Thailande 2026 : la fin des schemas de nominee sur les terrains menace les investisseurs etrangers

En juin 2026, le Department of Lands thailandais est passe des avertissements aux actes concrets. L'administration a durci son controle sur les montages de propriete par nominee, ces structures qui permettaient depuis des decennies aux etrangers de contourner l'interdiction directe d'acheter des terrains. Pour des milliers d'investisseurs internationaux ayant structure leurs acquisitions via des societes thailandaises, ce n'est pas une simple actualite. C'est un signal clair : il faut revoir toute la strategie de detention.

Le principe est simple. Si une entite ou une personne thailandaise cache en realite un beneficiaire etranger, et que la societe n'exerce aucune activite reelle, le departement des terres refusera desormais d'enregistrer la transaction. Pire encore, il pourra ouvrir une enquete sur des droits deja enregistres.

Faits cles

• Juin 2026 : le Department of Lands thailandais a officiellement renforce l'application des regles contre les montages de propriete par nominee au profit d'etrangers.

• Le Department of Business Development (DBD) coordonne les controles et a signale plus de 7 000 societes soupconnees d'utiliser des structures illegales de nominee, notamment dans l'immobilier, le tourisme et l'hotellerie, selon le Bangkok Post.

• Deux textes encadrent les sanctions : le Foreign Business Act (FBA) et le Land Code, qui interdisent explicitement l'usage de prete-noms pour donner a un etranger le controle d'un terrain thailandais.

• En regle generale, un etranger ne peut pas posseder de terrain en Thailande. Les exceptions sont tres limitees : heritage, activites promues par le BOI, certains traites internationaux, ou acquisition de terrain residentiel pour un investissement minimum de 40 millions de bahts (environ 1,1 million de dollars).

• Les sanctions incluent l'annulation du titre de propriete, la vente forcee du bien dans un delai impose, et des poursuites penales au titre du FBA, avec des amendes pouvant atteindre 1 million de bahts et/ou jusqu'a 3 ans de prison.

• Les controles touchent aussi bien les nouvelles transactions que des biens deja enregistres depuis des annees, des qu'un soupcon de montage par nominee apparait.

• A Phuket, la phase 4 de l'operation dite Dismantle Foreign Nominee Network a deja conduit a 16 mises en examen dans huit lieux differents, touchant des ressortissants thailandais, canadiens, russes et kazakhs ; a ce jour, 361 societes ont ete visees par cette enquete selon The Phuket News.

Histoire et contexte

Les montages par nominee existent depuis que le marche foncier thailandais s'est ouvert, indirectement, aux acheteurs etrangers. Le schema classique fonctionne ainsi : un investisseur etranger cree une societe a responsabilite limitee thailandaise (Thai Limited Company) dont 51% des parts appartiennent formellement a des citoyens thailandais, les 49% restants revenant a l'investisseur etranger. Dans les faits, le controle reel et le financement viennent entierement de la partie etrangere. La societe achete le terrain en son nom propre. Sur le papier, tout est en regle. Dans la realite, c'est un contournement pur et simple de la loi.

Pendant des decennies, les autorites ont ferme les yeux. Le marche progressait, les capitaux affluaient, les promoteurs de Phuket, Koh Samui et Chiang Mai prosperaient. Selon des estimations de marche, entre 30% et 50% des villas de Phuket enregistrees au nom de societes thailandaises seraient en realite controlees par des etrangers. Un chiffre approximatif, precisement parce que ces montages etaient par definition opaques.

Le tournant n'a pas eu lieu en 2026. Les premieres tentatives systematiques de lutte contre les nominees remontent a 2006, lorsque le Department of Business Development a pour la premiere fois exige des bureaux fonciers provinciaux qu'ils verifient l'origine des fonds des actionnaires thailandais. Puis la vague est retombee. Le sujet est revenu en 2011. En 2014, le gouvernement militaire a de nouveau evoque la lutte contre les nominees, sans jamais aboutir a une application massive.

Qu'est-ce qui a change en 2026 ? Deux facteurs. D'abord, la numerisation. Le Department of Business Development et le departement des terres echangent desormais leurs donnees par voie electronique. Croiser les bases de donnees des actionnaires, des dirigeants et des registres fonciers est devenu techniquement simple. Une societe enregistree en 2019, comptant un seul employe, aucun chiffre d'affaires, et proprietaire d'un terrain a Phuket estime a 15 millions de bahts, souleve desormais des questions automatiquement.

Le second facteur est politique. Le gouvernement promeut activement des voies legales d'investissement etranger. Des reformes du droit foncier sont a l'etude, qui pourraient accorder aux etrangers un droit de bail longue duree allant jusqu'a 99 ans, voire une propriete limitee de condominiums au-dela du quota de 49%. Dans ce contexte, tolerer les montages opaques est devenu politiquement intenable.

Cette repression n'est pas isolee a la Thailande continentale. Selon Al Jazeera, environ 50 000 societes presentant un lien etranger font actuellement l'objet d'un controle renforce a l'echelle nationale, avec une attention particuliere portee aux iles de Koh Samui et Koh Phangan, deux destinations tres prisees des acheteurs internationaux de villas.

Pour les investisseurs internationaux dont la structure repose deja sur une societe thailandaise, la situation est delicate. Il n'est pas possible de simplement 'fermer' la societe : le terrain se retrouverait dans une situation juridique bloquee. Vendre le bien via cette meme societe reste possible, mais les delais se resserrent. Basculer vers un bail longue duree (leasehold) constitue l'une des rares issues realistes.

A noter, et c'est essentiel : les condominiums restent accessibles aux etrangers en pleine propriete (freehold), dans la limite du quota etranger de 49% de la surface totale d'un immeuble. Ce canal n'est pas concerne par le durcissement actuel. La cible, ce sont bien les terrains et les villas construites sur terrain individuel.

Un conseil pratique pour ceux qui envisagent une visite de reperage a Phuket ou Koh Samui : avant de reserver un billet, mieux vaut planifier une consultation avec un avocat local des le debut du sejour, plutot qu'apres la signature d'un compromis de vente.

FAQ

Un etranger peut-il posseder un terrain en Thailande ?

En regle generale, non. Le Land Code l'interdit explicitement. Les exceptions concernent l'heritage (avec obligation de revente), les activites sous promotion du BOI, certains traites internationaux, et l'achat de terrain residentiel pour un investissement d'au moins 40 millions de bahts. Cette derniere option reste tres rarement utilisee en pratique.

Qu'est-ce qu'un montage par nominee et pourquoi est-il vise ?

Un etranger cree une societe thailandaise dont 51% des parts sont detenues par des citoyens thailandais, souvent des preteurs de nom sans role reel. La societe achete le terrain, mais le beneficiaire economique reel est l'etranger. Depuis 2026, le Department of Lands identifie systematiquement ces structures en coordination avec le Department of Business Development.

Quelles sont les sanctions encourues ?

Une amende pouvant atteindre 1 million de bahts, une peine de prison jusqu'a 3 ans en vertu du Foreign Business Act, la vente forcee du terrain, et l'annulation du titre de propriete de la societe.

Ce durcissement concerne-t-il l'achat de condominiums ?

Non. Les etrangers peuvent toujours acquerir des appartements en condominium en pleine propriete (freehold), dans la limite du quota de 49% de la surface totale du projet. Ce droit n'est pas lie a la propriete fonciere et n'est pas concerne par le nouvel enforcement.

Que faire si je possede deja un terrain via une societe thailandaise ?

Trois options existent : vendre le bien tant que c'est encore possible, basculer vers un bail longue duree (leasehold de 30 ans renouvelable), ou transformer la societe en entite exercant une activite reelle avec de veritables actionnaires thailandais. Chaque situation necessite une evaluation juridique individuelle.

Existe-t-il des moyens legaux pour un etranger de controler un terrain ?

Oui. Le bail longue duree (leasehold) jusqu'a 30 ans renouvelable reste l'outil legal le plus repandu. L'usufruit et le droit de superficie constituent egalement des alternatives reconnues.

Comment les autorites detectent-elles les structures suspectes ?

Par croisement de bases de donnees : registre des societes (DBD), cadastre foncier et declarations fiscales. Une societe sans chiffre d'affaires, avec des actionnaires purement formels et un terrain de grande valeur a son bilan, devient une cible prioritaire des controles.

Les societes ayant une activite reelle sont-elles concernees ?

Si la societe thailandaise exerce une activite reelle, genere du chiffre d'affaires, emploie du personnel et peut justifier l'origine des fonds de ses actionnaires thailandais, le risque reste minime. L'enforcement cible avant tout les coquilles vides.

Cette nouvelle vague d'enforcement en 2026 n'est pas une campagne ponctuelle, mais un basculement structurel durable. Les outils numeriques de verification rendent les montages opaques plus vulnerables que jamais. Les investisseurs ont interet a auditer des maintenant leurs structures existantes et a envisager des solutions legales : leasehold, condominiums en freehold, ou investissements structures via le BOI.

Source : Bangkok Post

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