Schemas de nominees en Thailande : ce qui change reellement en 2026

En juin 2026, le Departement des Terres thailandais (Land Department) a resserre l'etau sur les montages juridiques utilises depuis des decennies par des acheteurs etrangers pour contourner l'interdiction de posseder un terrain en Thailande. Ce n'est pas une ouverture du marche, c'est l'inverse : un durcissement structurel qui touche directement les investisseurs internationaux presents a Phuket, Koh Samui et au-dela.

Si vous envisagiez d'acquerir un terrain via une societe thailandaise avec des actionnaires prete-noms, il est temps de revoir votre strategie. Maintenant, pas plus tard.

La Thailande demeure l'un des rares pays d'Asie du Sud-Est ou un etranger ne peut pas detenir un terrain en son nom propre. Le Cambodge, le Vietnam ou la Malaisie imposent chacun leurs propres restrictions, mais le modele thailandais se distingue par la rigueur de son interdiction et l'ampleur historique de son marche parallele de montages de contournement.

Faits cles

• Le 17 juin 2026, le Departement des Terres (Land Department) a publie des directives internes actualisees concernant le controle des transactions impliquant des acheteurs etrangers.

• L'achat d'un condominium au nom propre d'un etranger reste autorise, sous reserve du respect du quota : 49% maximum de la surface totale des unites d'un immeuble peut appartenir a des non-residents.

• L'achat direct de terrain par des etrangers reste interdit, sauf cas tres restreints (investissement superieur a 40 millions THB avec autorisation du ministere de l'Interieur).

• Le Departement des Terres a renforce sa coordination avec le Department of Business Development (DBD) pour croiser les verifications des structures actionnariales des societes thailandaises impliquant des capitaux etrangers.

• Selon le Bangkok Post, le DBD a identifie des milliers de societes sur les iles touristiques avec participation etrangere, dont plus de 7 000 entreprises suspectees d'utiliser des montages de nominees.

• La campagne d'application, selon The Legal Co., mobilise 23 departements gouvernementaux et s'etend desormais au-dela de Phuket vers Bangkok et Chiang Mai.

• Pour un acheteur etranger en 2026, trois voies legales principales existent : l'achat d'un condo en nom propre, le recours a des structures juridiquement transparentes verifiees, et la consultation d'un avocat specialise pour les montages non standard.

Histoire et contexte

Les structures de nominees dans l'immobilier thailandais ne datent pas d'hier. Le schema est ne dans les annees 1990, lorsque la premiere vague d'expatries europeens a commence a acquerir des villas a Phuket et Koh Samui. Le Land Code Act B.E. 2497 (1954) interdisait deja aux etrangers de posseder un terrain, mais des juristes ingenieux ont trouve la faille : creer une societe thailandaise a responsabilite limitee ou l'etranger detenait 49% des actions, les 51% restants etant repartis entre des actionnaires thailandais nominaux. Dans les faits, le controle reel, via procurations, actions preferentielles et montages corporatifs, restait entre les mains de l'investisseur etranger.

Pendant des decennies, les autorites ont ferme les yeux. Le marche prosperait, les taxes etaient payees, le secteur de la construction se developpait. Selon certaines estimations, jusqu'a 30 a 40% des transactions de villas dans les stations balneaires passaient par ce type de montage aux annees les plus actives.

Mais le vent a tourne. Des 2022-2023, le Department of Business Development a lance une campagne d'audit ciblant les societes enregistrees avec un capital social minimal et des actionnaires thailandais suspicieusement passifs. En 2024, une serie de controles retentissants a eu lieu a Phuket, ou plusieurs dizaines de societes ont recu l'injonction de divulguer l'identite de leurs beneficiaires reels.

Aujourd'hui, en 2026, le processus est devenu systemique. Le Land Department et le DBD echangent des donnees de maniere automatisee. Si, lors de l'enregistrement d'un transfert de propriete foncier, la chaine de detention revele une societe avec un directeur etranger et des actionnaires thailandais sans interet commercial evident, la transaction peut etre suspendue en attendant verification. Selon Nation Thailand, la campagne cible specifiquement les nominees detenant plus de 50% des parts pour le compte d'investisseurs etrangers a Phuket, Koh Samui et Koh Pha Ngan.

Il est important de replacer ces evolutions dans le contexte regional. Le Vietnam a autorise en 2015 les etrangers a acheter des appartements (avec une duree de detention limitee a 50 ans). Le Cambodge permet la propriete au-dessus du premier etage. La Malaisie propose le programme MM2H avec un droit d'achat au-dela d'un certain seuil de prix. Face a cela, la Thailande reste le pays le plus conservateur de la region, et les mises a jour de 2026 confirment une orientation claire : le controle plutot que l'ouverture du marche.

Pour les investisseurs internationaux, la lecon est concrete. Si vous detenez deja un terrain via une societe nominee, un audit juridique de la structure s'impose. Si vous envisagez un achat, les condominiums restent l'option la plus propre et la mieux protegee. Le marche des condos a Bangkok, Phuket et Pattaya continue d'offrir des rendements locatifs de 5 a 7% par an, avec une procedure d'enregistrement transparente qui prend generalement entre 30 et 60 jours.

FAQ

Un etranger peut-il acheter un terrain en Thailande en 2026 ?

Non. L'achat direct de terrain par des etrangers reste interdit. La seule exception concerne les investissements superieurs a 40 millions THB avec autorisation du ministere de l'Interieur, un cas rarissime en pratique.

Qu'est-ce qui a change le 17 juin 2026 ?

Le Land Department a mis a jour ses directives internes de controle des transactions impliquant des etrangers et renforce sa collaboration avec le Department of Business Development. L'objectif principal est de detecter et sanctionner les structures de nominees.

Les societes nominees sont-elles desormais illegales ?

Techniquement, creer une societe thailandaise avec participation etrangere n'est pas interdit. Mais si les actionnaires thailandais sont des prete-noms sans reel interet commercial, la structure peut etre consideree comme illegale. Le risque de controle et de sanction a fortement augmente.

Quelle est la maniere la plus sure d'acheter un bien en Thailande pour un etranger ?

L'achat d'un condominium en nom propre. Il s'agit d'une pleine propriete (freehold), a condition que le quota etranger de l'immeuble (49%) ne soit pas atteint. Les fonds doivent etre transferes depuis l'etranger avec obtention d'un certificat Thor Tor 3.

Qu'est-ce que le quota de 49% et comment le verifier ?

Selon la loi, au maximum 49% de la surface totale des unites d'un condominium peut appartenir a des etrangers. Le taux de remplissage actuel du quota est communique par la societe de gestion de l'immeuble ou par un avocat lors du due diligence.

Que risquent ceux qui possedent deja un terrain via une societe nominee ?

Aucune confiscation massive directe n'a eu lieu jusqu'ici. Mais toute revente, changement de directeur ou modification corporative declenche desormais un controle renforce. Un audit juridique de la structure existante est fortement recommande.

Le durcissement s'applique-t-il a l'achat via un conjoint thailandais ?

Oui. Les transactions ou le terrain est enregistre au nom du conjoint thailandais d'un etranger font egalement l'objet d'un controle plus strict. Le conjoint thailandais doit prouver que les fonds utilises constituent son patrimoine personnel et non un bien commun.

Quel rendement peut-on attendre d'un condominium en Thailande ?

Selon la localisation et le standing du bien, entre 5% et 7% par an issus de la location courte ou longue duree. Phuket et Pattaya affichent des taux plus eleves grace au flux touristique, tandis que Bangkok offre une occupation plus stable.

Source : Bangkok Post

Le marche foncier thailandais en 2026 exige des investisseurs internationaux une seule chose : une parfaite conformite juridique. Les schemas de nominees qui fonctionnaient depuis vingt ans ne garantissent plus la tranquillite. Pour investir sereinement dans l'immobilier thailandais, mieux vaut se tourner vers les condominiums et une expertise juridique professionnelle.

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