Номінальні схеми в Таїланді: що змінилося у 2026 році

У червні 2026 року Земельний департамент Таїланду (กรมที่ดิน) оновив внутрішні інструкції з перевірки угод за участю іноземців. Головна зміна не лібералізація, а посилення контролю. Влада взялася за номінальні структури, через які десятиліттями купували землю ті, кому закон цього не дозволяє.

Якщо ви плануєте придбати ділянку через тайську компанію з підставними акціонерами, перегляньте стратегію просто зараз. Таїланд залишається однією з небагатьох країн Південно-Східної Азії, де іноземець не може володіти землею напряму. Камбоджа, В'єтнам, Малайзія мають власні обмеження, але тайська модель вирізняється жорсткістю заборони та масштабом тіньового ринку обхідних схем.

Ключові факти

• 17 червня 2026 року Земельний департамент опублікував оновлені інструкції щодо роботи з іноземними покупцями.

• Купівля кондомініуму на власне ім'я іноземця дозволена за умови дотримання квоти: не більше 49% площі всіх юнітів у будівлі може належати нерезидентам.

• Пряма купівля землі іноземцями залишається під забороною, за винятком вузьких випадків (інвестиції понад 40 млн бат за дозволом Міністерства внутрішніх справ).

• Земельний департамент посилив координацію з Департаментом розвитку бізнесу (DBD) для перехресної перевірки акціонерних структур тайських компаній з іноземним капіталом.

• За даними Bangkok Post, DBD виявив тисячі компаній на островах з іноземною участю, і понад 7 тисяч бізнесів підозрюються у використанні номінальних схем.

• Розслідування, за даними The Legal Co., охоплюють 23 державні відомства і зосереджені на випадках, коли тайські номінали формально утримують понад 50% акцій в інтересах іноземного інвестора.

• Для іноземного покупця у 2026 році існують три основні легальні шляхи: купівля кондо на своє ім'я, використання перевірених прозорих структур, консультація з профільним юристом для нестандартних схем.

Історія та контекст

Номінальні структури в тайській нерухомості не є винаходом останніх років. Схема з'явилася ще у 1990-х, коли перша хвиля європейських експатів почала скуповувати вілли на Пхукеті та Самуї. Закон про землю (Land Code Act B.E. 2497, тобто 1954 рік) забороняв іноземцям володіти землею, але заповзятливі юристи знайшли лазівку: створювалася тайська компанія з обмеженою відповідальністю, де іноземець володів 49% акцій, а решта 51% розподілялися між номінальними тайськими власниками. На практиці реальну владу через довіреності, привілейовані акції та корпоративні структури зберігав іноземний інвестор.

Десятиліттями влада дивилася на це крізь пальці. Ринок зростав, податки сплачувалися, будівельний сектор процвітав. За різними оцінками, у пікові роки до 30-40% вілових угод на курортних островах проходили саме через такі конструкції.

Але вітер почав змінюватися. Ще у 2022-2023 роках Департамент розвитку бізнесу запустив кампанію з аудиту компаній, зареєстрованих з мінімальним статутним капіталом і підозріло 'тихими' тайськими акціонерами. У 2024 році пройшла серія резонансних перевірок на Пхукеті, коли кілька десятків компаній отримали приписи розкрити реальних бенефіціарів.

Тепер, у 2026-му, процес став системним. Земельний департамент і DBD обмінюються даними в автоматичному режимі. Якщо під час реєстрації переходу права на земельну ділянку в ланцюжку власності виявляється компанія з іноземним директором і набором тайських акціонерів без явного бізнес-інтересу, угоду можуть призупинити до з'ясування обставин. За даними Nation Thailand, кампанія проти номінальних власників охоплює Пхукет, Ко Самуй та Ко Пханган, з акцентом на структурні прогалини в розділі 94 Закону про земельну власність, за яким іноземці могли нелегально володіти землею і навіть перепродавати її. Bangkok Post зазначає, що на тлі цих перевірок покупці розкішних вілл на Пхукеті та Ко Самуї сповільнюють рішення і зміщуються у бік кондомініумів, де структура володіння простіша для іноземців.

Важливо розуміти контекст регіону. В'єтнам у 2015 році дозволив іноземцям купувати квартири (з обмеженням терміну володіння до 50 років). Камбоджа дозволяє володіти нерухомістю вище першого поверху. Малайзія пропонує програму MM2H з правом купівлі житла вище певної цінової планки. Таїланд на цьому тлі залишається консервативним, і оновлення 2026 року підтверджують: курс на контроль, а не на відкриття ринку.

Для іноземних інвесторів це означає конкретну річ. Якщо ви вже володієте землею через номінальну компанію, варто провести юридичний аудит структури. Якщо тільки плануєте купівлю, кондомініуми залишаються найчистішим і найзахищенішим варіантом. Ринок кондо в Бангкоку, на Пхукеті та в Паттаї продовжує пропонувати дохідність від оренди в діапазоні 5-7% річних, а процедура оформлення прозора і триває від 30 до 60 днів.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

Ні. Пряма купівля землі іноземцями досі заборонена. Єдиний виняток - інвестиції понад 40 млн бат з дозволу Міністерства внутрішніх справ, що на практиці використовується вкрай рідко.

Що змінилося 17 червня 2026 року?

Земельний департамент оновив внутрішні інструкції з перевірки угод за участю іноземців і посилив взаємодію з Департаментом розвитку бізнесу. Основний фокус: виявлення і припинення номінальних структур.

Чи номінальні компанії тепер поза законом?

Технічно створення тайської компанії з іноземною участю не заборонено. Але якщо тайські акціонери є підставними особами без реального бізнес-інтересу, структура може бути визнана такою, що порушує закон. Ризик перевірок і санкцій значно зріс.

Який найбезпечніший спосіб купити нерухомість у Таїланді іноземцю?

Купівля кондомініуму на своє ім'я. Це пряме право власності (freehold), за умови що іноземна квота в будівлі (49%) не вичерпана. Оплата має бути переведена з-за кордону з отриманням довідки Thor Tor 3.

Що таке квота 49% і як її перевірити?

За законом не більше 49% загальної площі юнітів у кондомініумі може належати іноземцям. Інформацію про поточне заповнення квоти надає керуюча компанія будівлі або юрист під час due diligence.

Чи загрожує щось тим, хто вже володіє землею через номінальну компанію?

Прямих масових конфіскацій поки не було. Однак під час перепродажу, зміни директора чи будь-яких корпоративних змін угода тепер проходить посилену перевірку. Рекомендується провести юридичний аудит наявної структури.

Чи поширюється посилення на купівлю через тайського чоловіка/дружину?

Так. Угоди, де земля оформляється на тайського чоловіка чи дружину іноземця, також підлягають ретельнішій перевірці. Тайський партнер має підтвердити, що кошти на купівлю є його особистим майном, а не спільним.

Яку дохідність дають кондомініуми в Таїланді?

Залежно від локації та класу об'єкта, від 5% до 7% річних від короткострокової чи довгострокової оренди. Пхукет і Паттая показують вищі ставки завдяки туристичному потоку, Бангкок демонструє стабільнішу заповнюваність.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.