Proprietà nominale in Thailandia: cosa cambia nel 2026

Nel maggio 2026 il Dipartimento delle Risorse Fondiarie della Thailandia ha inviato tre circolari con dicitura 'urgentissimo' a tutti gli uffici catastali provinciali del paese. Il messaggio è chiaro: gli schemi di proprietà nominale attraverso società thailandesi verranno ora individuati sistematicamente, tramite un database unificato nazionale.

Non si tratta di una nuova legge, ma di un nuovo livello di applicazione di una legge già esistente. La differenza è sostanziale: prima i controlli dipendevano dal singolo funzionario del singolo ufficio. Ora tutte le province operano secondo uno standard unico, con checklist uniformate e un database digitale nazionale delle persone giuridiche proprietarie di terreni.

Per migliaia di investitori stranieri, incluso un pubblico internazionale che da decenni acquista ville e terreni tramite società thailandesi, questo è un momento di verità.

Fatti chiave

• Tre circolari emesse dal Dipartimento delle Risorse Fondiarie nel maggio 2026, indirizzate a tutti gli uffici catastali provinciali della Thailandia.

• Transazioni in contanti da 2 milioni di baht (circa 57.000 dollari) e patrimoni superiori a 5 milioni di baht (circa 143.000 dollari) attivano ora automaticamente una verifica della provenienza dei fondi e dello status finanziario dell'acquirente, ai sensi dell'articolo 74 del Codice Fondiario.

• L'unica eccezione riguarda l'eredità per legge, che non rientra nello screening automatico.

• Viene creato un database unificato di tutte le persone giuridiche proprietarie di terreni: data di registrazione, data di acquisizione, valore catastale, oggetto sociale dichiarato.

• Le società con quota di partecipazione straniera superiore alle soglie stabilite vengono classificate come ad alto rischio e sottoposte a verifica approfondita.

• Nelle zone turistiche di Phuket, Koh Samui, Koh Pha Ngan e Krabi è già partita una verifica su larga scala che ha coinvolto oltre 11.000 società, secondo quanto riportato da fonti internazionali del settore.

• La verifica approfondita include: analisi del registro degli azionisti, dati del DBD (Dipartimento per lo Sviluppo del Business), bilanci, contratti e ispezioni sul posto.

• Introdotte checklist e linee guida standardizzate per tutti gli uffici catastali, eliminando le disparità di applicazione tra le province.

Storia e contesto

Agli stranieri è vietato possedere terreni direttamente in Thailandia. Questa regola esiste da decenni ed è sancita dal Codice Fondiario del 1954. Uno straniero può possedere un condominio (entro la quota straniera del 49% dell'edificio), ma non una villa né un appezzamento di terreno. Formalmente.

Nella pratica, negli ultimi 20 anni si è sviluppata una vera industria dell'aggiramento di questo divieto. Lo schema è semplice: si costituisce una società a responsabilità limitata thailandese (Thai Limited Company), in cui lo straniero detiene il 49% delle azioni mentre il restante 51% è in mano ad azionisti thailandesi nominali. La società acquista il terreno, lo straniero vi risiede. Studi legali, agenti e persino alcuni sviluppatori hanno proposto per anni questa costruzione come soluzione standard.

Le autorità hanno sempre conosciuto questa prassi. L'articolo 96 del Codice Fondiario prevede una multa fino a 20.000 baht e la reclusione fino a 2 anni per chi aiuta uno straniero ad aggirare il divieto. Ma la norma veniva applicata raramente e in modo non sistematico. Un ufficio catastale poteva registrare una compravendita senza fare domande, un altro poteva rifiutarla. Tutto dipendeva dalla provincia, dall'umore del funzionario, dalla qualità della documentazione presentata.

Le circolari di maggio 2026 pongono fine proprio a questa disparità. Per la prima volta viene introdotto un approccio sistemico: database unico, criteri unici, checklist uniche. Secondo lo studio legale Silk Legal, che per primo ha pubblicato un'analisi dettagliata delle nuove direttive, non si tratta di un cambiamento di legge ma di un consolidamento dell'applicazione normativa.

Cosa significa in pratica? Supponiamo che una società thailandese con due azionisti thailandesi e uno straniero (49%) acquisti una villa a Phuket per 15 milioni di baht. Prima, l'ufficio catastale avrebbe semplicemente registrato la transazione. Ora il sistema classifica automaticamente questa società come ad alto rischio. Gli ispettori richiederanno il registro degli azionisti: chi sono questi comproprietari thailandesi? Di cosa si occupano? Da dove provengono i loro fondi? La società svolge un'attività reale o esiste solo per detenere un immobile? Un ispettore può recarsi sul posto per verificare chi vi abita realmente.

Particolarmente rilevante è la soglia di 2 milioni di baht per le transazioni in contanti. In Thailandia i pagamenti in contanti per l'acquisto di immobili non sono rari, specialmente nel mercato secondario e nelle zone turistiche. Ora ogni transazione di questo tipo viene automaticamente sottoposta a screening sulla provenienza dei fondi, in linea con la normativa antiriciclaggio (AMLA), aggiungendo un ulteriore ostacolo alle transazioni poco trasparenti.

Rilevante anche il contesto regionale. La Thailandia non è l'unico paese del Sud-est asiatico a inasprire il controllo sulla proprietà immobiliare straniera. Il Vietnam ha aggiornato nel 2024 la legge sull'edilizia abitativa con nuove restrizioni per gli stranieri. L'Indonesia rivede periodicamente le regole per gli acquirenti stranieri a Bali. Ma l'approccio thailandese è unico: le autorità non cambiano le regole del gioco, iniziano finalmente a farle rispettare.

Per chi possiede già terreni tramite strutture nominali, la situazione è ambigua. Le circolari sono rivolte in primo luogo alle nuove transazioni e allo screening della base esistente. Ma il database viene creato per tutte le persone giuridiche proprietarie di terreni, incluse le acquisizioni datate. Ciò significa che il controllo potrebbe riguardare anche chi ha acquistato una villa tramite società thailandese 10 anni fa.

Cosa dovrebbero fare gli investitori? Anzitutto, effettuare un audit delle strutture esistenti con un avvocato thailandese qualificato. In secondo luogo, considerare formati alternativi: l'affitto a lungo termine (leasehold di 30 anni con possibilità di rinnovo), la proprietà di un condominio nella quota straniera, gli investimenti tramite il BOI (Board of Investment thailandese), che in determinati casi consente agli stranieri di possedere terreni.

FAQ

È stato vietato agli stranieri acquistare immobili in Thailandia nel 2026?

No. Le nuove circolari non modificano la legge. Gli stranieri possono continuare ad acquistare condomini (entro la quota straniera del 49%). Il divieto di proprietà diretta del terreno esiste da tempo: la novità è che ora viene controllato sistematicamente.

Cos'è una struttura nominale e perché è nel mirino?

È una società thailandese in cui il 51% delle azioni appartiene a cittadini thailandesi (detentori nominali), mentre il beneficiario effettivo è uno straniero con il 49%. Questi schemi sono sempre stati in una zona grigia. Ora vengono individuati tramite database unificato e verifiche standardizzate.

Quali importi attivano il controllo automatico?

Le transazioni in contanti da 2 milioni di baht e i patrimoni superiori a 5 milioni di baht (eccetto l'eredità per legge) vengono ora automaticamente sottoposti a screening sulla provenienza dei fondi ai sensi dell'articolo 74 del Codice Fondiario.

Questo riguarda anche gli immobili già acquistati?

Potenzialmente sì. Viene creato un database di tutte le persone giuridiche proprietarie di terreni, incluse le società registrate in passato. Il controllo può riguardare anche acquisizioni datate.

Si rischia il carcere per proprietà nominale?

L'articolo 96 del Codice Fondiario prevede fino a 2 anni di reclusione e una multa fino a 20.000 baht per chi assiste uno straniero nell'acquisizione illegale di terreni. Nella pratica, il procedimento penale è stato applicato raramente, ma il nuovo livello di controllo aumenta i rischi.

Quali alternative esistono alla proprietà nominale?

L'affitto a lungo termine (leasehold di 30 anni), l'acquisto di un condominio nella quota straniera, gli investimenti tramite BOI, che in alcuni casi danno diritto alla proprietà del terreno. Ogni opzione ha i propri limiti e richiede una consulenza legale.

Questo riguarda tutte le province della Thailandia?

Sì. Le circolari sono indirizzate a tutti gli uffici catastali provinciali. Per la prima volta nella storia viene introdotto uno standard unico di verifica su tutto il territorio nazionale.

Come capire se la mia società rischia di essere controllata?

Se una società possiede terreni, ha azionisti stranieri e non svolge un'attività commerciale reale, questi sono i classici indicatori di alto rischio. Si raccomanda un audit immediato della struttura.

Le nuove direttive del Dipartimento delle Risorse Fondiarie sono un segnale chiaro: l'epoca dell'applicazione spontanea della legge sta finendo. Chi investe nel mercato immobiliare thailandese dovrebbe rivedere le proprie strutture ora, senza aspettare che gli ispettori bussino alla porta.

Fonte: The CITY Asia

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