Thailand verschärft die Regeln: Neue Vorgaben für Immobilienkäufe durch Ausländer 2026

Im Juni 2026 hat die thailändische Landbehörde (Land Department) ihre Richtlinien für Immobiliengeschäfte mit ausländischer Beteiligung grundlegend aktualisiert. Die Kontrollen wurden verschärft, Nominee-Strukturen stehen im Fokus, und die Zusammenarbeit zwischen den Behörden hat ein neues Niveau erreicht. Wer bislang auf Grauzonen-Konstruktionen gesetzt hat, sollte seine Eigentumsstruktur dringend überdenken.

Die eigentliche Wende liegt nicht in neuen Gesetzen, sondern in der Durchsetzungspraxis. Das Land Department arbeitet nun eng mit dem Department of Business Development (DBD) zusammen, wodurch jedes Unternehmen mit ausländischer Beteiligung auf sogenannte Strohmann-Aktionäre überprüft wird.

Wichtige Fakten

• Datum der Aktualisierung: Am 17. Juni 2026 veröffentlichte das Land Department neue Richtlinien für Transaktionen mit ausländischer Beteiligung.

• Freehold-Eigentumswohnungen bleiben für Ausländer im eigenen Namen käuflich, solange die Ausländerquote im Gebäude 49% der Gesamtfläche nicht übersteigt.

• Landkauf durch ausländische Privatpersonen bleibt de facto untersagt. Ausnahmen sind selten und erfordern Investitionen ab 40 Millionen Baht (rund 1,1 Mio. USD) über das BOI-Programm, begrenzt auf 1 Rai (1.600 m²).

• Landesweit werden laut DBD über 7.000 verdächtige Firmen überprüft, allein auf Koh Samui und Koh Phangan stehen mehr als 11.400 Unternehmen unter Beobachtung; seit Jahresbeginn wurden bereits über 850 Firmen zur Verantwortung gezogen.

• Nominee-Konstruktionen und Strohmann-Aktionäre stehen unter verschärfter Kontrolle. Das DBD prüft, ob thailändische Anteilseigner tatsächlich am Unternehmen beteiligt sind und mitverwalten.

• Transaktionen mit thailändischen Ehepartnern werden ebenfalls genauer geprüft: Der ausländische Partner muss beim Landkauf im Namen des Ehepartners einen formellen Verzicht auf Landrechte unterschreiben.

• Praktisches Fazit: Der einzige rechtlich unangreifbare Weg für Ausländer bleibt die Freehold-Eigentumswohnung im eigenen Namen. Alles andere erfordert eine gründliche juristische Prüfung.

Geschichte und Kontext

Thailand hat Land nie im westlichen Sinne an Ausländer verkauft. Der Land Code von 1954 verankerte ein direktes Verbot, das seit über 70 Jahren im Kern unangetastet blieb. Immer wieder gab es Vorstöße zur Liberalisierung: 2022 diskutierte das Kabinett einen Gesetzesentwurf, der Ausländern den Kauf von bis zu 1 Rai Land bei einer Investition ab 40 Millionen Baht erlauben sollte. Der Vorschlag löste eine hitzige öffentliche Debatte aus und wurde faktisch auf Eis gelegt.

In den Jahren 2025 und 2026 schlug der Markt einen anderen Weg ein. Statt Türen zu öffnen, konzentrierte sich die Regierung darauf, Schlupflöcher zu schließen. Das prominenteste Beispiel: die sogenannten Nominee-Strukturen. Das Modell funktionierte jahrzehntelang so: Ein Ausländer gründete eine thailändische Firma, bei der formal 51% der Anteile thailändischen Staatsbürgern gehörten, während die tatsächliche Kontrolle beim ausländischen Käufer verblieb. Grundstück oder Villa wurden auf die Firma eingetragen.

Nach Angaben der Anwaltsgemeinschaft in Udon Thani werden solche Strukturen Mitte 2026 deutlich strenger geprüft. Das DBD verlangt von thailändischen Anteilseignern Nachweise über die reale finanzielle Beteiligung: Woher stammt das Geld für den Anteilskauf? Sind sie an der Geschäftsführung beteiligt? Erhalten sie Dividenden? Bei unglaubwürdigen Antworten droht dem Unternehmen die Zwangsliquidation und dem ausländischen Eigentümer die Verpflichtung, den Vermögenswert innerhalb einer festgelegten Frist zu verkaufen.

Ein bemerkenswertes Detail: Die aktuelle Kampagne wurde nach massiven chinesischen Investitionen im Eastern Economic Corridor (EEC) ausgeweitet und erfasst inzwischen weit mehr als die Sonderwirtschaftszone selbst. Betroffen sind unter anderem Phuket, Koh Samui, Chiang Mai und andere Küstenregionen, in denen Ausländer zuvor über thailändische Strohmänner Land erworben hatten. Zudem müssen Transaktionen ab 5 Millionen Baht (rund 136.000 USD) sowie Barzahlungen über 2 Millionen Baht künftig eingefroren werden, bis die Herkunft der Mittel durch Bankauszüge und Einkommensnachweise geprüft ist.

Viele internationale Investoren, die an flexiblere oder informellere Märkte gewöhnt sind, unterschätzen, wie konsequent thailändische Behörden agieren, sobald sie einmal aktiv werden. Ein anschauliches Beispiel liefern mehrere aufsehenerregende Fälle aus 2025 auf Phuket, in denen Gerichte Unternehmen mit Nominee-Eigentum als Gesetzesverstoß einstuften. Das Land musste verkauft werden, und die eigentlichen Nutznießer verloren nicht nur die Immobilie, sondern auch ihre Investitionen in Ausbau und Instandhaltung.

Auch Leasehold, die langfristige Pacht, gilt nicht als sorgenfreie Alternative. Die maximale Pachtdauer für Land beträgt 30 Jahre mit Verlängerungsoption. Doch 'Option auf Verlängerung' bedeutet juristisch nicht 'Garantie auf Verlängerung'. Der Verpächter kann ablehnen, Erben können frühere Vereinbarungen anfechten. Gerichte haben wiederholt bestätigt: Die Verlängerung ist ein Recht des Verpächters, keine Pflicht.

Eigentumswohnungen bleiben damit das einzige wirklich abgesicherte Format. Nach dem Condominium Act von 1979 (mit späteren Ergänzungen) erhält ein Ausländer vollwertiges Eigentum (Freehold), das verkauft, vererbt oder übertragen werden kann. Die einzige Einschränkung: Der gesamte Ausländeranteil in einem Gebäude darf 49% nicht überschreiten.

FAQ

Kann ein Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Nein, mit Ausnahme des seltenen BOI-Programms mit einer Investitionsschwelle ab 40 Millionen Baht. In der Praxis ist der direkte Landkauf für die überwiegende Mehrheit der Ausländer nicht möglich.

Was hat sich seit dem 17. Juni 2026 geändert?

Das Land Department hat interne Richtlinien überarbeitet und die Zusammenarbeit mit dem Department of Business Development verstärkt. Der Hauptfokus liegt auf Nominee-Strukturen und Strohmann-Aktionären in thailändischen Firmen.

Ist eine Eigentumswohnung im eigenen Namen sicher?

Ja. Eine Freehold-Eigentumswohnung ist vollständiges Eigentum des Ausländers, geschützt durch den Condominium Act. Die einzige Bedingung: Die Ausländerquote im Gebäude darf 49% nicht übersteigen.

Funktioniert das Modell mit einer thailändischen Firma noch für den Villenkauf?

Formal verbietet das Gesetz thailändischen Firmen nicht, Land zu besitzen. Doch wenn 51% der Anteile 'Nominee'-Aktionären ohne echte Beteiligung gehören, können Behörden die Struktur als illegal einstufen. Das Risiko einer Zwangsveräußerung ist deutlich gestiegen.

Was passiert, wenn meine Firma mit Nominee-Aktionären geprüft wird?

Das DBD kann die Zwangsliquidation der Firma einleiten. Der Landbesitz muss verkauft werden. Der ausländische Nutznießer verliert sowohl die Immobilie als auch seine Investitionen.

Kann man Land auf den Namen der thailändischen Ehefrau oder des Ehemanns kaufen?

Das ist möglich, aber der ausländische Ehepartner muss offiziell auf alle Rechte an diesem Land verzichten. Das Land Department prüft solche Transaktionen 2026 genauer, einschließlich der Herkunft der Finanzierung.

Ist ein 30-jähriges Leasehold eine verlässliche Alternative?

Langfristige Pacht ist legal, aber die Verlängerung nach den ersten 30 Jahren ist juristisch nicht garantiert. Gerichte haben mehrfach bestätigt, dass die Verlängerung ein Recht des Verpächters bleibt, keine Verpflichtung.

Welche Immobilienformate stehen Ausländern ohne unnötige Risiken offen?

Die Freehold-Eigentumswohnung im eigenen Namen. Das ist das einzige Format, bei dem Ausländer vollständiges, unbestreitbares Eigentum ohne Mittelsmänner und Strukturrisiken erhalten.

Quelle: The CITY • Asia

Die neuen Regeln schließen den thailändischen Markt nicht für ausländische Investoren, sie schließen die Grauzone, in der sich viele bislang komfortabel eingerichtet hatten. Die Strategie für 2026 ist klar: auf Freehold-Eigentumswohnungen setzen, mit erfahrenen Anwälten zusammenarbeiten, Nominee-Konstruktionen meiden. Wer eine Villa oder ein Grundstück in Betracht zieht, sollte von vornherein ein Budget für eine vollständige juristische Prüfung der Eigentumsstruktur einplanen.

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