Thailands Immobiliengesetz 2026: Was sich für ausländische Käufer ändert

Im Juni 2026 hat das thailändische Landdepartment seine Richtlinien für ausländische Immobilienkäufer aktualisiert. Von einer Liberalisierung kann keine Rede sein. Stattdessen erleben wir das Gegenteil: verschärfte Kontrollen, behördenübergreifende Datenabgleiche und eine gezielte Jagd auf Nominee-Strukturen.

Für alle, die jahrelang über thailändische Firmen mit vorgeschobenen Anteilseignern operiert haben, beginnt eine neue Ära. Nicht theoretisch, sondern ganz praktisch: Seit 2025 tauschen das Department of Business Development (DBD) und das Landdepartment Daten nahezu in Echtzeit aus. Früher wusste die eine Behörde nicht, was die andere tat. Heute schon.

Ausländer können weiterhin Eigentumswohnungen (Condominiums) im Freehold erwerben. Land bleibt jedoch ein geschlossenes Kapitel, und die bisher üblichen Umgehungskonstruktionen werden zunehmend riskant.

Wichtige Fakten

• Seit 2025 prüfen die thailändischen Behörden systematisch Nominee-Strukturen, bei denen thailändische Staatsbürger oder Mantelfirmen als Strohmänner für ausländisches Eigentum fungieren.

• Juni 2026: Das Landdepartment hat seine Richtlinien für ausländische Käufer überarbeitet. Zentrale Änderung: die engere Zusammenarbeit mit dem Department of Business Development (DBD).

• Condominiums bleiben die einzige Immobilienart, die Ausländer vollständig im Freehold auf den eigenen Namen erwerben können. Die Quote liegt bei maximal 49% der Fläche pro Projekt.

• Landkauf durch Ausländer unterliegt weiterhin strengen Beschränkungen. Direktes Eigentum an Grund und Boden ist für die überwiegende Mehrheit der Nicht-Residenten ausgeschlossen.

• Konstruktionen über thailändische Ehepartner, Aktionäre oder Firmenkonstrukte werden bei der Registrierung nun intensiver geprüft.

• Nach Angaben der Bangkok Post wurden bei einer aktuellen Untersuchung über 7.000 Unternehmen identifiziert, die im Verdacht stehen, illegale Nominee-Strukturen zu nutzen, vor allem in den Bereichen Immobilien, Tourismus und Gastgewerbe, mit einem Schwerpunkt auf Koh Phangan und Koh Samui.

• Für seriöse Käufer bleiben drei legale Wege: der Kauf eines Condominiums im Freehold, langfristiges Leasehold (in der Regel 30+30+30 Jahre) sowie Investitionen über BOI-Programme bei größeren Kapitaleinlagen.

Geschichte und Kontext

Um das Ausmaß der aktuellen Entwicklung zu verstehen, lohnt sich ein Blick zurück. Der Condominium Act von 1979 erlaubte Ausländern erstmals, Wohnungen in Thailand zu kaufen, ein Durchbruch für die Region. Land jedoch ist eine andere Geschichte. Der Land Code Act von 1954 bleibt bis heute das Fundament: Ausländer dürfen kein Land direkt besitzen, von seltensten Ausnahmen abgesehen.

Jahrzehntelang bewegte sich die Branche in einer Grauzone. Das typische Modell sah so aus: Ein Ausländer gründet eine thailändische Gesellschaft (Limited Company), findet zwei oder drei thailändische Staatsbürger, die gegen eine kleine Gebühr als nominelle Mehrheitsaktionäre (51%) fungieren. Die Firma kauft Land und Haus. Formal gehört das Unternehmen den Thailändern, faktisch kontrolliert der Ausländer alles über Vereinbarungen, Vollmachten und Vorzugsaktien.

Dieses Modell war nie vollständig legal, wurde aber lange Zeit kaum ernsthaft überprüft. Landämter registrierten Transaktionen, ohne einen Blick ins DBD-Register zu werfen. Und das DBD interessierte sich nicht dafür, warum eine kleine Firma mit einem Stammkapital von 2 Millionen Baht eine Villa im Wert von 30 Millionen Baht kauft.

Die Wende begann bereits unter der Regierung Prayuth, der eigentliche Umbruch kam jedoch 2025. Landdepartment und DBD etablierten einen Datenaustausch. Wird heute eine Transaktion mit Beteiligung einer thailändischen Firma registriert, bei der ein Ausländer als Direktor oder Minderheitsaktionär auftritt, prüft das System automatisch das Unternehmensprofil. Gibt es reale Geschäftstätigkeit? Werden Jahresabschlüsse eingereicht? Haben die thailändischen Aktionäre ihren Kapitalanteil tatsächlich mit echtem Geld eingezahlt?

Der letzte Punkt ist entscheidend. Jahrelang unterschrieben thailändische Nominees Dokumente, ohne auch nur einen Baht zu investieren, eine offen bekannte Fiktion. Jetzt verlangen die Behörden Nachweise über eine echte finanzielle Beteiligung der thailändischen Aktionäre. Fehlt dieser Nachweis, steht die Transaktion auf dem Prüfstand.

Die Auswirkungen sind bereits am Markt spürbar. Laut der Bangkok Post haben etliche Investigationen mehr als 33 Luxusimmobilien im Wert von rund 1,27 Milliarden Baht betroffen, mit Schwerpunkten in Pattanakarn und Krungthep Kreetha in Bangkok sowie in Pattaya, Phuket und Chiang Mai. Anwaltskanzleien in Pattaya, Phuket und Koh Samui berichten von einer Welle an Anfragen von Villenbesitzern, die ihre Dokumente 'in Ordnung bringen' wollen. Ein Teil wechselt zum Leasehold, der langfristigen Miete mit Verlängerungsoption. Andere verkaufen.

Interessant: Für Condominiums hat sich grundsätzlich nichts geändert. Die 49%-Quote gilt weiterhin, das Verfahren ist transparent: Überweisung der Mittel aus dem Ausland über das FET-Formular (Foreign Exchange Transaction, früher Thor Tor 3), Registrierung im Landamt, Ausstellung des Chanote (Eigentumsurkunde). Das bleibt der sauberste und sicherste Weg für ausländische Investoren. Wer sich zusätzlich für ein Investitionsvisum interessiert: Seit Oktober 2025 kann der Kauf eines Freehold-Condos ab etwa 3 Millionen Baht (rund 86.000 US-Dollar) Anspruch auf eine investitionsbasierte Verlängerung des Non-Immigrant-B-Visums (ein Jahr, jährlich verlängerbar) eröffnen.

Source: Bangkok Post

FAQ

Kann ein Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Nein. Der direkte Erwerb von Land durch Ausländer bleibt gemäß dem Land Code Act von 1954 verboten. Ausnahmen bestehen nur über BOI-Investitionen (Board of Investment) ab 40 Millionen Baht, und selbst dann gelten strenge Bedingungen.

Was ist eine Nominee-Struktur, und warum ist sie riskant geworden?

Dabei wird eine thailändische Firma mit vorgeschobenen thailändischen Aktionären (51%) registriert, um Landbeschränkungen zu umgehen. Seit 2025 führen Landdepartment und DBD gemeinsame Prüfungen durch und identifizieren Firmen ohne echte Geschäftstätigkeit und ohne nachweisbare Kapitaleinlagen der thailändischen Beteiligten.

Welche legalen Wege stehen Ausländern beim Immobilienkauf in Thailand offen?

Drei Hauptwege: der Kauf eines Condominiums im Freehold (innerhalb der 49%-Quote), langfristiges Leasehold über 30 Jahre mit Verlängerungsoption, sowie Investitionsprogramme über die BOI bei größeren Summen.

Was hat sich beim Kauf eines Condominiums verändert?

Für Condominiums gibt es keine wesentlichen Änderungen. Ausländer überweisen Mittel aus dem Ausland, erhalten das FET-Formular als Nachweis der Devisenüberweisung und registrieren das Eigentum im Landamt. Die 49%-Quote für ausländisches Eigentum pro Projekt bleibt bestehen.

Was passiert, wenn ich bereits eine Villa über eine thailändische Firma besitze?

Ein rechtliches Audit der Struktur wird empfohlen. Können die thailändischen Aktionäre keine echte finanzielle Beteiligung nachweisen, riskiert die Firma eine Überprüfung. Optionen: Umwandlung in Leasehold, Einbindung echter thailändischer Partner oder Verkauf.

Betrifft die Verschärfung auch den Kauf über einen thailändischen Ehepartner?

Ja. Auch Ehen mit thailändischen Staatsbürgern werden genauer geprüft, besonders wenn der ausländische Partner den Kauf finanziert. Landämter verlangen inzwischen häufiger eine schriftliche Verzichtserklärung des ausländischen Ehepartners auf Ansprüche am Land.

Wie wirken sich die Änderungen von 2026 auf den Mietmarkt aus?

Langfristiges Leasehold wird als Alternative zu Nominee-Strukturen immer gefragter. Standard sind 30 Jahre mit Verlängerungsoption. Das ist kein Eigentum, aber eine rechtlich saubere Konstruktion.

Sollte man auf eine Liberalisierung des Landgesetzes für Ausländer warten?

Entsprechende Vorstöße wurden wiederholt diskutiert, unter anderem 2022 unter der Regierung Prayuth. Jedes Mal stießen die Initiativen auf gesellschaftlichen Widerstand. Stand Juni 2026 liegt kein Gesetzentwurf zur Zulassung von direktem Landeigentum für Ausländer im Parlament vor.

Die zentrale Erkenntnis: Die Ära der Grauzonen-Konstruktionen im thailändischen Immobilienmarkt neigt sich dem Ende zu. Für internationale Investoren bedeutet das, ausschließlich mit geprüften rechtlichen Strukturen zu arbeiten und eine Eigentumsform zu wählen, die jeder Kontrolle standhält. Freehold-Condominiums und sauber aufgesetzte Leasehold-Verträge sind das, was 2026 funktioniert.

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