Закон про нерухомість Таїланду 2026: що змінилося для іноземців

У червні 2026 року Земельний департамент Таїланду оновив керівництва для іноземних покупців нерухомості. Лібералізації не сталося. Натомість, посилення контролю, міжвідомча координація та полювання на номінальні схеми.

Для тих, хто роками працював через тайські компанії з підставними акціонерами, настав час змін. Не теоретичних, а цілком практичних: з 2025 року Департамент розвитку бізнесу (DBD) та Земельний департамент обмінюються даними в режимі, близькому до реального часу. Раніше ліва рука не знала, що робить права. Тепер знає.

Іноземці, як і раніше, можуть купити кондомініум у фрihold. Але земля залишається закритою темою, а звичні обхідні шляхи стають дедалі ризикованішими.

Ключові факти

• З 2025 року влада Таїланду розпочала системну перевірку номінальних (підставних) схем володіння нерухомістю через тайських громадян або компанії-оболонки.

• Червень 2026 - оновлено керівництва Земельного департаменту для іноземних покупців. Ключова зміна: розширена співпраця з Департаментом розвитку бізнесу (DBD).

• Кондомініуми - єдиний тип нерухомості, який іноземець може оформити у повну власність (freehold) на своє ім'я. Квота, не більше 49% площ в одному проєкті.

• За даними Bangkok Post, DBD виявив тисячі компаній на островах Ко Панган та Ко Самуй з іноземною часткою, а понад 7 000 підприємств підозрюються у використанні незаконних номінальних структур, переважно у сферах нерухомості, туризму та готельного бізнесу.

• Купівля землі іноземцями залишається під жорсткими обмеженнями. Пряме володіння землею неможливе для переважної більшості нерезидентів.

• Структури з тайськими подружжями, акціонерами чи корпоративними прокладками тепер підлягають посиленій перевірці під час реєстрації угод.

• Для серйозних покупців залишаються три основні легальні шляхи: купівля кондомініуму у фрihold, довгострокова оренда (leasehold, як правило 30+30+30 років), а також інвестиції через програми BOI при великих вкладеннях.

Історія та контекст

Щоб зрозуміти масштаб того, що відбувається, варто відмотати час назад. Закон про кондомініуми (Condominium Act) 1979 року вперше дозволив іноземцям купувати квартири в Таїланді. Це був прорив для регіону. Але земля, зовсім інша справа. Земельний кодекс (Land Code Act) 1954 року залишається фундаментом: іноземці не можуть володіти землею напряму, за рідкісними винятками.

Десятиліттями індустрія жила в сірій зоні. Типова схема виглядала так: іноземець реєструє тайську компанію, знаходить двох-трьох тайських громадян, які за невелику плату стають номінальними акціонерами з контрольним пакетом (51%). Компанія купує землю та будинок. Формально тайці володіють бізнесом. Фактично іноземець контролює все через угоди, довіреності та привілейовані акції.

Ця схема ніколи не була повністю законною. Але донедавна її серйозно ніхто не перевіряв. Земельні офіси реєстрували угоди, не заглядаючи до реєстру DBD. А DBD не цікавився, навіщо маленька компанія зі статутним капіталом у 2 мільйони бат купує віллу за 30 мільйонів.

Все почало змінюватися ще за уряду Прают, але справжній перелом стався у 2025 році. Земельний департамент та DBD налагодили обмін даними. Тепер під час реєстрації угоди за участю тайської компанії, в якій іноземець значиться директором чи міноритарним акціонером, система автоматично піднімає профіль компанії. Чи є реальна діяльність? Чи подається звітність? Чи вносили тайські акціонери свою частку капіталу реальними грошима?

Останній пункт ключовий. Роками тайські номінали підписували документи, але не інвестували ані бата. Це була загальновідома фікція. Тепер влада вимагає доказів реальної фінансової участі тайських акціонерів. Немає підтвердження, угода під питанням.

За даними видання Nation Thailand, під слідство вже потрапили 33 елітних будинки загальною вартістю близько 1,27 мільярда бат, пов'язані з такою мережею. У фокусі опинилися Бангкок (райони Паттанакан, Крунгтхеп Кріта), Паттайя, Пхукет, Чіанг Май та інші проєкти житлової нерухомості.

Наслідки вже видно на ринку. Юридичні фірми в Паттайї, на Пхукеті та Самуї повідомляють про хвилю звернень від власників вілл, які хочуть 'привести документи до ладу'. Частина з них переходить на leasehold, довгострокову оренду з правом продовження. Інші продають.

Цікаво, що для кондомініумів принципово нічого не змінилося. Квота 49% працює, процедура прозора: переказ коштів з-за кордону через форму FET (Foreign Exchange Transaction, колишня Thor Tor 3), реєстрація в Земельному офісі, отримання чанота (документа про право власності). Це залишається найчистішим і найбезпечнішим шляхом для іноземного інвестора. Варто зауважити, що з жовтня 2025 року купівля freehold кондо вартістю від приблизно 3 мільйонів бат (близько 86 000 доларів США) може відкрити право на інвестиційне продовження візи Non-Immigrant B терміном на 1 рік із щорічним поновленням, що робить кондомініуми ще привабливішими для іноземних покупців, які планують довгострокове перебування в країні.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

Ні. Пряма купівля землі іноземцями, як і раніше, заборонена Земельним кодексом 1954 року. Винятки існують лише для інвестицій через BOI (Board of Investment) при вкладеннях від 40 мільйонів бат, і навіть у цьому випадку умови жорсткі.

Що таке номінальна схема і чому вона стала небезпечною?

Це реєстрація тайської компанії з підставними тайськими акціонерами (51%) для обходу земельних обмежень. З 2025 року Земельний департамент та DBD проводять спільні перевірки, виявляючи компанії без реальної діяльності та без підтверджених вкладень тайських учасників.

Які легальні способи купити нерухомість у Таїланді доступні іноземцям?

Три основні: купівля кондомініуму у фрihold (у межах квоти 49%), довгострокова оренда (leasehold) на 30 років із правом продовження, та інвестиційні програми через BOI при великих сумах.

Що змінилося у процедурі купівлі кондомініуму?

Для кондомініумів суттєвих змін немає. Іноземець переказує кошти з-за кордону, отримує форму FET (підтвердження валютного переказу), реєструє право власності в Земельному офісі. Квота 49% іноземного володіння в кожному проєкті зберігається.

Що буде, якщо в мене вже є вілла через тайську компанію?

Рекомендується провести юридичний аудит структури. Якщо тайські акціонери не можуть підтвердити реальну фінансову участь, компанія ризикує потрапити під перевірку. Варіанти: реструктуризація в leasehold, залучення реальних тайських партнерів або продаж.

Чи поширюється посилення на купівлю через тайського чоловіка/дружину?

Так. Шлюби з тайськими громадянами теж підлягають прискіпливішому аналізу, особливо коли іноземний чоловік чи дружина фінансує купівлю. Земельні офіси тепер частіше вимагають підписання відмови іноземного подружжя від претензій на землю.

Як оновлення 2026 року впливають на ринок оренди?

Довгострокова оренда (leasehold) стає більш затребуваною як альтернатива номінальним схемам. Стандартний контракт, 30 років з опцією продовження. Це не власність, але юридично чиста конструкція.

Чи варто чекати на лібералізацію закону про землю для іноземців?

Спроби обговорювалися неодноразово, зокрема у 2022 році за уряду Прают. Щоразу ініціативи викликали суспільний опір. Станом на червень 2026 року жодних законопроєктів про дозвіл прямого володіння землею іноземцями в парламенті немає.

Головний висновок: епоха сірих схем у тайській нерухомості добігає кінця. Для міжнародних інвесторів це означає необхідність працювати лише через перевірені юридичні структури та обирати формат володіння, який витримає будь-яку перевірку. Кондомініуми у фрihold і грамотно оформлені leasehold, це те, що працює у 2026 році.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.