Nominee-Strukturen in Thailand: Was sich 2026 wirklich ändert

Im Juni 2026 hat das thailändische Landamt seine internen Prüfrichtlinien für Immobiliengeschäfte mit ausländischer Beteiligung überarbeitet. Die zentrale Botschaft ist keine Liberalisierung, sondern eine Verschärfung. Die Behörden gehen gezielt gegen Nominee-Strukturen vor, über die seit Jahrzehnten Land gekauft wurde, obwohl das Gesetz dies eigentlich untersagt.

Wer noch plant, ein Grundstück über eine thailändische Firma mit vorgeschobenen Aktionären zu erwerben, sollte die Strategie überdenken. Und zwar jetzt.

Thailand bleibt eines der wenigen Länder Südostasiens, in dem Ausländer kein Land direkt besitzen dürfen. Kambodscha, Vietnam und Malaysia haben jeweils eigene Beschränkungen, doch das thailändische Modell sticht durch die Strenge des Verbots und das Ausmaß des Schattenmarkts für Umgehungskonstruktionen hervor.

Wichtige Fakten

• Am 17. Juni 2026 veröffentlichte das Landamt (กรมที่ดิน) überarbeitete Richtlinien für den Umgang mit ausländischen Käufern.

• Der Kauf einer Eigentumswohnung (Condo) im eigenen Namen bleibt für Ausländer erlaubt, sofern die Quote eingehalten wird: maximal 49% der Gesamtfläche aller Einheiten eines Gebäudes dürfen Nicht-Residenten gehören.

• Der direkte Landkauf durch Ausländer bleibt verboten, bis auf extrem enge Ausnahmefälle (Investitionen über 40 Millionen Baht mit Genehmigung des Innenministeriums).

• Das Landamt hat die Zusammenarbeit mit dem Department of Business Development (DBD) verstärkt, um Aktionärsstrukturen thailändischer Firmen mit ausländischem Kapital gegenzuprüfen.

• Nominee-Konstruktionen, bei denen thailändische Staatsbürger formal Firmenanteile halten, während ein ausländischer Nutznießer den Vermögenswert tatsächlich kontrolliert, unterliegen jetzt einer verschärften Prüfung bei der Registrierung von Transaktionen.

• Laut Bangkok Post haben die verschärften Kontrollen bereits dazu geführt, dass Käufer von Luxusvillen auf Phuket und Koh Samui Kaufentscheidungen verzögern und verstärkt auf Eigentumswohnungen ausweichen, da dort die Eigentumsstruktur für Ausländer einfacher ist.

Geschichte und Kontext

Nominee-Strukturen in der thailändischen Immobilienwelt sind keine Erfindung der letzten Jahre. Das Modell entstand bereits in den 1990er Jahren, als die erste Welle europäischer Expats begann, Villen auf Phuket und Koh Samui zu kaufen. Der Land Code Act B.E. 2497 (also 1954) verbot Ausländern den Landbesitz, doch findige Anwälte entdeckten ein Schlupfloch: Man gründete eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, bei der der Ausländer 49% der Anteile hielt, während die restlichen 51% auf thailändische Strohleute verteilt wurden. In der Praxis behielt der ausländische Investor über Vollmachten, Vorzugsaktien und Unternehmenskonstruktionen die eigentliche Kontrolle.

Jahrzehntelang sahen die Behörden darüber hinweg. Der Markt wuchs, Steuern wurden gezahlt, der Bausektor florierte. Schätzungen zufolge liefen in Spitzenjahren bis zu 30-40% der Villentransaktionen auf den Ferieninseln über genau solche Konstruktionen.

Doch der Wind drehte sich. Bereits 2022-2023 startete das Department of Business Development eine Prüfkampagne gegen Firmen, die mit minimalem Stammkapital und auffällig passiven thailändischen Aktionären registriert waren. 2024 folgte auf Phuket eine Serie aufsehenerregender Kontrollen, bei denen mehrere Dutzend Unternehmen zur Offenlegung ihrer tatsächlichen wirtschaftlich Berechtigten aufgefordert wurden.

Jetzt, 2026, ist der Prozess systematisch geworden. Nach Angaben von Nation Thailand hat das DBD tausende Firmen auf den Inseln mit ausländischer Beteiligung identifiziert, mehr als 7.000 Unternehmen stehen im Verdacht, Nominee-Konstruktionen zu nutzen. Laut The Legal Co. koordinieren mittlerweile 23 Regierungsbehörden landesweit die Ermittlungen, mit besonderem Fokus auf Wirtschaftszentren wie Phuket, Bangkok und Chiang Mai. Landamt und DBD tauschen Daten inzwischen automatisiert aus. Wird bei der Übertragung eines Grundstücks in der Eigentumskette eine Firma mit ausländischem Direktor und thailändischen Aktionären ohne erkennbares eigenes Geschäftsinteresse entdeckt, kann die Transaktion bis zur Klärung ausgesetzt werden.

Der regionale Kontext ist hier entscheidend. Vietnam erlaubte Ausländern 2015 den Kauf von Wohnungen (mit einer Eigentumsdauer von maximal 50 Jahren). Kambodscha gestattet Eigentum oberhalb des Erdgeschosses. Malaysia bietet mit dem MM2H-Programm ein Kaufrecht ab einer bestimmten Preisschwelle. Thailand bleibt vor diesem Hintergrund konservativ, und die Neuerungen von 2026 bestätigen den Kurs: Kontrolle statt Marktöffnung.

Für internationale Investoren bedeutet das etwas sehr Konkretes. Wer bereits über eine Nominee-Gesellschaft Land besitzt, sollte die Struktur juristisch prüfen lassen. Wer den Kauf erst plant, findet in Eigentumswohnungen weiterhin die sauberste und rechtlich am besten geschützte Variante. Der Condo-Markt in Bangkok, auf Phuket und in Pattaya bietet weiterhin Mietrenditen im Bereich von 5-7% pro Jahr, und das Registrierungsverfahren ist transparent und dauert in der Regel 30 bis 60 Tage.

FAQ

Darf ein Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Nein. Der direkte Landkauf durch Ausländer bleibt verboten. Die einzige Ausnahme sind Investitionen über 40 Millionen Baht mit Genehmigung des Innenministeriums, was in der Praxis kaum genutzt wird.

Was hat sich am 17. Juni 2026 geändert?

Das Landamt hat interne Prüfrichtlinien für Transaktionen mit Ausländern aktualisiert und die Zusammenarbeit mit dem Department of Business Development verstärkt. Der Fokus liegt auf der Aufdeckung und Bekämpfung von Nominee-Strukturen.

Sind Nominee-Firmen jetzt illegal?

Technisch gesehen ist die Gründung einer thailändischen Firma mit ausländischer Beteiligung nicht verboten. Sind die thailändischen Aktionäre jedoch Strohleute ohne eigenes wirtschaftliches Interesse, kann die Struktur als Gesetzesverstoß gewertet werden. Das Risiko von Prüfungen und Sanktionen ist deutlich gestiegen.

Was ist der sicherste Weg für Ausländer, in Thailand Immobilien zu kaufen?

Der Kauf einer Eigentumswohnung im eigenen Namen. Das ist direktes Eigentum (Freehold), sofern die Ausländerquote im Gebäude (49%) noch nicht ausgeschöpft ist. Die Zahlung muss aus dem Ausland überwiesen werden, mit Erhalt einer Thor-Tor-3-Bescheinigung.

Was ist die 49%-Quote und wie prüft man sie?

Laut Gesetz dürfen maximal 49% der Gesamtfläche einer Eigentumswohnanlage Ausländern gehören. Auskunft über die aktuelle Auslastung der Quote gibt die Hausverwaltung oder ein Anwalt im Rahmen der Due Diligence.

Drohen Konsequenzen für bestehende Nominee-Eigentümer?

Massenhafte Enteignungen hat es bisher nicht gegeben. Bei Weiterverkauf, Wechsel des Direktors oder anderen gesellschaftsrechtlichen Änderungen wird die Transaktion jedoch verschärft geprüft. Eine juristische Prüfung der bestehenden Struktur wird empfohlen.

Betrifft die Verschärfung auch den Kauf über einen thailändischen Ehepartner?

Ja. Transaktionen, bei denen Land auf den thailändischen Ehepartner eines Ausländers übertragen wird, werden ebenfalls genauer geprüft. Der thailändische Partner muss nachweisen, dass die Kaufmittel sein persönliches Vermögen sind und nicht gemeinschaftliches Eigentum.

Welche Rendite bringen Eigentumswohnungen in Thailand?

Je nach Lage und Objektklasse liegen die Renditen bei 5% bis 7% pro Jahr aus kurz- oder langfristiger Vermietung. Phuket und Pattaya erzielen dank Touristenaufkommen höhere Sätze, Bangkok punktet mit stabilerer Auslastung.

Der thailändische Immobilienmarkt verlangt 2026 von ausländischen Investoren vor allem eines: rechtliche Sauberkeit. Nominee-Konstruktionen, die 20 Jahre lang funktionierten, garantieren keine Sicherheit mehr. Wer risikofrei in thailändische Immobilien investieren möchte, beginnt am besten mit Eigentumswohnungen und einer professionellen juristischen Prüfung.

Quelle: Bangkok Post

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