Номінальне володіння землею в Таїланді: що змінилося у 2026 році

У травні 2026 року Департамент земельних ресурсів Таїланду розіслав три циркуляри з поміткою 'Терміново' до всіх провінційних земельних управлінь країни. Суть проста: номінальні схеми володіння землею через тайські компанії тепер виявлятимуть системно, через єдину базу даних.

Це не новий закон. Це новий рівень виконання старого закону. Різниця принципова: раніше перевірки залежали від конкретного чиновника в конкретному офісі. Тепер усі провінції працюють за єдиним стандартом з уніфікованими чек-листами та загальнонаціональною цифровою базою юридичних осіб, які володіють землею.

Для тисяч іноземних інвесторів, які десятиліттями купували вілли та ділянки через тайські компанії, це момент істини.

Ключові факти

• Три циркуляри випущені Департаментом земельних ресурсів у травні 2026 року та адресовані всім провінційним земельним управлінням Таїланду.

• Грошові транзакції від 2 мільйонів бат (близько $57 000) та активи понад 5 мільйонів бат (близько $143 000) тепер автоматично запускають перевірку джерела коштів і фінансового статусу покупця за статтею 74 Земельного кодексу.

• Виняток зроблено лише для спадкування за законом - воно не потрапляє під автоматичний скринінг.

• Створюється єдина база даних усіх юридичних осіб, які володіють землею: дата реєстрації, дата придбання, кадастрова вартість, заявлена мета бізнесу.

• За даними перевірок у туристичних регіонах Пхукет, Самуї, Панган і Крабі, під моніторинг потрапило понад 11 000 компаній, у частині яких формально 51% тримали тайські громадяни, а фактичне управління і фінансування здійснювали іноземні інвестори.

• Компанії з часткою іноземної участі, що перевищує встановлені пороги, класифікуються як високоризикові та підлягають поглибленій перевірці.

• Поглиблена перевірка включає: аналіз реєстру акціонерів, даних із DBD (Департамент розвитку бізнесу), фінансової звітності, контрактів і виїзні інспекції на об'єкт.

Історія та контекст

Іноземцям у Таїланді заборонено володіти землею напряму. Це правило існує десятиліттями і закріплене в Земельному кодексі 1954 року. Іноземець може володіти кондомініумом (у межах 49% іноземної квоти в будівлі), але не віллою і не земельною ділянкою. Формально.

На практиці за останні 20 років склалася ціла індустрія обходу цієї заборони. Схема проста: створюється тайська компанія (Thai Limited Company), де іноземець володіє 49% акцій, а 51% тримають номінальні тайські акціонери. Компанія купує землю, іноземець живе на ній. Юридичні фірми, агенти і навіть деякі забудовники роками пропонували цю конструкцію як стандартну.

Влада завжди знала про цю практику. Стаття 96 Земельного кодексу передбачає штраф до 20 000 бат і позбавлення волі до 2 років за сприяння іноземцю в обході заборони. Але застосовували цю норму рідко і безсистемно. Один земельний офіс міг зареєструвати угоду без питань, інший - відмовити. Все залежало від провінції, від настрою чиновника, від того, наскільки грамотно була оформлена документація.

Травневі циркуляри 2026 року змінюють саме цей рознобій. Вперше запроваджується системний підхід: єдина база, єдині критерії, єдині чек-листи. За даними юридичної фірми Silk Legal, яка першою опублікувала детальний аналіз нових директив, йдеться не про зміну закону, а про консолідацію правозастосування.

Що це означає на практиці? Припустимо, тайська компанія з двома тайськими акціонерами і одним іноземним (49%) придбала віллу на Пхукеті за 15 мільйонів бат. Раніше земельний офіс просто зареєстрував би угоду. Тепер система автоматично класифікує цю компанію як високоризикову. Перевіряючі запросять реєстр акціонерів: хто ці тайські співвласники? Чим вони займаються? Звідки в них гроші? Веде компанія реальну діяльність чи існує лише для того, щоб тримати один об'єкт нерухомості? Інспектор може приїхати на ділянку і перевірити, хто там мешкає.

Особливо цікава деталь із порогом у 2 мільйони бат для готівкових транзакцій. У Таїланді розрахунки готівкою під час купівлі нерухомості не рідкість, особливо на вторинному ринку та в курортних зонах. Тепер кожна така угода автоматично потрапляє під скринінг джерела коштів. Це перетинається з антивідмивним законодавством (AMLA) і ставить додатковий бар'єр для непрозорих транзакцій.

Важливий і контекст усередині регіону. Таїланд не єдина країна Південно-Східної Азії, яка посилює контроль за іноземним володінням нерухомістю. В'єтнам у 2024 році оновив закон про житло з новими обмеженнями для іноземців. Індонезія періодично переглядає правила для іноземних покупців на Балі. Але підхід Таїланду унікальний: влада не змінює правила гри, а нарешті починає стежити за їх дотриманням.

Для тих, хто вже володіє землею через номінальні структури, ситуація неоднозначна. Циркуляри спрямовані насамперед на нові угоди та на скринінг наявної бази. Але база даних створюється по всіх юридичних особах, які володіють землею, включно з давніми придбаннями. Це означає, що перевірка може прийти і до тих, хто купив віллу через тайську компанію 10 років тому.

Що робити інвесторам? По-перше, провести аудит наявних структур із кваліфікованим тайським юристом. По-друге, розглядати альтернативні формати: довгострокову оренду (leasehold на 30 років з можливістю продовження), володіння кондомініумом в іноземній квоті, інвестиції через BOI (Рада з інвестицій Таїланду), яка в певних випадках дозволяє іноземцям володіти землею.

FAQ

Заборонили іноземцям купувати нерухомість у Таїланді у 2026 році?

Ні. Нові циркуляри не змінюють закон. Іноземці, як і раніше, можуть купувати кондомініуми (у межах 49% іноземної квоти). Заборона на пряме володіння землею існує давно - нове в тому, що її почали системно контролювати.

Що таке номінальна структура і чому вона під ударом?

Це тайська компанія, де 51% акцій належить тайським громадянам (номінальним держателям), а реальний бенефіціар - іноземець із 49%. Такі схеми завжди були в сірій зоні. Тепер їх виявляють через єдину базу даних і стандартизовані перевірки.

Які суми запускають автоматичну перевірку?

Готівкові транзакції від 2 мільйонів бат та активи понад 5 мільйонів бат (за винятком спадкування за законом) тепер автоматично проходять скринінг джерела коштів за статтею 74 Земельного кодексу.

Чи стосується це вже купленої нерухомості?

Потенційно так. Створюється база всіх юридичних осіб, які володіють землею, включно з раніше зареєстрованими компаніями. Перевірка може торкнутися і старих придбань.

Чи можуть посадити за номінальне володіння?

Стаття 96 Земельного кодексу передбачає до 2 років позбавлення волі та штраф до 20 000 бат за сприяння іноземцю в незаконному придбанні землі. На практиці кримінальне переслідування застосовувалося вкрай рідко, але новий рівень контролю підвищує ризики.

Які альтернативи номінальному володінню існують?

Довгострокова оренда (leasehold на 30 років), купівля кондомініуму в іноземній квоті, інвестиції через BOI, які в окремих випадках дають право на володіння землею. Кожен варіант має свої обмеження і потребує юридичної експертизи.

Чи поширюється це на всі провінції Таїланду?

Так. Циркуляри адресовані всім провінційним земельним управлінням. Вперше в історії запроваджується єдиний стандарт перевірки по всій країні.

Як зрозуміти, що моя компанія потрапить під перевірку?

Якщо компанія володіє землею, має іноземних акціонерів і при цьому не веде активної комерційної діяльності - це класичні маркери високого ризику. Рекомендується негайний аудит структури.

Нові директиви Департаменту земельних ресурсів - це чіткий сигнал: епоха стихійного правозастосування закінчується. Тим, хто інвестує в тайську нерухомість, варто переглянути свої структури зараз, а не чекати, поки перевіряючі постукають у двері.

Джерело: The CITY Asia

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.