Thailande 2026 : les nouvelles regles d'achat immobilier pour les etrangers

Depuis le 17 juin 2026, le Departement des Terres thailandais applique des procedures de verification renforcees pour toute transaction impliquant un acheteur etranger. Il ne s'agit pas d'une ouverture du marche, mais d'un tour de vis reglementaire.

Les autorites ciblent desormais les montages de propriete par prete-nom (nominee), ces structures que des investisseurs du monde entier utilisent depuis des decennies pour contourner l'interdiction de posseder du terrain. Si vous detenez une villa via une societe thailandaise avec des actionnaires fictifs, 2026 est le moment de revoir votre position.

Le signal envoye au marche est clair : la Thailande ne s'ouvre pas davantage, elle assainit son cadre existant.

Faits cles

• Depuis 2025, les regulateurs thailandais ont durci les controles sur les montages de type straw-man et third-party shareholding arrangements

• Le Departement des Terres a mis a jour ses procedures internes et renforce sa collaboration avec le Departement du developpement des affaires (DBD)

• Les etrangers peuvent toujours acquerir des condominiums en pleine propriete (freehold), mais la quote-part etrangere reste plafonnee a 49% de la surface totale de chaque immeuble

• L'achat de terrain par des etrangers demeure de fait interdit, avec des exceptions rarissimes exigeant un investissement minimum de 40 millions de bahts

• Les transactions impliquant un conjoint thailandais, des actionnaires prete-noms ou des societes ecrans font desormais l'objet de verifications renforcees a l'enregistrement

• Les bureaux fonciers procedent a des recoupements croises avec le registre des entreprises du DBD pour detecter les structures fictives

• Depuis le debut de l'annee, plus de 850 societes ont ete visees par des actions des autorites, pour un prejudice estime a plus de 15 milliards de bahts, selon The CITY Asia

Histoire et contexte

La Thailande est l'un des rares pays d'Asie du Sud-Est a n'avoir jamais autorise les etrangers a posseder du terrain en direct. Le Land Code, en vigueur depuis 1954, repose sur un principe qui n'a jamais varie : la terre appartient aux Thailandais, un point c'est tout.

Mais le marche a toujours trouve des contournements. Le plus repandu consistait a enregistrer une societe a responsabilite limitee thailandaise, dans laquelle l'etranger detenait formellement 49% des parts, les 51% restants etant repartis entre des actionnaires thailandais dits nominees. Ces 'actionnaires' n'investissaient rien, ne participaient a aucune gestion et ignoraient parfois meme l'existence de la societe. Le terrain et la villa etaient enregistres au nom de cette structure. Juridiquement thailandais, mais sous controle total de l'etranger dans les faits.

Ce systeme a fonctionne pendant des annees. Les bureaux fonciers fermaient les yeux, les avocats produisaient les dossiers a la chaine. A Phuket, Koh Samui et Pattaya, des milliers de villas appartiennent a des etrangers via ce type de montage.

Le tournant s'est amorce en 2025. Le Departement du developpement des affaires a lance un systeme de verification de l'activite economique reelle des societes thailandaises detenues par des etrangers. Si une societe n'exerce aucune activite, ne genere aucun revenu et que son seul actif est une parcelle de terrain, l'administration s'interroge. De son cote, le Departement des Terres exige desormais des preuves de la legitimite de la structure actionnariale lors de l'enregistrement des transactions.

Ce n'est pas une menace theorique. En 2025, plusieurs bureaux fonciers du sud de la Thailande ont refuse d'enregistrer des transferts de propriete, exigeant des preuves supplementaires de la participation reelle des actionnaires thailandais. Le processus est devenu plus lent, plus couteux et plus risque.

Pour ceux qui detiennent deja un bien via une structure nominee, la situation reste ambigue. La loi n'a pas d'effet retroactif, mais toute nouvelle transaction (vente, reenregistrement, hypotheque) fera passer la societe par ce filtre renforce. La liquidite de ces biens s'en trouve donc reduite.

Une autre zone de risque concerne l'achat via un conjoint thailandais. Apres un mariage avec un ressortissant thailandais, l'etranger peut pretendre indirectement aux biens acquis en commun, y compris le terrain. Mais le Departement des Terres exige depuis longtemps que le conjoint thailandais signe une declaration attestant que les fonds utilises pour l'achat ne proviennent pas de l'etranger. Depuis 2026, cette procedure est verifiee plus strictement.

Que reste-t-il alors ? Le condominium en freehold demeure la formule la plus claire et la plus transparente pour un etranger. Le leasehold (bail de 30 ans avec options de renouvellement) reste une solution fonctionnelle, mais juridiquement moins protegee pour les villas et terrains. De nouvelles voies existent, comme les visas BOI permettant l'acquisition de terrain pour les investisseurs d'envergure, mais le seuil d'entree, fixe a 40 millions de bahts (plus de 1 million de dollars), en fait un outil de niche.

Contexte important : la Thailande n'est pas un cas isole dans cette tendance regionale. Le Cambodge a durci le controle de la propriete fonciere etrangere avant elle. Le Vietnam limite la duree de detention a 50 ans. L'Indonesie interdit formellement aux etrangers de posseder du terrain, meme si des montages persistent a Bali. Dans toute la region, les gouvernements avancent dans la meme direction : plus de transparence, moins d'echappatoires.

FAQ

Un etranger peut-il acheter un terrain en Thailande en 2026 ?

Non. L'achat direct de terrain par des etrangers reste interdit, sauf exceptions tres rares (investissement a partir de 40 millions de bahts via le BOI). Les montages nominee via des societes thailandaises sont desormais sous surveillance renforcee.

Qu'est-ce qui a change dans les controles des societes nominees ?

Depuis 2025, le Departement des Terres et le Departement du developpement des affaires (DBD) effectuent des verifications croisees des structures actionnariales. Les societes sans activite reelle, dont les actionnaires thailandais sont fictifs, risquent un refus d'enregistrement de la transaction.

Peut-on encore acheter un condo en son nom propre ?

Oui. Les etrangers peuvent detenir un condominium en freehold tant que la quote-part etrangere du projet (49% de la surface totale) n'est pas atteinte. Les fonds doivent provenir de l'etranger avec justificatif de transfert.

Que devient un bien deja detenu via une societe thailandaise ?

Les structures existantes ne sont pas formellement remises en cause. Mais toute nouvelle transaction, vente, changement de directeur, mise en hypotheque, declenchera un controle renforce, ce qui peut compliquer ou bloquer l'operation.

L'achat via un conjoint thailandais est-il sur ?

Formellement, un conjoint thailandais peut posseder du terrain. Mais il doit signer une declaration attestant que les fonds ne proviennent pas de l'etranger. Depuis 2026, cette declaration est verifiee plus strictement. En cas de divorce, l'etranger peut aussi perdre ses droits sur le bien.

Qu'est-ce que le leasehold et peut-on s'y fier ?

Le leasehold est un bail longue duree, jusqu'a 30 ans, enregistre aupres du Departement des Terres. Le renouvellement pour 30 annees supplementaires est prevu au contrat, mais n'est pas garanti juridiquement. C'est une solution de compromis pour les villas.

Quel format d'achat est le plus sur pour un etranger en 2026 ?

Le condominium en freehold. C'est le seul type de bien qu'un etranger peut detenir directement, avec une pleine protection juridique et sans intermediaire.

Ces nouvelles regles s'appliquent-elles a tout le pays ?

Oui. Les procedures actualisees du Departement des Terres s'appliquent dans toute la Thailande, meme si les controles renforces se font particulierement sentir dans les provinces touristiques : Phuket, Surat Thani (Koh Samui) et Chonburi (Pattaya).

Source: The CITY Asia

Pret a investir en Thailande ? Nos experts vous aideront a trouver la propriete ideale.