Thailandia stringe la morsa sulle intestazioni fittizie: cosa cambia per gli investitori stranieri nel 2026

Nel giugno 2026 il Department of Lands thailandese è passato dalle parole ai fatti. L'ente ha intensificato i controlli sugli schemi di intestazione fittizia (nominee ownership) che per decenni hanno permesso a investitori stranieri di aggirare il divieto diretto di acquistare terreni. Per migliaia di acquirenti internazionali che avevano strutturato le proprie transazioni tramite società thailandesi, non si tratta di una semplice notizia: è il segnale per rivedere l'intera strategia di investimento.

Il meccanismo è chiaro: se dietro una società o una persona fisica thailandese si nasconde un beneficiario straniero e l'azienda non svolge un'attività reale, il Department of Lands ora rifiuta la registrazione della transazione. O, peggio ancora, avvia una verifica retroattiva su diritti già registrati.

Fatti chiave

• Giugno 2026: il Department of Lands thailandese ha ufficialmente intensificato l'applicazione delle norme contro gli schemi di nominee ownership da parte di stranieri.

• Il controllo è coordinato con il Department of Business Development (DBD), che secondo la Bangkok Post ha segnalato oltre 7.000 società sospettate di utilizzare strutture nominee illegali nei settori immobiliare, turistico e alberghiero.

• Si applicano due leggi chiave: il Foreign Business Act (FBA) e il Land Code, che vietano espressamente l'uso di intestatari fittizi per garantire a stranieri il controllo di terreni thailandesi.

• Gli stranieri, come regola generale, non possono possedere terreni in Thailandia. Le eccezioni sono limitate: eredità, attività promosse dal BOI, specifici trattati internazionali e acquisto di terreno residenziale con investimenti da 40 milioni di baht (circa 1,1 milioni di dollari).

• Secondo Al Jazeera, circa 50.000 società con legami stranieri sono attualmente sottoposte a verifiche supplementari a livello nazionale.

• A Phuket, l'operazione 'Dismantle Foreign Nominee Network' ha già portato, nella sua quarta fase, all'incriminazione di 16 persone (cittadini thailandesi, canadesi, russi e kazaki), con 361 società coinvolte nelle indagini complessive.

• Le sanzioni previste dal Foreign Business Act arrivano fino a 1 milione di baht di multa e/o 3 anni di reclusione.

Storia e contesto

Gli schemi nominee esistono in Thailandia da quando il mercato immobiliare si è aperto agli stranieri. La struttura classica funziona così: un investitore straniero costituisce una Thai Limited Company in cui il 51% delle azioni appartiene formalmente a cittadini thailandesi, mentre il 49% resta all'investitore estero. Nella pratica, però, il controllo reale e il finanziamento provengono interamente dalla parte straniera. La società acquista il terreno a proprio nome. Sulla carta tutto è regolare, nella sostanza è un'elusione della legge.

Per decenni le autorità hanno chiuso un occhio. Il mercato cresceva, i capitali affluivano, e gli sviluppatori di Phuket, Koh Samui e Chiang Mai prosperavano. Secondo stime di mercato, tra il 30% e il 50% delle ville registrate a nome di società thailandesi a Phuket sarebbero in realtà controllate da stranieri, una cifra imprecisa proprio perché questi schemi sono per definizione opachi.

La svolta non è arrivata improvvisamente nel 2026. I primi tentativi sistematici di contrasto risalgono al 2006, quando il Department of Business Development chiese per la prima volta agli uffici catastali provinciali di verificare l'origine dei fondi degli azionisti thailandesi. L'ondata poi si affievolì. Nel 2011 il tema tornò d'attualità. Nel 2014 il governo militare ne parlò di nuovo, senza però arrivare a un enforcement su larga scala.

Cosa è cambiato nel 2026? Due fattori. Il primo è la digitalizzazione: DBD e Department of Lands ora si scambiano dati in formato elettronico, rendendo tecnicamente semplice incrociare i registri di azionisti, direttori e proprietà immobiliari. Se una società registrata nel 2019 ha un solo dipendente, fatturato pari a zero e un terreno a Phuket dal valore di 15 milioni di baht, le domande sorgono automaticamente.

Il secondo fattore è politico. Il governo sta promuovendo canali legali per attrarre investimenti esteri: si discute di riforme che potrebbero concedere agli stranieri contratti di leasehold fino a 99 anni, o persino la possibilità di superare la quota del 49% per i condomini in certi casi. In questo contesto, tollerare gli schemi grigi è diventato politicamente svantaggioso.

Per gli investitori con strutture già in essere tramite società thailandesi, la situazione è delicata. Non si può semplicemente 'chiudere' la società: il terreno resterebbe in una condizione giuridica sospesa. Vendere l'immobile tramite la stessa società è ancora possibile, ma i tempi si stanno restringendo. Convertire il possesso in un contratto di leasehold di lungo periodo resta una delle poche strade realistiche.

Va precisato che i condomini in Thailandia restano acquistabili in piena proprietà (freehold) da parte di stranieri, entro la quota estera del 49% della superficie totale dell'edificio. Questo canale non è toccato dal giro di vite, che colpisce specificamente i terreni e le ville.

Secondo la Bangkok Post, il clima di incertezza sta già spingendo alcuni acquirenti internazionali di ville di lusso a Phuket, Koh Samui e Koh Phangan a mettere in pausa le trattative, in attesa di maggiore chiarezza normativa e di una due diligence più approfondita.

FAQ

Gli stranieri possono possedere terreni in Thailandia?

Come regola generale, no. Il Land Code lo vieta espressamente. Le eccezioni riguardano l'eredità (con obbligo di vendita), le attività promosse dal BOI, alcuni trattati internazionali e l'acquisto di terreno residenziale con investimenti da 40 milioni di baht. Quest'ultima opzione è usata raramente nella pratica.

Cos'è uno schema nominee e perché è ora a rischio?

Uno straniero costituisce una società thailandese in cui il 51% delle azioni appartiene a cittadini thailandesi, spesso solo sulla carta. La società acquista il terreno, ma il beneficiario reale è lo straniero. Dal 2026 il Department of Lands individua sistematicamente queste strutture in coordinamento con il DBD.

Quali sanzioni si rischiano con uno schema nominee?

Multa fino a 1 milione di baht, reclusione fino a 3 anni secondo il Foreign Business Act, vendita forzata del terreno e annullamento del titolo di proprietà della società.

Il giro di vite riguarda anche l'acquisto di appartamenti (condomini)?

No. Gli stranieri possono possedere condomini in regime freehold entro la quota del 49% della superficie totale del progetto. Questo diritto non è collegato alla proprietà terriera e resta invariato.

Cosa fare se possiedo già un terreno tramite una società thailandese?

Tre opzioni principali: vendere il terreno finché è possibile, convertire il possesso in un leasehold di lungo periodo (30 anni rinnovabili), oppure trasformare la società in un'entità con attività reale e azionisti thailandesi effettivi. Ogni caso richiede una valutazione legale individuale.

Esistono modi legali per uno straniero di controllare un terreno?

Sì. Il leasehold fino a 30 anni, rinnovabile, è lo strumento legale più diffuso. Si utilizzano anche l'usufrutto (diritto di godimento vitalizio) e il diritto di superficie.

Come individuano le autorità le strutture nominee?

Attraverso l'incrocio dei database: registro delle imprese (DBD), catasto e dichiarazioni fiscali. Una società senza fatturato, con azionisti solo formali e un terreno di grande valore in bilancio, è la prima candidata a essere verificata.

Il giro di vite colpisce anche le società con attività reale?

Se una società thailandese svolge un'attività effettiva, con fatturato, dipendenti e fonti di finanziamento documentate per gli azionisti thailandesi, il rischio è minimo. L'enforcement è mirato alle società 'vuote'.

La nuova ondata di controlli del 2026 non è una campagna isolata, ma un cambiamento strutturale. Gli strumenti digitali di verifica rendono gli schemi grigi vulnerabili come mai prima. Chi ha investito tramite queste strutture dovrebbe effettuare subito un audit e valutare il passaggio a strumenti legali: leasehold, condomini in freehold o investimenti strutturati tramite il BOI.

Fonte: Bangkok Post

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