Thaïlande 2026 : nouveau contrôle sur les acheteurs étrangers, ce qui a changé

Depuis le 17 juin 2026, acquérir un bien immobilier en Thaïlande via des actionnaires thaïlandais fictifs est devenu considérablement plus risqué. Le Département des Terres et le Département du Développement des Entreprises ont établi, pour la première fois, un échange de données coordonné et systématique. Ce n'est pas une menace théorique : c'est un mécanisme opérationnel de détection des montages nominaux.

Pour les investisseurs internationaux habitués aux structures via des sociétés thaïlandaises, ce changement marque un tournant décisif. Les pratiques grises qui restaient longtemps sans réaction des autorités sont désormais soumises à une double vérification simultanée de deux administrations. L'achat direct d'un appartement en condominium au nom d'un étranger reste parfaitement légal. En revanche, tout ce qui concerne les actionnaires thaïlandais fictifs, les sociétés coquilles et les détenteurs nominaux exige une révision complète de la stratégie d'investissement.

Faits cles

• 17 juin 2026 : entrée en vigueur des nouvelles mesures de contrôle renforcé sur la propriété immobilière étrangère en Thaïlande
• Le Département des Terres (Land Department) et le Département du Développement des Entreprises (Department of Business Development) ont mis en place un échange coordonné de données sur les transactions impliquant des étrangers
• 852 sociétés ont déjà été poursuivies à mi-2026, avec un préjudice économique estimé à plus de 15,1 milliards de bahts pour l'État thaïlandais
• Les montages nominaux (straw-man schemes), où un citoyen thaïlandais détient formellement 51 % des parts d'une société mais sans apport réel de capital, sont désormais soumis à une vérification croisée
• L'achat d'un condominium en freehold au nom d'un étranger reste la voie la plus directe et la plus sûre juridiquement
• Depuis le 1er avril 2026, les actionnaires thaïlandais sont tenus de prouver leurs apports réels par des relevés bancaires et des documents financiers
• Les étrangers disposent de 3 voies légales principales : le freehold sur condominium, le bail longue durée (leasehold), et l'investissement via licence BOI pour les grands investisseurs

Histoire et contexte

La Thaïlande a cherché pendant des décennies à concilier deux objectifs contradictoires : attirer les capitaux étrangers tout en protégeant ses ressources foncières contre le passage en mains non-résidentes. La Loi sur les condominiums de 1979 a permis pour la première fois aux étrangers de posséder des appartements dans des immeubles collectifs, mais avec une limite stricte : pas plus de 49 % de la superficie totale d'un bâtiment ne peut appartenir à des non-résidents. Cette règle demeure en vigueur aujourd'hui et constitue la pierre angulaire de tout le système.

La terre, c'est une toute autre histoire. Le Code foncier thaïlandais interdit expressément aux étrangers de posséder des terrains, avec des exceptions si rares qu'elles ne s'appliquent quasiment jamais en pratique. C'est précisément cette interdiction qui a engendré toute une industrie de montages alternatifs. Des investisseurs étrangers, notamment à Phuket, Koh Samui et Pattaya, ont massivement recouru à des sociétés thaïlandaises à responsabilité limitée. Formellement, la société est thaïlandaise : 51 % des parts appartiennent à des citoyens thaïlandais. En réalité, ces actionnaires n'apportent aucun capital, ne prennent aucune décision et ignorent souvent jusqu'à l'existence de la villa acquise.

Les autorités thaïlandaises ont toujours eu connaissance de ces pratiques. Des avertissements étaient émis périodiquement, des contrôles ponctuels menés. Mais aucun mécanisme systématique n'existait. Le Département des Terres enregistrait les transactions, le Département du Développement des Entreprises surveillait les rapports d'entreprises : ces deux univers ne se croisaient presque jamais.

Tout a changé en 2026. La coordination inter-administrations signifie qu'au moment de l'enregistrement d'une transaction foncière au nom d'une société thaïlandaise, le régulateur vérifie désormais : qui sont les véritables bénéficiaires, les actionnaires thaïlandais ont-ils réellement apporté des fonds, la société exerce-t-elle une activité commerciale réelle au-delà de la détention immobilière. Si les réponses sont insatisfaisantes, la transaction peut être bloquée ou contestée.

Il est intéressant de noter que la Thaïlande n'a pas choisi la voie de la libéralisation. Entre 2022 et 2023, un projet de loi permettant aux étrangers de posséder des terrains avec un investissement à partir de 40 millions de bahts (environ 1,1 million de dollars à l'époque) avait été activement débattu. Ce projet n'a jamais été adopté. Au lieu d'élargir les droits, les autorités ont préféré renforcer le contrôle des règles existantes.

Pour ceux qui possèdent déjà une villa via une société thaïlandaise, la situation n'est pas critique mais appelle à la vigilance. L'application rétroactive des nouvelles mesures n'a pas encore été annoncée. Cependant, lors de toute revente, succession ou restructuration d'entreprise, la transaction sera soumise aux nouveaux filtres. Cela signifie qu'un actif acquis via un montage nominal il y a 5 à 7 ans pourrait devenir un problème au moment de sa cession.

Pour les nouveaux acheteurs, les conclusions sont claires. Le condominium en freehold reste l'instrument le plus sûr. Le leasehold (bail de 30 ans avec possibilité de renouvellement) fonctionne pour les villas et les terrains. Tout ce qui repose sur des actionnaires nominaux comporte désormais un risque considérablement accru.

Source: Global Law Experts

FAQ

Les étrangers peuvent-ils toujours acheter un condominium en Thaïlande en 2026 ?

Oui. L'achat d'un condominium en freehold au nom d'un étranger reste légal et constitue l'option la plus simple. La limite de 49 % du quota étranger par immeuble est maintenue.

Qu'est-ce qui a exactement changé depuis le 17 juin 2026 ?

Le Département des Terres et le Département du Développement des Entreprises ont mis en place un échange de données coordonné. Les montages nominaux via des sociétés thaïlandaises sont désormais soumis à une vérification croisée entre les deux administrations.

Qu'est-ce qu'un montage nominal (straw-man scheme) et pourquoi est-il plus risqué aujourd'hui ?

C'est une structure où des citoyens thaïlandais détiennent formellement 51 % des parts d'une société possédant un terrain, mais où le contrôle réel appartient à un étranger. Auparavant, les administrations vérifiaient ces structures séparément. Aujourd'hui, la vérification est coordonnée, ce qui augmente considérablement la probabilité de détection.

Un étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande ?

Le Code foncier interdit toujours la propriété directe de terrains par des étrangers. Les exceptions sont rarissimes et ne s'appliquent quasiment jamais en pratique.

Que doivent faire ceux qui possèdent déjà une villa via une société thaïlandaise ?

Il n'y a pas de menace immédiate, mais lors de toute revente ou restructuration, la transaction sera soumise à des contrôles renforcés. Il est recommandé de réaliser un audit juridique de la structure de propriété.

Quelles sont les voies légales qui restent ouvertes aux investisseurs étrangers ?

Trois options principales : le freehold sur condominium, le bail longue durée (leasehold, généralement 30 ans), et l'investissement via licence BOI pour les apports importants.

Les nouvelles mesures s'appliquent-elles aux transactions antérieures au 17 juin 2026 ?

L'application rétroactive n'a pas encore été annoncée. Cependant, toute opération future sur l'actif - vente, succession, changement de dirigeant de la société - peut déclencher une vérification selon les nouvelles règles.

Comment le quota de 49 % affecte-t-il l'achat d'un condominium ?

Dans chaque immeuble en condominium, pas plus de 49 % de la superficie totale ne peut appartenir à des étrangers. Si ce quota est atteint, un étranger ne peut acquérir un appartement qu'en leasehold ou via une société thaïlandaise - ce qui comporte désormais des risques accrus.

Les actionnaires thaïlandais doivent-ils prouver leurs apports financiers ?

Oui. Depuis le 1er avril 2026, les nouvelles règles exigent que les actionnaires thaïlandais démontrent leurs apports réels dans la société, justifiés par des relevés bancaires et des documents financiers officiels.

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