларів США).

• Ризик для порушників включає анулювання права власності, примусовий продаж ділянки у встановлені строки та кримінальне переслідування за статтями Foreign Business Act (FBA).

• Штрафи за Foreign Business Act можуть сягати 1 мільйона бат та/або позбавлення волі на строк до 3 років.

• У Пхукеті в межах операції 'Dismantle Foreign Nominee Network' лише у четвертій фазі перевірок було притягнуто до відповідальності 16 осіб, серед яких громадяни Таїланду, Канади, Росії та Казахстану, а загалом під слідством перебуває вже 361 компанія.

Історія та контекст

Номінальні схеми в Таїланді існують стільки ж, скільки працює тайський земельний ринок для іноземців. Класична конструкція виглядає так: іноземець засновує тайську компанію з обмеженою відповідальністю (Thai Limited Company), де 51% акцій формально належать тайським громадянам, а 49% іноземному інвестору. При цьому реальний контроль і фінансування повністю забезпечує іноземна сторона. Компанія купує землю на своє ім'я. Юридично все чисто. Фактично це обхід закону.

Десятиліттями влада дивилася на це крізь пальці. Ринок зростав, гроші текли, забудовники Пхукета, Самуі та Чіангмая процвітали. За ринковими оцінками, від 30% до 50% вілл на Пхукеті, зареєстрованих на тайські компанії, реально контролюються іноземцями. Цифра неточна саме тому, що схеми були непрозорими за визначенням.

Перелом настав не у 2026 році. Перші системні спроби боротьби з номіналами розпочалися ще у 2006 році, коли Департамент розвитку бізнесу вперше вимагав від провінційних земельних офісів перевіряти джерела фінансування тайських акціонерів. Потім хвиля вщухла. У 2011 році тема повернулася. У 2014 році військовий уряд знову заговорив про боротьбу з номіналами, але до масштабного правозастосування справа так і не дійшла.

Що змінилося у 2026 році? Два фактори. Перший це цифровізація. Департамент розвитку бізнесу і земельний департамент тепер обмінюються даними в електронному форматі. Перехресна перевірка баз даних акціонерів, директорів і земельних реєстрів стала технічно простою справою. Якщо компанія зареєстрована у 2019 році, має одного співробітника, нульову виручку і ділянку землі на Пхукеті вартістю 15 мільйонів бат, питання виникають автоматично.

Другий фактор політичний. Уряд активно просуває легальні шляхи залучення іноземних інвестицій. Обговорюються реформи земельного законодавства, які можуть дати іноземцям право на довгострокову оренду до 99 років або навіть на обмежене володіння кондомініумами поза квотою у 49%. На цьому тлі закривати очі на сірі схеми стало політично невигідно.

За даними Al Jazeera, масштаб перевірки вражає: близько 50 000 компаній з іноземним зв'язком підпадають під додаткову перевірку, а острови Кох Самуі та Кох Пханган стали одними з головних осередків розслідувань поряд із Пхукетом.

Для міжнародних інвесторів, у яких структура вже оформлена через тайську компанію, ситуація непроста. Просто 'закрити' компанію не можна: земля опиниться у підвішеному стані. Продати ділянку через цю ж компанію ще можна, але строки звужуються. Переоформлення на довгострокову оренду (leasehold) один із небагатьох реалістичних шляхів.

Варто розуміти: кондомініуми (квартири) у Таїланді іноземці, як і раніше, можуть купувати у повну власність (freehold) у межах іноземної квоти 49% від загальної площі будівлі. Цей канал посилення контролю не зачіпає. Удар спрямований саме на земельні ділянки та вілли.

За даними Nation Thailand, юридична лазівка залишається: стаття 94 Земельного кодексу дозволяє наказати іноземцю, який незаконно набув землю, продати її, але покарання залишається слабким, оскільки порушник все одно може повернути собі прибуток від продажу. Це підживлює дискусію про подальше посилення законодавства.

Джерело: Bangkok Post

FAQ

Чи можуть іноземці взагалі володіти землею в Таїланді?

За загальним правилом ні. Земельний кодекс прямо забороняє це. Винятки: спадкування (з обов'язком продати), діяльність під егідою BOI, окремі міжнародні договори та купівля житлової землі за інвестицій від 40 мільйонів бат. Останнє на практиці використовується вкрай рідко.

Що таке номінальна схема володіння і чому вона під загрозою?

Іноземець створює тайську компанію, де 51% акцій належить тайським громадянам (часто формальним особам). Компанія купує землю. Реальний бенефіціар іноземець. У 2026 році Департамент земельних ресурсів почав системно виявляти такі структури у координації з Департаментом розвитку бізнесу.

Які санкції загрожують за використання номінальної схеми?

Штраф до 1 мільйона бат, позбавлення волі до 3 років за Foreign Business Act. Примусовий продаж земельної ділянки. Анулювання права власності компанії.

Чи зачіпає нове посилення купівлю квартир (кондо)?

Ні. Іноземці можуть володіти квартирами в кондомініумах у режимі freehold у межах квоти 49% від загальної площі проєкту. Це право не пов'язане із земельним володінням і новим правозастосуванням не зачіпається.

Що робити, якщо я вже володію землею через тайську компанію?

Три варіанти: продати ділянку, поки це можливо; переоформити на довгострокову оренду (leasehold на 30 років з можливістю продовження); привести компанію до стану реальної діяльності з реальними тайськими акціонерами. Кожен випадок потребує індивідуальної юридичної оцінки.

Чи є легальні способи для іноземця контролювати земельну ділянку?

Так. Довгострокова оренда (leasehold) строком до 30 років з правом продовження найпоширеніший легальний інструмент. Також використовується узуфрукт (право довічного користування) та суперфіцій (право забудови).

Як влада виявляє номінальні структури?

Перехресна перевірка баз даних: реєстр юридичних осіб (DBD), земельний кадастр, податкова звітність. Компанія без виручки, з формальними акціонерами і дорогою земельною ділянкою на балансі перший кандидат на перевірку.

Чи торкнеться посилення компаній з реальною діяльністю?

Якщо тайська компанія веде реальний бізнес, має обороти, співробітників і документально підтверджені джерела фінансування тайських акціонерів, ризик мінімальний. Правозастосування націлене саме на 'порожні' структури.

Нова хвиля перевірок у 2026 році це не разова кампанія, а системний зсув. Цифрові інструменти перевірки роблять сірі схеми вразливими, як ніколи. Інвесторам варто провести аудит наявних структур прямо зараз і розглянути перехід на легальні інструменти: leasehold, кондомініуми у freehold або структуровані інвестиції через BOI.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.