Таїланд посилив контроль за іноземними покупцями нерухомості: що змінилось у 2026

З 17 червня 2026 року купівля нерухомості в Таїланді через підставних тайських акціонерів стала значно ризикованішою. Земельний департамент і Департамент розвитку бізнесу вперше налагодили системний обмін даними - і це не теоретична загроза, а реально діючий механізм виявлення номінальних схем.

Для міжнародних інвесторів, які звикли до структур із тайськими компаніями, це переломний момент. Сірі схеми, що роками залишались поза увагою регулятора, тепер перебувають під перехресною перевіркою двох відомств одночасно.

Пряма купівля кондомініуму на ім'я іноземця залишається легальною. Натомість усе, що пов'язане з тайськими акціонерами-номіналами, компаніями-оболонками та підставними власниками, вимагає кардинального перегляду стратегії.

Ключові факти

• 17 червня 2026 року набули чинності посилені заходи контролю за іноземним володінням нерухомістю в Таїланді
• Земельний департамент (Land Department) і Департамент розвитку бізнесу (Department of Business Development) розпочали скоординований обмін даними щодо угод за участю іноземців
• До середини 2026 року за номінальними схемами вже притягнуто до відповідальності 852 компанії, а збитки економіці оцінюються у понад 15,1 млрд батів
• Номінальні схеми (straw-man schemes), де тайський громадянин формально тримає частку в компанії, а реальний бенефіціар-іноземець контролює актив, тепер підлягають посиленій перевірці
• Купівля кондомініуму у власне ім'я (freehold) залишається найбільш прозорим і юридично чистим варіантом для іноземного покупця з обмеженням квоти 49% площі будівлі
• Придбання землі іноземцями залишається жорстко обмеженим тайським законодавством
• Іноземні покупці зберігають 3 основні легальні шляхи інвестування: freehold на кондомініум, довгострокова оренда (leasehold) та купівля через BOI-ліцензію для великих інвесторів

Історія та контекст

Таїланд десятиліттями балансував між прагненням залучити іноземний капітал і захистом земельних ресурсів від переходу до нерезидентів. Закон про кондомініуми 1979 року вперше дозволив іноземцям володіти квартирами в багатоповерхових будівлях - але з жорстким обмеженням: не більше 49% загальної площі будівлі може належати нерезидентам. Це правило діє донині і є наріжним каменем усієї системи.

З землею - зовсім інша історія. Земельний кодекс Таїланду прямо забороняє іноземцям володіти землею, за поодинокими винятками, які на практиці майже не застосовуються. Саме ця заборона породила цілу індустрію обхідних схем. Іноземні інвестори - особливо на Пхукеті, Самуї та в Паттайї - масово використовували тайські товариства з обмеженою відповідальністю. Формально компанія тайська: 51% акцій у громадян Таїланду. Фактично тайські акціонери не вносили капіталу, не ухвалювали рішень і нерідко навіть не знали про існування купленої вілли.

Тайська влада завжди знала про ці схеми. Час від часу лунали попередження, проводились точкові перевірки. Але системного механізму контролю не існувало: Земельний департамент реєстрував угоди, Департамент розвитку бізнесу стежив за корпоративною звітністю - і ці два світи практично не перетинались.

Усе змінилось у 2026 році. Координація між відомствами означає, що при реєстрації земельної угоди на тайську компанію регулятор тепер перевіряє: хто реальні бенефіціари, чи вносили тайські акціонери реальний капітал і чи має компанія справжню комерційну діяльність окрім володіння нерухомістю. Нові правила, що набули чинності з 1 квітня 2026 року в рамках Закону про іноземний бізнес (Foreign Business Act), зобов'язують тайських акціонерів документально підтверджувати реально вкладені кошти - банківськими виписками та фінансовими документами. Якщо відповіді незадовільні, угоду можуть заблокувати або оскаржити.

Показово, що Таїланд при цьому не пішов шляхом лібералізації. У 2022-2023 роках активно обговорювався законопроект, який дозволяв би іноземцям володіти землею при інвестиціях від 40 мільйонів батів (близько 1,1 млн доларів на той час). Законопроект так і не був ухвалений. Замість розширення прав влада обрала шлях посилення контролю за чинними правилами.

Для тих, хто вже володіє віллою через тайську компанію, ситуація не критична, але тривожна. Ретроактивне застосування нових заходів поки що не оголошено. Однак при будь-якому перепродажі, успадкуванні чи корпоративній реструктуризації угода пройде через оновлені фільтри. Актив, куплений за номінальною схемою 5-7 років тому, може стати серйозною проблемою при спробі його реалізувати.

Для нових покупців висновки однозначні: freehold-кондомініум залишається найчистішим інструментом. Leasehold (оренда на 30 років з можливістю продовження) працює для вілл і земельних ділянок. Усе, що будується на номінальних акціонерах, несе кратно зрослий ризик - і реальні фінансові наслідки, підтверджені вже сотнями притягнутих до відповідальності компаній.

Джерело: Global Law Experts

FAQ

Чи можуть іноземці й надалі купувати кондомініуми в Таїланді у 2026 році?

Так. Купівля кондомініуму у власне ім'я (freehold) на іноземця залишається легальною і є найпростішим варіантом. Обмеження у 49% іноземної квоти на будівлю зберігається.

Що саме змінилось з 17 червня 2026 року?

Земельний департамент і Департамент розвитку бізнесу налагодили скоординований обмін даними. Тепер номінальні схеми володіння через тайські компанії підлягають перехресній перевірці. Додатково з 1 квітня 2026 року введено вимоги щодо очної ідентифікації та документального підтвердження реальних інвестицій.

Що таке номінальна схема (straw-man scheme) і чому вона стала небезпечнішою?

Це структура, де тайські громадяни формально тримають 51% акцій компанії, яка володіє землею, але реальний контроль належить іноземцю. Раніше відомства перевіряли такі структури розрізнено. Тепер перевірка скоординована, що суттєво підвищує ймовірність виявлення - і вже більше 852 компаній притягнуто до відповідальності.

Чи може іноземець купити землю в Таїланді?

Земельний кодекс і надалі забороняє пряме володіння землею іноземцями. Винятки поодинокі й на практиці майже не застосовуються.

Що робити тим, хто вже володіє віллою через тайську компанію?

Безпосередньої загрози немає, але при перепродажі або реструктуризації угода пройде посилену перевірку. Рекомендується провести юридичний аудит структури володіння якнайшвидше.

Які легальні способи інвестування в тайську нерухомість залишились для іноземців?

Три основні варіанти: freehold на кондомініум, довгострокова оренда (leasehold, як правило 30 років), інвестиції через BOI-ліцензію при великих вкладеннях.

Чи поширюються нові заходи на угоди, укладені до 17 червня 2026 року?

Ретроактивне застосування поки не оголошено. Однак будь-яка майбутня операція з активом - продаж, успадкування, зміна директора компанії - може запустити перевірку за новими правилами.

Як квота 49% впливає на купівлю кондомініуму?

У кожному кондомініумі не більше 49% загальної площі може належати іноземцям. Якщо квота вичерпана, іноземець може придбати юніт лише на умовах leasehold або через тайську юридичну особу - що тепер пов'язане з підвищеними ризиками.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.