Thailand verschärft die Kontrolle über ausländische Immobilienkäufer: Was sich 2026 ändert

Seit dem 17. Juni 2026 ist der Kauf von Immobilien in Thailand über vorgeschobene thailändische Gesellschafter erheblich riskanter geworden. Das Land Department und das Department of Business Development haben erstmals einen systematischen Datenaustausch etabliert. Das ist keine theoretische Bedrohung, sondern ein funktionierender Mechanismus zur Aufdeckung von Nominee-Strukturen.

Für internationale Investoren, die bislang auf Strukturen mit thailändischen Unternehmen gesetzt haben, ist dies ein Wendepunkt. Frühere Graubereiche, die jahrelang vom Regulator kaum beachtet wurden, stehen nun unter der gleichzeitigen Kreuzprüfung zweier Behörden.

Der direkte Kauf einer Eigentumswohnung (Freehold-Condominium) auf den eigenen Namen bleibt für Ausländer weiterhin möglich. Alles hingegen, was mit thailändischen Schein-Gesellschaftern, Briefkastenfirmen und Nominee-Haltern zusammenhängt, erfordert eine grundlegende Überprüfung der eigenen Investitionsstrategie.

Wichtige Fakten

• Am 17. Juni 2026 traten verschärfte Kontrollmaßnahmen für ausländisches Immobilieneigentum in Thailand in Kraft.
• Das Land Department und das Department of Business Development tauschen nun koordiniert Daten zu Transaktionen mit Ausländerbeteiligung aus.
• Bis Mitte 2026 wurden bereits 852 Unternehmen wegen Nominee-Strukturen strafrechtlich verfolgt; der Schaden für den Staat wird auf über 15,1 Milliarden THB geschätzt.
• Nominee-Strukturen (Straw-Man-Schemes), bei denen ein Thailänder formal 51% der Unternehmensanteile hält, während der ausländische Begünstigte den Vermögenswert kontrolliert, werden nun gezielt untersucht.
• Der Kauf eines Condominiums im eigenen Namen (Freehold) bleibt der rechtlich sicherste Weg für ausländische Käufer.
• Der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer ist nach wie vor strikt eingeschränkt.
• Für ausländische Käufer bestehen drei legale Hauptwege: Freehold-Condominium, Langzeitpacht (Leasehold) sowie Investitionen über eine BOI-Lizenz für Großinvestoren.

Geschichte und Kontext

Thailand hat über Jahrzehnte hinweg eine Balance gesucht: einerseits ausländisches Kapital anziehen, andererseits das eigene Grundvermögen vor einem Übergang in nichtansässige Hände schützen. Das Condominium-Gesetz von 1979 erlaubte Ausländern erstmals, Wohnungen in Mehrgeschossgebäuden zu besitzen, jedoch mit einer klaren Grenze: Nicht mehr als 49% der Gesamtfläche eines Gebäudes darf Nichtansässigen gehören. Diese Regelung gilt bis heute und bildet das Fundament des gesamten Systems.

Bei Grundstücken sieht es ganz anders aus. Das Thai Land Code verbietet Ausländern ausdrücklich den direkten Grundstücksbesitz - mit seltenen Ausnahmen, die in der Praxis kaum zum Tragen kommen. Genau dieses Verbot hat eine ganze Industrie an Umgehungsstrukturen entstehen lassen. Auf Phuket, Koh Samui, Koh Phangan und Pattaya nutzten internationale Investoren massenhaft thailändische Gesellschaften mit beschränkter Haftung. Formal war das Unternehmen thailändisch: 51% der Anteile lagen bei Staatsbürgern. Tatsächlich brachten die thailändischen Gesellschafter kein Kapital ein, trafen keine Entscheidungen und wussten mitunter nicht einmal, welche Villa sie angeblich mitbesaßen.

Die thailändischen Behörden waren sich dieser Praxis stets bewusst. Es gab gelegentliche Warnungen und vereinzelte Prüfungen. Ein systematischer Kontrollmechanismus fehlte jedoch. Das Land Department registrierte Transaktionen, das Department of Business Development überwachte Unternehmensberichte - und diese beiden Welten überschnitten sich kaum.

All das änderte sich 2026 grundlegend. Die behördliche Koordination bedeutet nun: Bei der Registrierung einer Grundstückstransaktion über eine thailändische Gesellschaft prüft der Regulator, wer die tatsächlichen Begünstigten sind, ob die thailändischen Gesellschafter echtes Kapital eingebracht haben, und ob das Unternehmen eine reale Geschäftstätigkeit jenseits des Immobilienbesitzes vorweisen kann. Neu eingeführte Anforderungen verlangen von thailändischen Gesellschaftern Kontoauszüge und Finanzbelege als Nachweis tatsächlicher Investitionen. Sind die Antworten nicht überzeugend, kann die Transaktion blockiert oder angefochten werden.

Bemerkenswert ist dabei: Thailand ist nicht den Weg der Liberalisierung gegangen. In den Jahren 2022 und 2023 wurde intensiv über ein Gesetz diskutiert, das Ausländern den Landkauf bei Investitionen ab 40 Millionen Baht (damals rund 1,1 Millionen US-Dollar) erlaubt hätte. Dieses Gesetz wurde nie verabschiedet. Anstatt die Rechte zu erweitern, entschieden sich die Behörden für eine striktere Durchsetzung der bestehenden Regeln.

Für diejenigen, die bereits eine Villa über eine thailändische Gesellschaft besitzen, ist die Lage nicht akut gefährlich, aber ernst zu nehmen. Eine rückwirkende Anwendung der neuen Maßnahmen wurde bislang nicht angekündigt. Jedoch wird jede zukünftige Operation mit dem Vermögenswert - Weiterverkauf, Erbschaft oder Unternehmensumstrukturierung - durch die neuen Filter laufen. Ein Vermögenswert, der vor fünf bis sieben Jahren über eine Nominee-Struktur erworben wurde, kann beim Versuch der Veräußerung zum Problem werden.

Für neue Käufer sind die Schlussfolgerungen eindeutig. Das Freehold-Condominium bleibt das rechtlich sauberste Instrument. Leasehold (Pacht für 30 Jahre mit Verlängerungsoption) funktioniert für Villen und Grundstücke. Alles, was auf Nominee-Gesellschaftern aufbaut, trägt ein erheblich gestiegenes Risiko.

Quelle: Global Law Experts

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FAQ

Können Ausländer in Thailand 2026 weiterhin Eigentumswohnungen kaufen?

Ja. Der Kauf eines Condominiums im eigenen Namen (Freehold) bleibt für Ausländer legal und ist die unkomplizierteste Option. Die Beschränkung auf eine 49%-Ausländerquote pro Gebäude bleibt bestehen.

Was hat sich genau ab dem 17. Juni 2026 geändert?

Das Land Department und das Department of Business Development haben einen koordinierten Datenaustausch eingeführt. Nominee-Eigentumsstrukturen über thailändische Gesellschaften werden nun behördenübergreifend geprüft.

Was ist eine Nominee-Struktur und warum ist sie riskanter geworden?

Dabei halten Thailänder formal 51% der Anteile an einer Gesellschaft, die Grundstücke besitzt, während die tatsächliche Kontrolle bei einem Ausländer liegt. Früher prüften Behörden solche Strukturen unabhängig voneinander. Jetzt ist die Prüfung koordiniert, was die Wahrscheinlichkeit einer Aufdeckung erheblich erhöht.

Kann ein Ausländer in Thailand direkt Land kaufen?

Das Thai Land Code verbietet Ausländern nach wie vor den direkten Landkauf. Ausnahmen existieren, werden in der Praxis aber kaum angewendet.

Was sollten Personen tun, die bereits eine Villa über eine thailändische Gesellschaft besitzen?

Eine unmittelbare Bedrohung besteht nicht, aber bei einem Weiterverkauf oder einer Umstrukturierung wird die Transaktion einer verstärkten Prüfung unterzogen. Ein juristisches Audit der Eigentümerstruktur wird dringend empfohlen.

Welche legalen Möglichkeiten haben Ausländer, in Thai-Immobilien zu investieren?

Drei Hauptoptionen: Freehold-Condominium, Langzeitpacht (Leasehold, in der Regel 30 Jahre) sowie Investitionen über eine BOI-Lizenz bei größeren Kapitaleinlagen.

Gelten die neuen Maßnahmen rückwirkend für Käufe vor dem 17. Juni 2026?

Eine rückwirkende Anwendung wurde bisher nicht angekündigt. Jede künftige Transaktion mit dem Vermögenswert - Verkauf, Erbschaft oder Wechsel des Gesellschafters - kann jedoch eine Prüfung nach den neuen Regeln auslösen.

Wie wirkt sich die 49%-Quote auf den Kauf einer Eigentumswohnung aus?

In jedem Condominium darf maximal 49% der Gesamtfläche Ausländern gehören. Ist diese Quote ausgeschöpft, kann ein Ausländer eine Einheit nur per Leasehold oder über eine thailändische Gesellschaft erwerben - Letzteres ist nun mit erheblich höheren Risiken verbunden.