Thailand verschärft Regeln für Immobilienkäufe durch Ausländer: Das gilt 2026

Seit dem 17. Juni 2026 arbeitet das thailändische Landamt (Land Department) mit verschärften Prüfverfahren für Immobiliengeschäfte mit ausländischer Beteiligung. Das ist keine Liberalisierung, sondern das genaue Gegenteil: eine deutliche Verschärfung der Kontrolle.

Die Behörden gehen konsequenter gegen nominelle Eigentumskonstruktionen vor, jene Firmenmodelle, mit denen internationale Investoren jahrzehntelang das Verbot des direkten Landbesitzes umgangen haben. Wer eine Villa über eine thailändische Gesellschaft mit vorgeschobenen Aktionären hält, sollte die eigene Position 2026 dringend überprüfen.

Das zentrale Signal an den Markt: Thailand öffnet die Tür nicht weiter, sondern schafft Ordnung im Inneren.

Wichtige Fakten

• Seit 2025 verschärfen thailändische Regulierungsbehörden die Kontrolle nomineller Eigentumsstrukturen, sogenannter Straw-Man- und Third-Party-Shareholding-Arrangements.

• Das Land Department hat interne Vorschriften für ausländische Käufer aktualisiert und die Zusammenarbeit mit dem Department of Business Development (DBD) verstärkt.

• Ausländer dürfen weiterhin Eigentumswohnungen (Freehold-Condominiums) erwerben, die ausländische Eigentumsquote pro Projekt bleibt jedoch bei 49 Prozent der Gesamtfläche des Gebäudes gedeckelt.

• Landkauf durch Ausländer bleibt faktisch verboten, Ausnahmen sind extrem selten und setzen Investitionen ab 40 Millionen Baht voraus.

• Transaktionen mit thailändischen Ehepartnern, nominellen Aktionären oder Mantelgesellschaften durchlaufen bei der Registrierung nun eine verschärfte Prüfung.

• Landämter gleichen Daten inzwischen mit dem Unternehmensregister des DBD ab, um Scheinstrukturen aufzudecken.

• Seit Jahresbeginn 2025 wurden laut Berichten mehr als 850 Unternehmen wegen unzulässiger Eigentumskonstruktionen belangt, der geschätzte Schaden für den Staat liegt bei über 15 Milliarden Baht.

Geschichte und Kontext

Thailand gehört zu den wenigen Ländern Südostasiens, die Ausländern niemals den direkten Landbesitz gestattet haben. Der Land Code stammt aus dem Jahr 1954 (B.E. 2497), und sein Grundprinzip hat sich bis heute nicht geändert: Land gehört Thailändern. Punkt.

Der Markt fand dennoch immer Umwege. Der beliebteste Weg war die Gründung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung, bei der ein Ausländer formal 49 Prozent der Anteile hielt, während die restlichen 51 Prozent bei thailändischen Nominee-Aktionären lagen. Diese 'Aktionäre' investierten kein eigenes Kapital, waren nicht in die Geschäftsführung eingebunden und wussten oft nicht einmal von der Existenz des Unternehmens. Land und darauf stehende Villa wurden auf diese Firma eingetragen. Rechtlich thailändisches Eigentum, faktisch vollständige Kontrolle durch den Ausländer.

Solche Konstruktionen funktionierten über Jahre. Landämter drückten ein Auge zu, Anwälte fertigten die Dokumente routiniert an. Auf Phuket, Koh Samui und in Pattaya gehören tausende Villen Ausländern genau über solche Strukturen.

Der Wandel begann 2025. Das Department of Business Development führte ein Prüfsystem für die reale wirtschaftliche Tätigkeit ausländisch kontrollierter thailändischer Gesellschaften ein. Betreibt eine Firma kein echtes Geschäft, erzielt keine Einnahmen und besteht ihr einziges Vermögen aus einem Grundstück, wirft das bei der Registrierung Fragen auf. Das Land Department wiederum verlangt bei Eigentumsübertragungen zunehmend Nachweise über die tatsächliche Beteiligung der thailändischen Aktionäre.

Das ist keine theoretische Gefahr. 2025 verweigerten mehrere Landämter im Süden Thailands die Registrierung von Eigentumsübertragungen und forderten zusätzliche Belege für die reale Beteiligung thailändischer Anteilseigner. Der Prozess wurde langsamer, teurer und riskanter, ein Trend, der laut Branchenberichten besonders den Villenmarkt auf Phuket, Koh Samui und Koh Phangan trifft.

Für alle, die bereits über Nominee-Strukturen Immobilien besitzen, bleibt die Lage zweischneidig. Das Gesetz wirkt nicht rückwirkend, doch jede neue Transaktion, sei es Verkauf, Neuregistrierung oder Hypothekenbelastung, durchläuft künftig den verschärften Filter. Das senkt die Liquidität solcher Objekte spürbar.

Eine eigene Risikozone stellt der Kauf über einen thailändischen Ehepartner dar. Nach der Heirat mit einem thailändischen Staatsbürger kann ein Ausländer indirekt Ansprüche auf gemeinsam erworbenes Vermögen geltend machen, einschließlich Land. Das Land Department verlangt vom thailändischen Ehepartner jedoch schon seit Längerem eine Erklärung, dass die Kaufsumme nicht dem ausländischen Partner gehört. Seit 2026 wird diese Erklärung strenger geprüft.

Was bleibt? Das Freehold-Condominium ist nach wie vor die sauberste und transparenteste Eigentumsform für Ausländer, rechtlich abgesichert durch den Condominium Act (B.E. 2522, 1979), solange die Projektquote von 49 Prozent nicht ausgeschöpft ist. Leasehold, also ein Mietvertrag über 30 Jahre mit Verlängerungsoptionen, funktioniert, bietet aber für Villen und Grundstücke rechtlich weniger Schutz. Neuere Modelle wie BOI-Visa mit Landkaufrecht für Großinvestoren existieren zwar, doch die Einstiegsschwelle von 40 Millionen Baht (mehr als 1 Million US-Dollar) macht sie zu einem Nischeninstrument.

Wichtig für die Einordnung: Thailand steht mit diesem Trend nicht allein. Kambodscha hat die Kontrolle ausländischen Landbesitzes bereits früher verschärft. Vietnam begrenzt Eigentumsdauern auf 50 Jahre. Indonesien verbietet Ausländern formal jeglichen Landbesitz, wobei auf Bali eigene Umgehungsmodelle kursieren. Regierungen in der gesamten Region bewegen sich in dieselbe Richtung: mehr Transparenz, weniger Schlupflöcher.

FAQ

Kann ein Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Nein. Der direkte Landkauf durch Ausländer bleibt bis auf seltenste Ausnahmen (Investitionen ab 40 Millionen Baht über das BOI-Programm) verboten. Nominee-Konstruktionen über thailändische Gesellschaften stehen jetzt unter verschärfter Kontrolle.

Was hat sich bei der Prüfung von Nominee-Gesellschaften geändert?

Seit 2025 führen das Land Department und das Department of Business Development (DBD) Kreuzprüfungen von Aktionärsstrukturen durch. Gesellschaften ohne reale Geschäftstätigkeit, bei denen thailändische Aktionäre nur vorgeschoben sind, riskieren eine Ablehnung der Registrierung.

Kann man weiterhin ein Condo auf den eigenen Namen kaufen?

Ja. Ausländer können Eigentumswohnungen im Freehold-Modell besitzen, sofern die ausländische Quote des Projekts (49 Prozent der Gesamtfläche) nicht ausgeschöpft ist. Das Geld muss nachweislich aus dem Ausland überwiesen worden sein (FET-Form).

Was passiert mit denen, die bereits eine Villa über eine thailändische Gesellschaft besitzen?

Bestehende Strukturen sind formal nicht betroffen. Doch bei jeder neuen Transaktion, wie Verkauf, Wechsel der Geschäftsführung oder Belastung, durchläuft die Gesellschaft eine verschärfte Prüfung. Das kann Geschäfte erschweren oder blockieren.

Ist der Kauf über einen thailändischen Ehepartner sicher?

Formal kann der thailändische Ehepartner Land besitzen. Er muss jedoch erklären, dass die Mittel nicht dem Ausländer gehören. Seit 2026 prüft das Land Department diese Erklärungen strenger. Zudem kann der Ausländer bei einer Scheidung die Rechte am Objekt verlieren.

Was ist Leasehold und lohnt es sich?

Leasehold ist ein langfristiger Mietvertrag mit bis zu 30 Jahren Laufzeit, registriert beim Land Department. Eine Verlängerung um weitere 30 Jahre wird zwar oft vertraglich vorgesehen, ist aber rechtlich nicht garantiert. Für Villen bleibt es eine Kompromisslösung.

Welches Kaufmodell ist 2026 für Ausländer am sichersten?

Das Freehold-Condominium. Es ist die einzige Immobilienform, die ein Ausländer direkt und mit vollem Rechtsschutz besitzen kann, ohne Zwischenkonstruktionen.

Gelten die neuen Regeln im ganzen Land?

Ja. Die aktualisierten Vorschriften des Land Department gelten landesweit, wobei die verschärften Prüfungen in der Praxis besonders in den Ferienprovinzen Phuket, Surat Thani (Koh Samui) und Chonburi (Pattaya) spürbar sind.

Quelle: The CITY Asia

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