Нові правила купівлі нерухомості в Таїланді для іноземців у 2026 році

З 17 червня 2026 року Земельний департамент Таїланду працює за оновленими правилами перевірки угод за участю іноземних покупців. Це не лібералізація ринку. Це наведення порядку.

Влада посилила контроль над номінальними схемами володіння землею, тими самими конструкціями, які інвестори десятиліттями використовували для обходу заборони на купівлю землі. Якщо ви володієте віллою через тайську компанію з підставними акціонерами, 2026 рік - момент переглянути свою позицію.

Головний сигнал ринку простий: Таїланд не відчиняє двері ширше, а наводить лад усередині системи.

Ключові факти

• З 2025 року тайські регулятори посилили перевірки номінальних (підставних) схем володіння, так званих straw-man та third-party shareholding arrangements

• Земельний департамент оновив внутрішні регламенти роботи з іноземними покупцями та посилив міжвідомчу взаємодію з Департаментом розвитку бізнесу (DBD)

• Іноземці й надалі можуть купувати кондомініуми у власність (freehold), але частка іноземного володіння в кожному проєкті обмежена 49% загальної площі будівлі

• Купівля землі іноземцями фактично залишається забороненою, винятки вкрай рідкісні і вимагають інвестицій від 40 мільйонів бат

• З початку року до відповідальності залучено понад 850 компаній, а збитки для держави оцінюють у понад 15 млрд бат

• Земельні офіси почали перехресну звірку даних з реєстром юридичних осіб DBD для виявлення фіктивних структур

• Рекомендація регуляторів: обирати freehold-формати, що відповідають чинному законодавству, а не покладатися на посередників

Історія та контекст

Таїланд - одна з небагатьох країн Південно-Східної Азії, яка ніколи не дозволяла іноземцям володіти землею напряму. Земельний кодекс (Land Code) Б.Е. 2497 діє з 1954 року, і його базовий принцип не змінювався: земля належить тайцям. Крапка.

Але ринок завжди знаходив обхідні шляхи. Найпопулярніший - реєстрація тайської компанії з обмеженою відповідальністю, де іноземець формально володів 49% акцій, а решту 51% тримали тайські номінали. Ці 'акціонери' не вкладали грошей, не брали участі в управлінні і часто навіть не знали про існування компанії. Земля та вілла на ній реєструвалися на цю фірму. Юридично - тайська власність. Фактично - повний контроль іноземця.

Такі схеми працювали роками. Земельні офіси заплющували очі. Юристи оформлювали документи конвеєром. На Пхукеті, Самуї та в Паттаї тисячі вілл належать іноземцям саме через подібні конструкції.

Усе почало змінюватися з 2025 року. Департамент розвитку бізнесу запустив систему перевірки реальної економічної діяльності тайських компаній, що належать іноземцям. Якщо компанія не веде бізнесу, не генерує доходу, а єдиний її актив - земельна ділянка, у реєстратора виникають запитання. Земельний департамент, своєю чергою, почав вимагати підтвердження легітимності акціонерної структури під час реєстрації угод.

Це не теоретична загроза. У 2025 році кілька земельних офісів на півдні Таїланду відмовили в реєстрації переходу права власності, вимагаючи додаткових доказів реальної участі тайських акціонерів. Процес став повільнішим, дорожчим і ризикованішим.

Для тих, хто вже володіє нерухомістю через номінальні структури, ситуація неоднозначна. Закон не має зворотної сили, але при будь-якій новій транзакції - продажу, перереєстрації, іпотечному обтяженні - компанія пройде через посилений фільтр. Це означає, що ліквідність таких об'єктів знижується.

Окрема зона ризику - купівля через тайського чоловіка чи дружину. Після одруження з громадянином Таїланду іноземець може опосередковано претендувати на спільно нажите майно, включно із землею. Але Земельний департамент уже давно вимагає від тайського партнера підписати декларацію, що кошти на купівлю не належать іноземцю. З 2026 року цю процедуру перевіряють суворіше.

Що залишається доступним? Кондомініум у режимі freehold, як і раніше, найчистіший і найпрозоріший формат володіння для іноземця. За тайським Законом про кондомініуми (B.E. 2522, 1979) це єдиний основний законний виняток для фізичних осіб, і саме тому глобальні юридичні огляди ринку на 2026 рік називають його найбезпечнішим шляхом входу. Leasehold (оренда на 30 років з опціями продовження) - робочий, але юридично менш захищений варіант для вілл і земельних ділянок. Нові формати, такі як BOI-візи з правом на купівлю землі для великих інвесторів, існують, але поріг входу, 40 млн бат (понад 1 млн доларів), робить їх нішевим інструментом.

Важливий контекст: Таїланд не унікальний у цьому тренді. Камбоджа посилила контроль за іноземною власністю на землю ще раніше. В'єтнам обмежує терміни володіння 50 роками. Індонезія формально забороняє іноземцям володіти землею взагалі, хоча на Балі діють свої схеми обходу. По всьому регіону уряди рухаються в одному напрямку: більше прозорості, менше лазівок.

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

Ні. Пряма купівля землі іноземцями й надалі заборонена, за вкрай рідкісними винятками (інвестиції від 40 млн бат через BOI). Номінальні схеми через тайські компанії тепер під посиленим контролем.

Що змінилося в перевірках номінальних компаній?

З 2025 року Земельний департамент і Департамент розвитку бізнесу (DBD) проводять перехресні перевірки акціонерних структур. Компанії без реальної діяльності, де тайські акціонери є підставними особами, ризикують отримати відмову в реєстрації угоди.

Чи можна й надалі купити кондо на своє ім'я?

Так. Іноземці можуть володіти кондомініумами в режимі freehold за умови, що іноземна квота проєкту (49% від загальної площі) не вичерпана. Кошти повинні надійти з-за кордону з підтвердженням переказу.

Що буде з тими, хто вже володіє віллою через тайську компанію?

Існуючі структури формально не зачіпають. Але при будь-якій новій транзакції, продажі, зміні директора, обтяженні, компанія пройде посилену перевірку. Це може ускладнити або заблокувати угоду.

Чи безпечна купівля через тайського чоловіка або дружину?

Формально тайський партнер може володіти землею. Але він зобов'язаний підписати декларацію, що кошти не належать іноземцю. З 2026 року Земельний департамент посилив перевірку цих декларацій. Крім того, при розлученні іноземець може втратити права на об'єкт.

Що таке leasehold і чи варто на нього розраховувати?

Leasehold - це довгострокова оренда строком до 30 років, що реєструється в Земельному департаменті. Продовження на наступні 30 років прописується в договорі, але юридично не гарантоване. Це компромісний варіант для вілл.

Який формат купівлі найбезпечніший для іноземця у 2026 році?

Freehold-кондомініум. Це єдиний тип нерухомості, яким іноземець може володіти напряму, з повним правовим захистом і без посередників.

Чи поширюються нові правила на всю країну?

Так. Оновлені регламенти Земельного департаменту діють по всьому Таїланду, хоча на практиці посилені перевірки особливо відчутні в курортних провінціях: Пхукет, Сураттхані (Самуї), Чонбурі (Паттайя).

Джерело: The CITY • Asia

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.