Schemi nominee in Thailandia: cosa cambia nel 2026 per gli investitori stranieri

Nel giugno 2026 il Dipartimento delle Terre thailandese ha aggiornato le linee guida interne per il controllo delle transazioni immobiliari coinvolgenti stranieri. Il cambiamento principale non è una liberalizzazione, ma un inasprimento. Le autorità hanno messo nel mirino le strutture nominee, usate per decenni per acquistare terreni da chi la legge non lo permette.

Se stavate pensando di acquistare un terreno tramite una società thailandese con azionisti di comodo, è il momento di rivedere la strategia.

La Thailandia resta uno dei pochi paesi del Sud-est asiatico dove uno straniero non può possedere terreni direttamente. Cambogia, Vietnam, Malesia hanno ciascuno le proprie restrizioni, ma il modello thailandese si distingue per la severità del divieto e per la portata del mercato parallelo di schemi elusivi.

Fatti chiave

• Il 17 giugno 2026 il Dipartimento delle Terre (กรมที่ดิน) ha pubblicato linee guida aggiornate per gli acquirenti stranieri.

• L'acquisto di un condominio a proprio nome resta consentito, rispettando la quota: non più del 49% della superficie totale delle unità di un edificio può appartenere a non residenti.

• L'acquisto diretto di terreni da parte di stranieri resta vietato, salvo rarissimi casi (investimenti superiori a 40 milioni di baht con autorizzazione del Ministero degli Interni).

• Il Dipartimento delle Terre ha rafforzato il coordinamento con il Department of Business Development (DBD) per incrociare i controlli sulle strutture azionarie delle società thailandesi con capitale straniero.

• Secondo il Bangkok Post, il DBD ha individuato migliaia di società sulle isole con partecipazione straniera e oltre 7.000 attività sospettate di utilizzare schemi nominee, spingendo molti acquirenti di ville di lusso a Phuket e Koh Samui a rallentare le decisioni e a spostarsi verso i condomini.

• Gli schemi nominee (accordi di prestanome), in cui cittadini thailandesi detengono formalmente le quote di una società mentre il reale beneficiario straniero controlla l'asset, sono ora soggetti a controlli rafforzati in fase di registrazione.

• Per l'acquirente straniero nel 2026 esistono tre percorsi legali principali: acquisto di un condominio a proprio nome, uso di strutture giuridicamente trasparenti e verificate, consulenza con un avvocato specializzato per casi non standard.

Storia e contesto

Le strutture nominee nell'immobiliare thailandese non sono un'invenzione recente. Lo schema nacque già negli anni '90, quando la prima ondata di expat europei iniziò ad acquistare ville a Phuket e Koh Samui. Il Land Code Act B.E. 2497 (1954) vietava agli stranieri di possedere terreni, ma avvocati intraprendenti trovarono una scappatoia: si costituiva una società thailandese a responsabilità limitata in cui lo straniero deteneva il 49% delle quote, mentre il restante 51% veniva distribuito tra prestanome thailandesi. Nella pratica, attraverso procure, azioni privilegiate e strutture societarie, il controllo reale restava nelle mani dell'investitore straniero.

Per decenni le autorità hanno chiuso un occhio. Il mercato cresceva, le tasse venivano pagate, il settore edilizio prosperava. Secondo diverse stime, negli anni di picco fino al 30-40% delle transazioni di ville nelle isole turistiche passava proprio attraverso queste costruzioni.

Ma il vento è cambiato. Già nel 2022-2023 il Department of Business Development aveva lanciato una campagna di audit sulle società registrate con capitale minimo e azionisti thailandesi sospettosamente 'silenziosi'. Nel 2024 sono seguiti controlli clamorosi a Phuket, con decine di società costrette a rivelare i reali beneficiari effettivi.

Ora, nel 2026, il processo è diventato sistemico. Secondo The Legal Co., l'applicazione della normativa è ora nazionale, non più limitata a Phuket, con particolare attenzione a centri economici come Bangkok e Chiang Mai, e coinvolge ben 23 dipartimenti governativi che indagano sui prestanome thailandesi che detengono quote di maggioranza (oltre il 50%) per conto di investitori stranieri. Il Dipartimento delle Terre e il DBD si scambiano dati in modo automatizzato: se durante la registrazione del trasferimento di un terreno si scopre una società con direttore straniero e azionisti thailandesi privi di un interesse imprenditoriale evidente, la transazione può essere sospesa fino a chiarimento.

È importante inquadrare il contesto regionale. Il Vietnam nel 2015 ha permesso agli stranieri di acquistare appartamenti (con un limite di proprietà di 50 anni). La Cambogia consente la proprietà di unità sopra il piano terra. La Malesia offre il programma MM2H con diritto d'acquisto sopra una certa soglia di prezzo. La Thailandia, in questo panorama, resta conservatrice, e gli aggiornamenti del 2026 confermano una rotta orientata al controllo, non all'apertura del mercato.

Per gli investitori internazionali questo significa una cosa concreta. Chi possiede già un terreno tramite una società nominee dovrebbe far eseguire un audit legale della struttura. Chi sta ancora pianificando l'acquisto troverà nei condomini l'opzione più pulita e protetta. Il mercato dei condomini a Bangkok, Phuket e Pattaya continua a offrire rendimenti da locazione nell'ordine del 5-7% annuo, con una procedura di registrazione trasparente che richiede dai 30 ai 60 giorni.

FAQ

Uno straniero può acquistare un terreno in Thailandia nel 2026?

No. L'acquisto diretto di terreni da parte di stranieri resta vietato. L'unica eccezione riguarda investimenti superiori a 40 milioni di baht con autorizzazione del Ministero degli Interni, un'opzione utilizzata molto raramente nella pratica.

Cosa è cambiato il 17 giugno 2026?

Il Dipartimento delle Terre ha aggiornato le linee guida interne per il controllo delle transazioni con stranieri e ha rafforzato la collaborazione con il Department of Business Development. Il focus principale è individuare e contrastare le strutture nominee.

Le società nominee sono ora fuori legge?

Tecnicamente costituire una società thailandese con partecipazione straniera non è vietato. Ma se gli azionisti thailandesi sono semplici prestanome privi di un reale interesse imprenditoriale, la struttura può essere considerata in violazione della legge. Il rischio di controlli e sanzioni è aumentato notevolmente.

Qual è il modo più sicuro per uno straniero di acquistare un immobile in Thailandia?

Acquistare un condominio a proprio nome. Si tratta di piena proprietà (freehold), a condizione che la quota straniera nell'edificio (49%) non sia già esaurita. Il pagamento deve essere trasferito dall'estero, con ottenimento del certificato Thor Tor 3.

Cos'è la quota del 49% e come si verifica?

Per legge non più del 49% della superficie totale delle unità di un condominio può appartenere a stranieri. Le informazioni sull'attuale occupazione della quota vengono fornite dall'amministrazione dell'edificio o dall'avvocato durante la due diligence.

Chi possiede già un terreno tramite una società nominee rischia qualcosa?

Non ci sono stati finora confische di massa dirette. Tuttavia, in caso di rivendita, cambio di direttore o qualsiasi modifica societaria, la transazione subisce ora un controllo rafforzato. Si raccomanda di far eseguire un audit legale della struttura esistente.

L'inasprimento riguarda anche l'acquisto tramite coniuge thailandese?

Sì. Le transazioni in cui il terreno viene intestato al coniuge thailandese di uno straniero sono anch'esse soggette a controlli più rigorosi. Il coniuge thailandese deve dimostrare che i fondi usati per l'acquisto sono un bene personale e non comune.

Che rendimento offrono i condomini in Thailandia?

A seconda della località e della categoria dell'immobile, dal 5% al 7% annuo tramite locazione a breve o lungo termine. Phuket e Pattaya mostrano rendimenti più alti grazie al flusso turistico, mentre Bangkok offre un'occupazione più stabile.

Il mercato immobiliare thailandese nel 2026 richiede agli investitori stranieri una cosa sola: pulizia legale. Gli schemi nominee, che hanno funzionato per 20 anni, non garantiscono più tranquillità. Chi vuole investire nell'immobiliare thailandese senza rischi dovrebbe partire dai condomini e da una consulenza legale professionale.

Fonte: Bangkok Post

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