Loi thailandaise sur l'immobilier en 2026 : ce qui change pour les etrangers

En juin 2026, le Departement des Terres de Thailande a mis a jour ses directives pour les acheteurs etrangers. Pas de liberalisation a l'horizon. Au contraire : renforcement des controles, coordination interministerielle et chasse aux structures de facade.

Pour ceux qui operaient depuis des annees via des societes thailandaises avec actionnaires pretes-noms, l'heure du changement a sonne. Depuis 2025, le Departement du Developpement des Entreprises (DBD) et le Departement des Terres echangent leurs donnees quasiment en temps reel. Les condominiums restent accessibles en pleine propriete (freehold) aux etrangers, mais le terrain demeure un territoire ferme, et les montages habituels deviennent de plus en plus risques.

Faits cles

• Depuis 2025 : les autorites thailandaises mènent un controle systematique des structures de pretes-noms utilisees pour contourner les restrictions sur la propriete fonciere.

• Juin 2026 : mise a jour des directives du Departement des Terres, avec une cooperation renforcee avec le DBD.

• Les condominiums restent le seul type de bien que les etrangers peuvent detenir en pleine propriete, dans la limite d'un quota de 49% des surfaces par projet.

• Plus de 7 000 entreprises sont suspectees d'utiliser des structures de pretes-noms illegales, principalement dans l'immobilier, le tourisme et l'hotellerie, selon le Bangkok Post. Le DBD a notamment signale des milliers de societes a participation etrangere sur Koh Phangan et Koh Samui.

• 33 villas de luxe, representant environ 1,27 milliard de bahts, ont fait l'objet d'enquetes liees a ces reseaux, avec des zones cibles a Bangkok (Pattanakarn, Krungthep Kreetha), Pattaya, Phuket et Chiang Mai.

• Trois voies legales restent ouvertes aux acheteurs serieux : le condominium en freehold, le bail longue duree (leasehold, generalement 30+30+30 ans), et les investissements via les programmes du BOI pour les montants importants.

• Depuis octobre 2025, l'achat d'un condominium freehold a partir d'environ 3 millions de bahts (environ 86 000 dollars) peut ouvrir droit a un visa d'investissement Non-Immigrant B, renouvelable annuellement.

Histoire et contexte

Pour comprendre l'ampleur de ce tournant, il faut remonter aux origines. La loi sur les condominiums de 1979 (Condominium Act) a permis pour la premiere fois aux etrangers d'acheter des appartements en Thailande, une avancee notable pour la region a l'epoque. Mais le foncier obeit a une autre logique : le Code des Terres de 1954 (Land Code Act) demeure le socle juridique, interdisant aux etrangers la propriete directe du sol, sauf exceptions tres rares.

Pendant des decennies, le secteur a prospere dans une zone grise. Le schema classique : un investisseur etranger enregistre une societe thailandaise (SARL), recrute deux ou trois citoyens thailandais qui deviennent, contre une petite remuneration, actionnaires majoritaires nominaux (51%). La societe achete le terrain et la villa. Sur le papier, les Thailandais possedent l'entreprise. En realite, l'etranger controle tout via des accords annexes, des procurations et des actions preferentielles.

Ce montage n'a jamais ete pleinement legal, mais jusqu'a recemment, personne ne le verifiait vraiment. Les bureaux fonciers enregistraient les transactions sans consulter le registre du DBD, et le DBD ne s'interrogeait pas sur les raisons pour lesquelles une petite societe au capital de 2 millions de bahts achetait une villa a 30 millions.

Les choses ont commence a bouger sous le gouvernement Prayut, mais le vrai tournant date de 2025. Le Departement des Terres et le DBD ont etabli un echange de donnees. Desormais, lors de l'enregistrement d'une transaction impliquant une societe thailandaise dont un etranger est directeur ou actionnaire minoritaire, le systeme fait automatiquement remonter le profil de l'entreprise. Exerce-t-elle une activite reelle ? Depose-t-elle ses comptes ? Les actionnaires thailandais ont-ils reellement apporte leur part du capital ?

Ce dernier point est crucial. Pendant des annees, les pretes-noms signaient les documents sans jamais investir un seul baht, une fiction largement connue de tous. Les autorites exigent maintenant des preuves d'une participation financiere reelle. Sans justificatif, la transaction est mise en suspens.

Les consequences se font deja sentir sur le marche. Selon le Bangkok Post, les cabinets juridiques a Pattaya, Phuket et Koh Samui rapportent une vague de demandes de proprietaires de villas souhaitant regulariser leurs montages. Certains basculent vers le leasehold, un bail longue duree avec option de renouvellement. D'autres preferent vendre.

Fait notable : pour les condominiums, rien de fondamental n'a change. Le quota de 49% reste en vigueur et la procedure demeure transparente : transfert de fonds depuis l'etranger via le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction, anciennement Thor Tor 3), enregistrement au bureau foncier, obtention du chanote (titre de propriete). C'est aujourd'hui la voie la plus sure et la plus limpide pour un investisseur etranger, d'autant que depuis octobre 2025, un achat a partir de 3 millions de bahts peut ouvrir droit a un visa d'investissement d'un an, renouvelable.

FAQ

Un etranger peut-il acheter un terrain en Thailande en 2026 ?

Non. L'achat direct de terrain par des etrangers reste interdit par le Code des Terres de 1954. Les seules exceptions concernent les investissements via le BOI (Board of Investment) a partir de 40 millions de bahts, et meme dans ce cas, les conditions restent strictes.

Qu'est-ce qu'une structure de prete-nom et pourquoi est-elle devenue risquee ?

Il s'agit de l'enregistrement d'une societe thailandaise avec des actionnaires thailandais fictifs detenant 51% du capital, afin de contourner les restrictions foncieres. Depuis 2025, le Departement des Terres et le DBD menent des controles conjoints, identifiant les societes sans activite reelle ni apports financiers verifies.

Quelles sont les voies legales pour acheter un bien en Thailande en tant qu'etranger ?

Trois options principales : l'achat d'un condominium en freehold (dans la limite du quota de 49%), le bail longue duree (leasehold) de 30 ans renouvelable, et les programmes d'investissement via le BOI pour les montants importants.

La procedure d'achat d'un condominium a-t-elle change ?

Non, pas fondamentalement. L'acheteur etranger transfere des fonds depuis l'etranger, obtient le formulaire FET attestant le transfert en devises, puis enregistre son titre au bureau foncier. Le quota de 49% de propriete etrangere par projet reste en vigueur.

Que faire si je possede deja une villa via une societe thailandaise ?

Il est recommande de faire auditer juridiquement la structure. Si les actionnaires thailandais ne peuvent justifier d'une participation financiere reelle, la societe risque un controle approfondi. Les options : restructuration en leasehold, recherche de veritables partenaires thailandais, ou vente.

Le durcissement s'applique-t-il aux achats via un conjoint thailandais ?

Oui. Les mariages avec des citoyens thailandais font aussi l'objet d'un examen plus attentif, surtout lorsque le conjoint etranger finance l'achat. Les bureaux fonciers demandent de plus en plus souvent une declaration de renonciation du conjoint etranger a tout droit sur le terrain.

Comment les nouvelles regles de 2026 influencent-elles le marche locatif ?

Le bail longue duree (leasehold) devient une alternative de plus en plus prisee face aux structures de pretes-noms. Le contrat standard court sur 30 ans, avec option de renouvellement. Ce n'est pas une propriete, mais un montage juridiquement propre.

Faut-il esperer une liberalisation de la loi fonciere pour les etrangers ?

Des tentatives ont ete discutees a plusieurs reprises, notamment en 2022 sous le gouvernement Prayut. Chaque fois, ces initiatives ont rencontre une forte resistance publique. En juin 2026, aucun projet de loi autorisant la propriete fonciere directe par des etrangers n'est a l'ordre du jour du parlement.

Source : Bangkok Post

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