Nominee-Eigentum in Thailand: Diese Änderungen gelten 2026

Im Mai 2026 verschickte die thailändische Landbehörde (Department of Lands) drei Rundschreiben mit dem Vermerk 'höchste Dringlichkeit' an sämtliche Provinz-Landämter des Landes. Die Botschaft ist unmissverständlich: Nominee-Strukturen, bei denen Ausländer über thailändische Firmen faktisch Land besitzen, werden künftig systematisch über eine landesweite Datenbank aufgedeckt.

Es handelt sich nicht um ein neues Gesetz, sondern um eine neue Stufe der Durchsetzung eines alten Gesetzes. Der entscheidende Unterschied: Bisher hing die Prüfung vom jeweiligen Beamten im jeweiligen Amt ab. Jetzt arbeiten alle Provinzen nach einem einheitlichen Standard mit vereinheitlichten Checklisten und einer landesweiten digitalen Datenbank aller Firmen, die Land besitzen.

Für Tausende internationale Investoren, die über Jahrzehnte Villen und Grundstücke über thailändische Firmenkonstruktionen erworben haben, ist dies ein Moment der Wahrheit.

Wichtige Fakten

• Drei Rundschreiben wurden im Mai 2026 vom Department of Lands veröffentlicht und richten sich an alle Provinz-Landämter Thailands.

• Bartransaktionen ab 2 Millionen Baht (rund 57.000 US-Dollar) und Vermögenswerte über 5 Millionen Baht (rund 143.000 US-Dollar) lösen automatisch eine Prüfung der Mittelherkunft und der Finanzlage des Käufers nach Artikel 74 des Land Code aus.

• Ausgenommen ist nur die gesetzliche Erbfolge, sie unterliegt keinem automatischen Screening.

• Eine zentrale Datenbank aller landbesitzenden Gesellschaften entsteht: Gründungsdatum, Erwerbsdatum, Katasterwert und angegebener Geschäftszweck werden erfasst.

• Firmen mit ausländischer Beteiligung über festgelegten Schwellenwerten gelten als Hochrisikofälle und werden vertieft geprüft.

• Die vertiefte Prüfung umfasst: Analyse des Aktionärsregisters, Abgleich mit Daten des DBD (Department of Business Development), Prüfung von Finanzberichten und Verträgen sowie Vor-Ort-Inspektionen der Immobilie.

• Nach Angaben der Kanzlei Silk Legal, die als erste eine detaillierte Analyse der neuen Richtlinien veröffentlichte, wurden zusätzlich standardisierte Checklisten und Leitlinien für alle Landämter eingeführt, um regionale Unterschiede in der Rechtsanwendung zu beseitigen.

Geschichte und Kontext

Ausländern ist es in Thailand seit Jahrzehnten untersagt, Land direkt zu besitzen. Diese Regel ist im Land Code von 1954 verankert. Ein Ausländer darf ein Kondominium besitzen (innerhalb der 49-Prozent-Auslandsquote eines Gebäudes), aber keine Villa und kein Grundstück. Zumindest formal.

In der Praxis hat sich in den letzten 20 Jahren eine ganze Industrie zur Umgehung dieses Verbots etabliert. Das Prinzip ist einfach: Eine thailändische Limited Company wird gegründet, bei der der Ausländer 49 Prozent der Anteile hält, während 51 Prozent bei thailändischen Nominee-Aktionären liegen. Die Firma kauft das Land, der Ausländer lebt darauf. Anwaltskanzleien, Makler und sogar manche Bauträger haben diese Konstruktion jahrelang als Standardlösung angeboten.

Den Behörden war diese Praxis stets bekannt. Artikel 96 des Land Code sieht eine Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht sowie Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren für die Beihilfe zur Umgehung des Verbots vor. Angewendet wurde diese Vorschrift jedoch selten und uneinheitlich. Ein Landamt registrierte eine Transaktion anstandslos, ein anderes lehnte ab. Alles hing von der Provinz, der Stimmung des Beamten und der Qualität der Unterlagen ab.

Die Rundschreiben vom Mai 2026 beenden genau diese Uneinheitlichkeit. Erstmals gilt ein systematischer Ansatz: eine einheitliche Datenbank, einheitliche Kriterien, einheitliche Checklisten.

Was bedeutet das konkret? Eine thailändische Firma mit zwei thailändischen Aktionären und einem ausländischen (49 Prozent) hat auf Phuket eine Villa im Wert von 15 Millionen Baht erworben. Früher hätte das Landamt die Transaktion einfach registriert. Jetzt stuft das System diese Firma automatisch als Hochrisikofall ein. Die Prüfer fordern das Aktionärsregister an: Wer sind die thailändischen Miteigentümer? Womit verdienen sie ihr Geld? Betreibt die Firma echtes Geschäft oder existiert sie nur, um eine einzige Immobilie zu halten? Ein Inspektor kann vor Ort prüfen, wer dort tatsächlich lebt.

Besonders bemerkenswert ist die Schwelle von 2 Millionen Baht für Barzahlungen. In Thailand sind Bartransaktionen beim Immobilienkauf keine Seltenheit, insbesondere auf dem Zweitmarkt und in Feriengebieten. Nun löst jede solche Transaktion automatisch ein Screening der Mittelherkunft aus, verknüpft mit der Anti-Geldwäsche-Gesetzgebung (AMLA), was eine zusätzliche Hürde für intransparente Zahlungen schafft.

Der regionale Kontext ist ebenfalls relevant. Thailand ist nicht das einzige Land Südostasiens, das die Kontrolle über ausländisches Immobilieneigentum verschärft. Vietnam hat 2024 sein Wohnraumgesetz mit neuen Beschränkungen für Ausländer aktualisiert. Indonesien überarbeitet regelmäßig die Regeln für ausländische Käufer auf Bali. Der thailändische Ansatz ist jedoch besonders: Die Behörden ändern nicht die Spielregeln, sie beginnen erstmals, deren Einhaltung konsequent zu überwachen.

Laut einer Analyse von The CITY Asia betreffen die neuen Prüfungen ausdrücklich auch Transaktionen ab 5 Millionen Baht sowie Barzahlungen ab 2 Millionen Baht, wobei Einkommen, Beruf, Vermögenslage und Mittelherkunft der Käufer geprüft werden. Berichten zufolge laufen bereits Kontrollen bei mehr als 11.000 Firmen in touristischen Regionen wie Phuket, Koh Samui, Koh Phangan und Krabi, bei denen aufgedeckt wurde, dass faktische Führung und Finanzierung bei ausländischen Investoren lagen, während formal 51 Prozent bei thailändischen Staatsbürgern verblieben.

Für alle, die bereits über Nominee-Strukturen Land besitzen, ist die Lage zweideutig. Die Rundschreiben zielen zunächst auf neue Transaktionen und das Screening der bestehenden Datenbasis. Doch die Datenbank erfasst alle landbesitzenden Firmen, einschließlich langjähriger Erwerbe. Das bedeutet, eine Prüfung kann auch jene treffen, die vor zehn Jahren eine Villa über eine thailändische Firma gekauft haben.

Was sollten Investoren tun? Erstens: bestehende Strukturen mit einem qualifizierten thailändischen Anwalt prüfen lassen. Zweitens: alternative Modelle in Betracht ziehen, etwa langfristige Pacht (Leasehold über 30 Jahre mit Verlängerungsoption), Eigentum an einem Kondominium innerhalb der Auslandsquote oder Investitionen über das BOI (Thailand Board of Investment), das in bestimmten Fällen Ausländern den Landbesitz erlaubt.

FAQ

Wurde Ausländern der Immobilienkauf in Thailand 2026 verboten?

Nein. Die neuen Rundschreiben ändern das Gesetz nicht. Ausländer können weiterhin Kondominien kaufen (innerhalb der 49-Prozent-Auslandsquote). Das Verbot des direkten Landbesitzes besteht schon lange, neu ist die systematische Kontrolle seiner Einhaltung.

Was ist eine Nominee-Struktur und warum steht sie im Fokus?

Es handelt sich um eine thailändische Firma, bei der 51 Prozent der Anteile thailändischen Staatsbürgern (Nominee-Haltern) gehören, während der eigentliche Nutznießer ein Ausländer mit 49 Prozent ist. Solche Konstruktionen bewegten sich stets in einer Grauzone. Nun werden sie über eine zentrale Datenbank und standardisierte Prüfungen aufgedeckt.

Welche Beträge lösen eine automatische Prüfung aus?

Bartransaktionen ab 2 Millionen Baht und Vermögenswerte über 5 Millionen Baht (mit Ausnahme der gesetzlichen Erbfolge) durchlaufen künftig automatisch ein Screening der Mittelherkunft gemäß Artikel 74 des Land Code.

Betrifft das auch bereits gekaufte Immobilien?

Potenziell ja. Es entsteht eine Datenbank aller landbesitzenden Firmen, einschließlich zuvor registrierter Gesellschaften. Die Prüfung kann auch ältere Erwerbe betreffen.

Drohen bei Nominee-Eigentum strafrechtliche Konsequenzen?

Artikel 96 des Land Code sieht bis zu zwei Jahre Freiheitsstrafe und eine Geldstrafe von bis zu 20.000 Baht für die Beihilfe zum illegalen Landerwerb durch Ausländer vor. In der Praxis wurde strafrechtliche Verfolgung bislang selten angewandt, doch das neue Kontrollniveau erhöht die Risiken.

Welche Alternativen zum Nominee-Eigentum gibt es?

Langfristige Pacht (Leasehold über 30 Jahre), Kauf eines Kondominiums innerhalb der Auslandsquote sowie Investitionen über das BOI, die in bestimmten Fällen ein Recht auf Landbesitz gewähren. Jede Option hat eigene Einschränkungen und erfordert rechtliche Beratung.

Gilt das für ganz Thailand?

Ja. Die Rundschreiben richten sich an alle Provinz-Landämter. Erstmals in der Geschichte gilt ein einheitlicher Prüfstandard im gesamten Land.

Woran erkenne ich, ob meine Firma geprüft werden könnte?

Besitzt eine Firma Land, hat ausländische Aktionäre und übt keine aktive Geschäftstätigkeit aus, gelten dies als klassische Risikomerkmale. Ein sofortiger Strukturaudit wird empfohlen.

Die neuen Richtlinien der Landbehörde sind ein klares Signal: Die Ära der unkoordinierten Rechtsdurchsetzung geht zu Ende. Wer in thailändische Immobilien investiert, sollte seine Strukturen jetzt überprüfen, statt zu warten, bis die Kontrolleure an die Tür klopfen.

Quelle: The CITY Asia

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