Thailandia 2026: nuovi controlli sugli acquirenti stranieri di immobili

Dal 17 giugno 2026 acquistare immobili in Thailandia tramite azionisti thailandesi di facciata è diventato significativamente più rischioso. Il Dipartimento Fondiario (Land Department) e il Dipartimento per lo Sviluppo delle Imprese (Department of Business Development) hanno avviato per la prima volta uno scambio sistematico di dati. Non si tratta di una minaccia teorica: è un meccanismo operativo di rilevamento delle strutture nominee.

Per gli investitori internazionali abituati a strutturare l'acquisto attraverso società thailandesi, questo rappresenta un punto di svolta. I precedenti schemi in zona grigia, rimasti per anni sotto il radar delle autorità, sono ora soggetti a verifica incrociata da parte di due enti regolatori simultaneamente.

L'acquisto diretto di un condominio intestato a uno straniero rimane possibile. Tutto ciò che riguarda coniugi thailandesi azionisti, società fantasma e prestanome richiede invece una revisione radicale della strategia.

Fatti chiave

• 17 giugno 2026: entrata in vigore delle misure rafforzate di controllo sulla proprietà straniera di immobili in Thailandia
• Il Land Department e il Department of Business Development hanno avviato uno scambio coordinato di dati su tutte le transazioni che coinvolgono stranieri
• Entro la metà del 2026 risultano già 852 società prosecuted per schemi nominee, con un danno stimato all'economia thailandese di circa 15,1 miliardi di THB
• Le strutture nominee (straw-man schemes) - in cui un cittadino thailandese detiene formalmente il 51% delle quote, mentre il reale beneficiario straniero controlla l'asset - sono ora sottoposte a verifica intensiva
• L'acquisto di un condominio in freehold rimane la via più diretta e giuridicamente sicura per un acquirente straniero, con il limite del 49% della superficie totale dell'edificio riservata ai non residenti
• L'acquisizione di terreni da parte di stranieri è ancora severamente vietata dalla legislazione thailandese
• I nuovi requisiti del 2026 impongono agli azionisti thailandesi di dimostrare l'effettivo conferimento di capitale con estratti conto e documentazione finanziaria
• Rimangono 3 percorsi legali principali per gli stranieri: freehold su condominio, affitto a lungo termine (leasehold) e acquisto tramite licenza BOI per grandi investitori

Storia e contesto

La Thailandia ha bilanciato per decenni la volontà di attrarre capitale straniero con la necessità di proteggere le risorse fondiarie dal passaggio in mani non residenti. Il Condominium Act del 1979 aprì per la prima volta agli stranieri la possibilità di possedere appartamenti in edifici pluripiano, ma con un vincolo preciso: non più del 49% della superficie complessiva dell'edificio può appartenere a non residenti. Questa regola, rimasta invariata fino ad oggi, costituisce la pietra angolare dell'intero sistema.

I terreni sono un capitolo a parte. Il Codice Fondiario thailandese vieta esplicitamente agli stranieri il possesso diretto di terreni, con rarissime eccezioni che nella pratica non trovano quasi mai applicazione. È proprio questo divieto ad aver generato un'industria di schemi alternativi. Sulle isole di Phuket e Koh Samui, così come a Pattaya, molti acquirenti stranieri hanno fatto ricorso a società a responsabilità limitata thailandesi. Formalmente la società è thailandese: il 51% delle quote appartiene a cittadini locali. Di fatto, questi azionisti non versano capitale, non prendono decisioni e spesso non sanno nemmeno dell'esistenza della villa acquistata.

Le autorità thailandesi erano a conoscenza di questi schemi da tempo. Periodicamente venivano emanati avvertimenti e condotte verifiche mirate. Mancava però un meccanismo di controllo sistematico. Il Land Department registrava le transazioni, il Department of Business Development vigilava sulle dichiarazioni societarie e questi due mondi raramente si incontravano.

Tutto è cambiato nel 2026. Il coordinamento tra i due enti significa che, al momento della registrazione di una transazione fondiaria intestata a una società thailandese, il regolatore verifica ora: chi sono i reali beneficiari, se gli azionisti thailandesi hanno effettivamente conferito capitale, se la società svolge una reale attività commerciale al di là della mera detenzione immobiliare. Risposte insoddisfacenti possono portare al blocco o alla contestazione della transazione.

È interessante notare che la Thailandia non ha scelto la strada della liberalizzazione. Tra il 2022 e il 2023 si era discusso animatamente di un disegno di legge che avrebbe consentito agli stranieri di possedere terreni a fronte di investimenti da 40 milioni di baht (circa 1,1 milioni di dollari all'epoca). La proposta non è mai stata approvata. Invece di ampliare i diritti, le autorità hanno optato per un inasprimento dei controlli sulle norme esistenti.

Per chi già possiede una villa tramite una società thailandese, la situazione non è critica ma richiede attenzione. Un'applicazione retroattiva delle nuove misure non è stata ancora annunciata. Tuttavia, in caso di rivendita, successione o ristrutturazione societaria, la transazione passerà attraverso i nuovi filtri. Un asset acquistato con uno schema nominee 5-7 anni fa potrebbe dunque diventare un problema al momento della sua liquidazione.

Per i nuovi acquirenti le conclusioni sono nette. Il condominio in freehold resta lo strumento più sicuro. Il leasehold (affitto trentennale con possibilità di rinnovo) funziona per ville e terreni. Qualsiasi struttura basata su azionisti di facciata presenta oggi un rischio moltiplicato rispetto al passato.

Fonte: Global Law Experts

FAQ

Gli stranieri possono ancora acquistare condomini in Thailandia nel 2026?

Sì. L'acquisto di un condominio in freehold intestato direttamente a uno straniero è ancora legale ed è la soluzione più semplice. Rimane in vigore il limite del 49% di quota straniera per edificio.

Cosa è cambiato esattamente dal 17 giugno 2026?

Il Land Department e il Department of Business Development hanno avviato uno scambio coordinato di dati. Le strutture nominee di proprietà tramite società thailandesi sono ora sottoposte a verifica incrociata tra i due enti.

Cos'è uno schema nominee e perché è diventato più rischioso?

È una struttura in cui cittadini thailandesi detengono formalmente il 51% delle quote di una società proprietaria di un terreno, mentre il controllo reale appartiene a uno straniero. In precedenza i controlli erano separati e frammentati. Oggi sono coordinati, aumentando significativamente la probabilità di individuare queste strutture.

Uno straniero può comprare un terreno in Thailandia?

Il Codice Fondiario vieta ancora la proprietà diretta di terreni da parte di stranieri. Le eccezioni esistono sulla carta ma nella pratica sono quasi inapplicabili.

Cosa devono fare coloro che già possiedono una villa tramite una società thailandese?

Non vi è una minaccia immediata, ma in caso di rivendita, successione o ristrutturazione societaria la transazione sarà soggetta a verifica rafforzata. È consigliabile effettuare un audit legale della struttura di proprietà.

Quali sono le vie legali rimaste per investire nel mercato immobiliare thailandese?

Tre opzioni principali: freehold su condominio, leasehold a lungo termine (solitamente 30 anni), e investimenti tramite licenza BOI per capitali significativi.

Le nuove misure si applicano retroattivamente agli acquisti effettuati prima del 17 giugno 2026?

Un'applicazione retroattiva non è stata ancora annunciata. Tuttavia, qualsiasi futura operazione sull'asset - vendita, successione, cambio di amministratore - potrebbe attivare una verifica secondo le nuove regole.

Come influisce la quota del 49% sull'acquisto di un condominio?

In ogni condominio non più del 49% della superficie totale può appartenere a stranieri. Se la quota è esaurita, uno straniero può acquisire un'unità solo in leasehold o tramite una società thailandese - opzione che oggi comporta rischi notevolmente più elevati rispetto al passato.

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