Nuove regole per l'acquisto di immobili in Thailandia nel 2026: cosa cambia per gli stranieri

Dal 17 giugno 2026 il Land Department thailandese applica controlli aggiornati sulle transazioni immobiliari che coinvolgono acquirenti stranieri. Non si tratta di un'apertura del mercato, ma di una stretta mirata contro le strutture di proprietà fittizie che per decenni hanno permesso di aggirare il divieto di possedere terreni.

Se possedete una villa attraverso una società thailandese con azionisti di comodo, il 2026 è il momento di rivedere la vostra posizione. Il segnale per il mercato è chiaro: la Thailandia non apre le porte più ampie, ma mette ordine al proprio interno.

Fatti chiave

• Dal 2025 i regolatori thailandesi hanno intensificato i controlli sulle strutture di proprietà nominale (le cosiddette straw-man e third-party shareholding arrangements)

• Il Land Department ha aggiornato le procedure interne per gli acquirenti stranieri, rafforzando la collaborazione con il Department of Business Development (DBD)

• Gli stranieri possono ancora acquistare condomini in piena proprietà (freehold), ma la quota di proprietà estera in ogni progetto resta limitata al 49% della superficie totale dell'edificio

• L'acquisto di terreni da parte di stranieri resta di fatto vietato: le eccezioni sono rarissime e richiedono investimenti a partire da 40 milioni di baht

• Dall'inizio dell'anno sono state colpite da provvedimenti oltre 850 società, con un danno stimato per lo Stato superiore a 15 miliardi di baht

• Gli uffici catastali locali hanno avviato una verifica incrociata dei dati con il registro delle persone giuridiche del DBD per individuare strutture fittizie

• Le raccomandazioni dei regolatori: puntare su formati freehold conformi alla legge vigente, senza affidarsi a intermediari poco trasparenti

Storia e contesto

La Thailandia è uno dei pochi paesi del Sud-est asiatico che non ha mai permesso agli stranieri di possedere terreni direttamente. Il Land Code è in vigore dal 1954 (B.E. 2497) e il suo principio di base non è mai cambiato: la terra appartiene ai thailandesi, punto.

Ma il mercato ha sempre trovato vie alternative. La più diffusa è stata la registrazione di una società a responsabilità limitata thailandese, in cui lo straniero deteneva formalmente il 49% delle azioni, mentre il restante 51% era intestato a soci thailandesi nominali. Questi 'azionisti' non investivano capitali, non partecipavano alla gestione e spesso non sapevano nemmeno dell'esistenza della società. Il terreno e la villa venivano registrati a nome di questa entità: legalmente proprietà thailandese, di fatto sotto il controllo totale dello straniero.

Queste strutture hanno funzionato per anni a Phuket, Koh Samui e Pattaya, dove migliaia di ville appartengono a stranieri proprio attraverso costruzioni di questo tipo.

Tutto ha iniziato a cambiare dal 2025. Il Department of Business Development ha lanciato un sistema di verifica dell'effettiva attività economica delle società thailandesi controllate da stranieri: se una società non svolge alcuna attività, non genera reddito e il suo unico bene è un appezzamento di terreno, il registratore solleva obiezioni. Il Land Department, a sua volta, ha iniziato a richiedere prove della legittimità della struttura azionaria al momento della registrazione delle transazioni.

Non è una minaccia teorica. Nel 2025 diversi uffici catastali nel sud della Thailandia hanno rifiutato di registrare trasferimenti di proprietà, chiedendo prove aggiuntive della partecipazione reale degli azionisti thailandesi. Il processo è diventato più lento, più costoso e più rischioso.

Per chi possiede già un immobile tramite strutture nominali, la situazione è ambigua. La legge non ha effetto retroattivo, ma a ogni nuova transazione (vendita, riregistrazione, ipoteca) la società passerà attraverso il filtro rafforzato. Questo significa una liquidità ridotta per questo tipo di beni.

Un'area di rischio a parte riguarda l'acquisto tramite coniuge thailandese. Dopo il matrimonio con un cittadino thailandese, lo straniero può indirettamente rivendicare diritti sui beni comuni, compresi i terreni. Ma il Land Department richiede da tempo che il coniuge thailandese firmi una dichiarazione secondo cui i fondi usati per l'acquisto non appartengono allo straniero. Dal 2026 questa procedura viene verificata più rigorosamente.

Cosa resta, quindi, come via sicura? Il condominio in regime freehold rimane il formato di proprietà più pulito e trasparente per uno straniero. Il leasehold (affitto a lungo termine di 30 anni con opzioni di rinnovo) è un'alternativa praticabile ma giuridicamente meno protetta per ville e terreni. Esistono anche nuove formule, come i visti BOI con diritto di acquisto di terreni per grandi investitori, ma la soglia d'ingresso di 40 milioni di baht (oltre 1 milione di dollari) li rende uno strumento di nicchia.

Un contesto importante: la Thailandia non è un caso isolato in questa tendenza regionale. La Cambogia ha inasprito i controlli sulla proprietà straniera dei terreni già in precedenza. Il Vietnam limita la durata della proprietà a 50 anni. L'Indonesia vieta formalmente agli stranieri di possedere terreni, sebbene a Bali esistano proprie soluzioni alternative. In tutta la regione, i governi si muovono nella stessa direzione: più trasparenza, meno scappatoie.

FAQ

Uno straniero può comprare un terreno in Thailandia nel 2026?

No. L'acquisto diretto di terreni da parte di stranieri resta vietato, salvo rarissime eccezioni (investimenti da 40 milioni di baht tramite BOI). Le strutture nominali tramite società thailandesi sono ora sotto controllo rafforzato.

Cosa è cambiato nei controlli sulle società nominali?

Dal 2025 il Land Department e il Department of Business Development (DBD) effettuano verifiche incrociate sulle strutture azionarie. Le società senza attività reale, con azionisti thailandesi di comodo, rischiano il rifiuto della registrazione della transazione.

Si può ancora comprare un condominio a proprio nome?

Sì. Gli stranieri possono possedere condomini in regime freehold, a condizione che la quota estera del progetto (49% della superficie totale) non sia esaurita. I fondi devono provenire dall'estero con conferma del bonifico.

Cosa succede a chi possiede già una villa tramite una società thailandese?

Le strutture esistenti non sono formalmente colpite. Ma a ogni nuova transazione (vendita, cambio di amministratore, ipoteca) la società passerà attraverso una verifica rafforzata, che può complicare o bloccare l'operazione.

È sicuro acquistare tramite il coniuge thailandese?

Formalmente il coniuge thailandese può possedere il terreno. Ma è obbligato a firmare una dichiarazione secondo cui i fondi non appartengono allo straniero. Dal 2026 il Land Department ha rafforzato il controllo su queste dichiarazioni. Inoltre, in caso di divorzio, lo straniero può perdere i diritti sull'immobile.

Cos'è il leasehold ed è un'opzione affidabile?

Il leasehold è un affitto a lungo termine fino a 30 anni, registrato presso il Land Department. Il rinnovo per altri 30 anni è previsto nel contratto, ma non è giuridicamente garantito. È un'opzione di compromesso per le ville.

Qual è il formato di acquisto più sicuro per uno straniero nel 2026?

Il condominio freehold. È l'unico tipo di immobile che uno straniero può possedere direttamente, con piena tutela legale e senza intermediari.

Le nuove regole si applicano a tutto il paese?

Sì. I regolamenti aggiornati del Land Department valgono in tutta la Thailandia, anche se in pratica i controlli rafforzati si fanno sentire soprattutto nelle province turistiche: Phuket, Surat Thani (Koh Samui) e Chonburi (Pattaya).

Fonte: The CITY Asia

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.