Propriete nominee en Thailande : ce qui change vraiment en 2026

En mai 2026, le Departement des Ressources Foncieres de Thailande a envoye trois circulaires marquees 'urgentes' a tous les bureaux fonciers provinciaux du pays. Le message est clair : les structures de propriete nominee, ces societes thailandaises utilisees par des etrangers pour contourner l'interdiction de posseder la terre, seront desormais detectees systematiquement grace a une base de donnees nationale unifiee.

Ce n'est pas une nouvelle loi. C'est un nouveau niveau d'application d'une loi ancienne. Et pour des milliers d'investisseurs internationaux qui ont achete villas et terrains via des societes thailandaises pendant des decennies, c'est un moment de verite.

Faits cles

• Trois circulaires ont ete publiees par le Departement des Ressources Foncieres en mai 2026, adressees a tous les bureaux fonciers provinciaux de Thailande.

• Les transactions en especes a partir de 2 millions de bahts (environ 57 000 dollars) et les actifs superieurs a 5 millions de bahts (environ 143 000 dollars) declenchent desormais automatiquement une verification de l'origine des fonds, en vertu de l'article 74 du Code foncier.

• Seule la succession legale echappe a ce filtrage automatique.

• Une base de donnees unique recense toutes les personnes morales proprietaires de terrains : date d'enregistrement, date d'acquisition, valeur cadastrale, objet declare de l'activite.

• Selon les autorites thailandaises, plus de 11 000 societes ont deja ete identifiees pour verification approfondie dans les regions touristiques comme Phuket, Koh Samui, Koh Phangan et Krabi.

• Les societes a participation etrangere depassant certains seuils sont classees a haut risque et soumises a un controle renforce incluant l'analyse du registre des actionnaires, les donnees du DBD (Department of Business Development) et des inspections sur site.

• Des check-lists standardisees sont introduites dans tous les bureaux fonciers, mettant fin aux disparites d'application entre provinces.

Histoire et contexte

En Thailande, les etrangers n'ont jamais eu le droit de posseder directement un terrain. Cette regle, ancree dans le Code foncier de 1954, autorise la propriete d'un condominium (dans la limite du quota etranger de 49% par immeuble), mais pas celle d'une villa ou d'un terrain. En theorie.

En pratique, une industrie du contournement s'est developpee depuis vingt ans. Le schema classique : une societe thailandaise (Thai Limited Company) est creee, avec 49% des parts detenues par l'etranger et 51% par des actionnaires thailandais nominaux. La societe achete le terrain, l'etranger y vit. Cabinets juridiques, agents immobiliers et meme certains promoteurs ont propose ce montage comme une solution standard pendant des annees.

Les autorites connaissaient cette pratique depuis toujours. L'article 96 du Code foncier prevoit une amende pouvant atteindre 20 000 bahts et jusqu'a deux ans de prison pour toute personne aidant un etranger a contourner l'interdiction. Mais cette disposition etait appliquee rarement et de maniere inegale. Un bureau foncier pouvait enregistrer une transaction sans poser de questions, un autre la refuser. Tout dependait de la province, de l'humeur du fonctionnaire, de la qualite du dossier.

Les circulaires de mai 2026 mettent fin a cette disparite. Pour la premiere fois, une approche systemique est introduite : base unique, criteres uniformes, check-lists communes. Selon le cabinet juridique Silk Legal, qui a publie la premiere analyse detaillee de ces nouvelles directives, il ne s'agit pas d'un changement de loi mais d'une consolidation de son application.

Concretement : imaginons une societe thailandaise avec deux actionnaires thailandais et un actionnaire etranger (49%), ayant acquis une villa a Phuket pour 15 millions de bahts. Auparavant, le bureau foncier aurait simplement enregistre la transaction. Desormais, le systeme classifie automatiquement cette societe comme a haut risque. Les inspecteurs demanderont le registre des actionnaires : qui sont ces co-proprietaires thailandais ? Quelle est leur activite reelle ? D'ou vient leur argent ? La societe exerce-t-elle une veritable activite commerciale ou existe-t-elle uniquement pour detenir un bien immobilier ? Un inspecteur peut se rendre sur place pour verifier qui y reside reellement.

Le seuil de 2 millions de bahts pour les transactions en especes merite une attention particuliere. En Thailande, les paiements en liquide ne sont pas rares dans l'immobilier, notamment sur le marche de la revente et dans les zones balneaires. Chaque transaction de ce type declenche desormais un filtrage automatique de l'origine des fonds, en lien avec la legislation anti-blanchiment (AMLA).

Le contexte regional compte aussi. La Thailande n'est pas le seul pays d'Asie du Sud-Est a renforcer le controle sur la propriete etrangere. Le Vietnam a mis a jour sa loi sur le logement en 2024 avec de nouvelles restrictions pour les etrangers. L'Indonesie revoit periodiquement ses regles pour les acheteurs etrangers a Bali. Mais l'approche thailandaise reste unique : les autorites ne changent pas les regles du jeu, elles commencent enfin a en surveiller le respect.

Pour ceux qui possedent deja un terrain via une structure nominee, la situation est ambigue. Les circulaires ciblent en priorite les nouvelles transactions et le filtrage de la base existante. Mais la base de donnees couvre toutes les personnes morales proprietaires de terrains, y compris les acquisitions anciennes. Un controle peut donc toucher meme ceux qui ont achete une villa via une societe thailandaise il y a dix ans.

Que faire ? D'abord, faire auditer les structures existantes par un juriste thailandais qualifie. Ensuite, envisager des alternatives : le bail longue duree (leasehold de 30 ans renouvelable), la propriete d'un condominium dans le quota etranger, ou l'investissement via le BOI (Board of Investment), qui permet dans certains cas aux etrangers de posseder directement un terrain.

FAQ

La Thailande a-t-elle interdit aux etrangers d'acheter en 2026 ?

Non. Les nouvelles circulaires ne modifient pas la loi. Les etrangers peuvent toujours acheter des condominiums (dans la limite du quota etranger de 49%). L'interdiction de propriete directe du terrain existe depuis longtemps, ce qui change, c'est son controle systematique.

Qu'est-ce qu'une structure nominee et pourquoi est-elle visee ?

C'est une societe thailandaise ou 51% des parts appartiennent a des citoyens thailandais (actionnaires nominaux), le beneficiaire reel etant un etranger detenant 49%. Ces montages ont toujours ete dans une zone grise. Ils sont desormais detectes via une base de donnees unique et des controles standardises.

Quels montants declenchent une verification automatique ?

Les transactions en especes a partir de 2 millions de bahts et les actifs superieurs a 5 millions de bahts (hors succession legale) font l'objet d'un filtrage automatique de l'origine des fonds selon l'article 74 du Code foncier.

Cela concerne-t-il les biens deja achetes ?

Potentiellement oui. La base de donnees couvre toutes les personnes morales proprietaires de terrains, y compris les societes enregistrees anterieurement. Les anciennes acquisitions peuvent etre concernees.

Risque-t-on la prison pour propriete nominee ?

L'article 96 du Code foncier prevoit jusqu'a deux ans de prison et une amende pouvant atteindre 20 000 bahts pour avoir aide un etranger a acquerir illegalement un terrain. Les poursuites penales restaient rares jusqu'ici, mais le renforcement du controle augmente les risques.

Quelles alternatives existent a la propriete nominee ?

Le bail longue duree (leasehold de 30 ans), l'achat d'un condominium dans le quota etranger, ou l'investissement via le BOI, qui ouvre parfois droit a la propriete fonciere. Chaque option a ses limites et necessite une expertise juridique.

Cela s'applique-t-il a toutes les provinces thailandaises ?

Oui. Les circulaires sont adressees a tous les bureaux fonciers provinciaux. Pour la premiere fois, un standard unique de controle est instaure a l'echelle nationale.

Comment savoir si ma societe risque d'etre controlee ?

Si la societe possede un terrain, compte des actionnaires etrangers et n'exerce pas d'activite commerciale reelle, ce sont des marqueurs classiques de haut risque. Un audit immediat de la structure est recommande.

Les nouvelles directives du Departement des Ressources Foncieres envoient un signal clair : l'ere de l'application arbitraire touche a sa fin. Ceux qui investissent dans l'immobilier thailandais ont interet a revoir leurs structures des maintenant, plutot que d'attendre que les inspecteurs frappent a la porte.

Source: The CITY Asia

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