Legge sulla proprietà immobiliare in Thailandia nel 2026: cosa cambia per gli stranieri

Nel giugno 2026 il Dipartimento delle Terre della Thailandia ha aggiornato le linee guida per gli acquirenti stranieri. Non si tratta di una liberalizzazione, ma del contrario: controlli più severi, coordinamento tra enti governativi e una vera caccia agli schemi di proprietà fittizia (nominee).

Per chi per anni ha operato tramite società thailandesi con azionisti di comodo, il tempo del laissez-faire è finito. Dal 2025, il Department of Business Development (DBD) e il Dipartimento delle Terre condividono dati quasi in tempo reale. Prima le due mani non comunicavano. Ora sì.

Gli stranieri possono ancora acquistare un condominio in freehold. Ma la terra resta un capitolo chiuso, e le vecchie scappatoie diventano sempre più rischiose. La conferma arriva anche dalla stampa internazionale: secondo il Bangkok Post, il DBD ha segnalato oltre 7.000 aziende sospettate di utilizzare strutture nominee illegali, concentrate soprattutto nel settore immobiliare, turistico e dell'hospitality, con particolare attenzione a Koh Phangan e Koh Samui.

Fatti chiave

• Dal 2025 le autorità thailandesi hanno avviato un controllo sistematico sugli schemi nominee (proprietà fittizia tramite cittadini o società thailandesi di comodo).

• Giugno 2026: aggiornate le linee guida del Dipartimento delle Terre per gli acquirenti stranieri, con cooperazione rafforzata con il DBD.

• I condomini restano l'unico tipo di immobile che uno straniero può possedere in piena proprietà (freehold) a proprio nome, entro una quota massima del 49% delle unità in ogni progetto.

• L'acquisto di terreni da parte di stranieri resta soggetto a restrizioni severissime: la proprietà diretta è impossibile per la stragrande maggioranza dei non residenti.

• Le strutture con coniugi thailandesi, azionisti o società intermediarie sono ora soggette a verifiche rafforzate al momento della registrazione delle transazioni.

• Restano tre percorsi legali principali: acquisto di un condominio in freehold, affitto a lungo termine (leasehold, tipicamente 30+30+30 anni), e investimenti tramite i programmi BOI per importi elevati.

• Secondo Bangkok Post, l'operazione ha coinvolto migliaia di società a Koh Phangan e Koh Samui con partecipazioni straniere sospette, segno che il giro di vite è già operativo su larga scala.

Storia e contesto

Per capire la portata di questi cambiamenti bisogna tornare indietro nel tempo. Il Condominium Act del 1979 fu il primo a permettere agli stranieri di acquistare appartamenti in Thailandia, una svolta per l'epoca nella regione. La terra, però, è sempre stata un'altra storia. Il Land Code Act del 1954 resta il pilastro normativo: gli stranieri non possono possedere terreni direttamente, salvo rarissime eccezioni.

Per decenni il settore ha vissuto in una zona grigia. Lo schema tipico funzionava così: lo straniero registra una società thailandese (una sorta di SRL), individua due o tre cittadini thailandesi che, in cambio di un piccolo compenso, diventano azionisti di comodo con quota di controllo (51%). La società acquista terreno e villa. Formalmente sono i thailandesi a possedere il business. In realtà, lo straniero controlla tutto tramite accordi, procure e azioni privilegiate.

Questo schema non è mai stato del tutto legale, ma fino a poco tempo fa nessuno lo verificava seriamente. Gli uffici catastali registravano le transazioni senza consultare il registro del DBD. E il DBD non si chiedeva perché una piccola società con capitale sociale di 2 milioni di baht acquistasse una villa da 30 milioni.

Le cose hanno cominciato a cambiare già sotto il governo Prayut, ma la vera svolta è arrivata nel 2025. Il Dipartimento delle Terre e il DBD hanno attivato lo scambio di dati. Ora, quando si registra una transazione che coinvolge una società thailandese in cui uno straniero figura come direttore o azionista minoritario, il sistema fa emergere automaticamente il profilo dell'azienda: svolge attività reale? Presenta i bilanci? Gli azionisti thailandesi hanno effettivamente versato la propria quota di capitale?

Quest'ultimo punto è decisivo. Per anni gli azionisti di comodo thailandesi firmavano documenti senza investire un solo baht: una finzione nota a tutti. Ora le autorità richiedono prove di un reale coinvolgimento finanziario degli azionisti thailandesi. Senza conferma, la transazione viene messa in discussione.

Gli effetti si vedono già sul mercato. Secondo un'inchiesta di Nation Thailand, sono state indagate 33 ville di lusso per un valore complessivo di circa 1,27 miliardi di baht legate a questo tipo di rete, con aree sotto osservazione a Bangkok (Pattanakarn, Krungthep Kreetha), Pattaya, Phuket e Chiang Mai. Gli studi legali a Pattaya, Phuket e Koh Samui segnalano un'ondata di richieste da parte di proprietari di ville che vogliono 'mettere in ordine' i documenti. Parte di loro passa al leasehold, l'affitto a lungo termine con diritto di rinnovo. Altri preferiscono vendere.

È interessante notare che per i condomini nulla è cambiato in modo sostanziale. La quota del 49% resta valida, la procedura è trasparente: trasferimento di fondi dall'estero tramite il modulo FET (Foreign Exchange Transaction, ex Thor Tor 3), registrazione all'ufficio catastale, ottenimento del chanote (titolo di proprietà). Resta il percorso più limpido e sicuro per l'investitore straniero, ed è proprio questo segmento a beneficiare anche di novità sul fronte visti: dall'ottobre 2025, l'acquisto di un condominio freehold di valore pari o superiore a circa 3 milioni di baht (circa 86.000 dollari) può dare accesso a un visto Non-Immigrant B di investimento, rinnovabile anno per anno.

FAQ

Uno straniero può comprare terra in Thailandia nel 2026?

No. L'acquisto diretto di terreni da parte di stranieri resta proibito dal Land Code Act del 1954. Le eccezioni esistono solo per investimenti tramite il BOI (Board of Investment) a partire da 40 milioni di baht, e anche in questo caso le condizioni sono molto rigide.

Cos'è uno schema nominee e perché è diventato pericoloso?

È la registrazione di una società thailandese con azionisti thailandesi di comodo (51%) per eludere le restrizioni sulla terra. Dal 2025 il Dipartimento delle Terre e il DBD conducono verifiche congiunte, individuando società senza attività reale e senza investimenti confermati da parte dei soci thailandesi.

Quali sono i metodi legali per acquistare un immobile in Thailandia come straniero?

Tre principali: acquisto di un condominio in freehold (entro la quota del 49%), affitto a lungo termine (leasehold) di 30 anni con diritto di rinnovo, e programmi di investimento tramite BOI per importi elevati.

Cosa è cambiato nella procedura di acquisto di un condominio?

Per i condomini non ci sono cambiamenti sostanziali. Lo straniero trasferisce fondi dall'estero, ottiene il modulo FET (conferma del trasferimento valutario) e registra la proprietà all'ufficio catastale. La quota del 49% di proprietà straniera in ogni progetto resta invariata.

Cosa succede se possiedo già una villa tramite una società thailandese?

Si consiglia una due diligence legale della struttura. Se gli azionisti thailandesi non possono dimostrare un reale coinvolgimento finanziario, la società rischia di finire sotto controllo. Le opzioni sono: ristrutturazione in leasehold, coinvolgimento di partner thailandesi reali, oppure vendita.

Il giro di vite riguarda anche l'acquisto tramite coniuge thailandese?

Sì. Anche i matrimoni con cittadini thailandesi sono soggetti a controlli più approfonditi, soprattutto quando il coniuge straniero finanzia l'acquisto. Gli uffici catastali richiedono ora più spesso la firma di una rinuncia da parte del coniuge straniero rispetto a pretese sulla terra.

Come influiscono gli aggiornamenti del 2026 sul mercato degli affitti?

L'affitto a lungo termine (leasehold) diventa sempre più richiesto come alternativa agli schemi nominee. Il contratto standard prevede 30 anni con opzione di rinnovo. Non è proprietà piena, ma è una struttura giuridicamente solida.

Vale la pena aspettare una liberalizzazione della legge sulla terra per gli stranieri?

Tentativi in questo senso sono stati discussi più volte, anche nel 2022 sotto il governo Prayut. Ogni volta le iniziative hanno incontrato resistenza pubblica. A giugno 2026 non risultano progetti di legge in parlamento per consentire la proprietà diretta della terra agli stranieri.

Il messaggio di fondo è chiaro: l'epoca degli schemi grigi nell'immobiliare thailandese sta finendo. Per gli investitori internazionali questo significa lavorare solo con strutture legali verificate e scegliere la forma di proprietà in grado di resistere a qualsiasi controllo. I condomini in freehold e i leasehold impostati correttamente sono ciò che funziona nel 2026.

Fonte: Bangkok Post

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.