Таїланд закручує гайки: нові правила купівлі нерухомості для іноземців у 2026 році

У червні 2026 року Земельний департамент Таїланду оновив керівні настанови щодо угод за участю іноземних покупців. Суть змін проста: контроль посилено, номінальні схеми опинилися під прицілом, а міжвідомча координація вийшла на новий рівень. Якщо ви звикли до 'сірих' структур володіння, настав час переглянути підхід.

Головний зсув відбувся не в законодавстві як такому. Закони лишилися незмінними. Змінилася практика правозастосування. Земельний департамент тепер тісно співпрацює з Департаментом розвитку бізнесу (DBD), а це означає, що кожна компанія з іноземною участю проходить перехресну перевірку на предмет 'соломʼяних' акціонерів.

Ключові факти

• Дата оновлення: 17 червня 2026 року Земельний департамент опублікував оновлені керівні настанови для угод з іноземцями.

• Freehold-кондомініуми й досі доступні для купівлі у власне імʼя іноземця, за умови що іноземна квота в будівлі не перевищує 49% загальної площі.

• Купівля землі іноземними фізичними особами фактично залишається забороненою. Винятки поодинокі й вимагають інвестицій від 40 млн бат (близько 1,1 млн доларів) за програмою BOI, з обмеженням площі до 1 рай (1 600 кв. м).

• Номінальні схеми (nominee arrangements) перебувають під посиленим контролем. За даними DBD, по всій країні виявлено понад 7 000 підозрілих фірм, а на Самуї та Пангані під перевіркою опинилося понад 11 400 компаній.

• З початку року до відповідальності притягнуто понад 850 компаній, повʼязаних із номінальним володінням землею.

• Угоди від 5 млн бат (близько 136 000 доларів) або готівкові операції понад 2 млн бат тепер підлягають заморожуванню до завершення аудиту джерел коштів, банківських виписок та реальної участі тайських акціонерів.

• Практичний висновок: єдиний безсумнівно легальний шлях для іноземця - freehold-кондомініум на власне імʼя. Усе інше вимагає серйозної юридичної підготовки.

Історія та контекст

Таїланд ніколи не продавав землю іноземцям у звичному для західного інвестора розумінні. Земельний кодекс (Land Code) 1954 року встановив пряму заборону, яку за понад 70 років так і не скасували. Періодично в Кабінеті міністрів лунали пропозиції про лібералізацію: у 2022 році обговорювався законопроєкт про продаж до 1 рай землі іноземцям за інвестиції від 40 млн бат. Проєкт викликав бурхливу суспільну дискусію і фактично був заморожений.

У 2024-2025 роках ринок пішов іншим шляхом. Замість відкриття дверей уряд зосередився на закритті лазівок. Головна з них - так звані nominee structures. Схема працювала десятиліттями: іноземець реєстрував тайську компанію, де 51% акцій формально належав тайським громадянам, а реальний контроль залишався у покупця. Земельну ділянку або віллу оформлювали на компанію.

За даними юридичної спільноти Удонтхані, на середину 2026 року такі структури проходять значно жорсткішу перевірку. DBD вимагає від тайських акціонерів підтвердження реальної фінансової участі: звідки гроші на оплату частки, чи беруть вони участь в управлінні, чи отримують дивіденди. Якщо відповіді непереконливі, компанії загрожує примусова ліквідація, а іноземцю - обовʼязок продати актив у встановлений термін.

За інформацією видання The CITY Asia, посилені перевірки схем nominees уже призвели до затримок угод і більшої обережності покупців на ринку елітної нерухомості Пхукета, Самуї та Пангану. Китайські покупці, за тими самими даними, залишаються найбільшою групою іноземних інвесторів, і саме масштабні інвестиції з китайським капіталом у Східний економічний коридор (EEC) підштовхнули прем'єра Анутіна Чарнвіракула розпорядитися про перевірку номінального володіння землею по всій країні, а не лише в межах EEC.

Цікава деталь: багато інвесторів з Близького Сходу, Європи та Китаю сприймають тайський ринок крізь призму власного досвіду, де 'обхідні шляхи' - норма. Тайська реальність влаштована інакше. Тут регулятори діють повільно, але коли починають діяти, наслідки відчутні. Показовий приклад: кілька резонансних справ 2025 року на Пхукеті, де суди визнали компанії з номінальним володінням порушниками закону. Землю підлягало продати, а бенефіціари втратили не лише обʼєкт, а й вкладення в благоустрій.

Для тих, хто розглядає leasehold (довгострокову оренду) як альтернативу, ситуація теж непроста. Максимальний термін оренди землі становить 30 років з можливістю продовження. Але 'можливість продовження' юридично не дорівнює 'гарантії продовження'. Орендодавець може відмовити, спадкоємці орендодавця можуть не визнати домовленість. Суди неодноразово підтверджували: продовження - це право, а не обовʼязок.

Кондомініуми залишаються єдиним по-справжньому захищеним форматом. За Законом про кондомініуми (Condominium Act 1979, з поправками) іноземець отримує повноцінне право власності (freehold), яке можна продати, заповідати, передати. Обмеження одне: сукупна іноземна частка в кожній конкретній будівлі не повинна перевищувати 49%.

Джерело: The CITY Asia

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

Ні, за винятком украй рідкісної програми BOI з порогом інвестицій від 40 млн бат. На практиці пряма купівля землі для абсолютної більшості іноземців неможлива.

Що змінилося з 17 червня 2026 року?

Земельний департамент оновив внутрішні керівні настанови й посилив координацію з Департаментом розвитку бізнесу. Основний удар спрямований на номінальні схеми та 'соломʼяних' акціонерів у тайських компаніях.

Кондомініум на власне імʼя - це безпечно?

Так. Freehold-кондомініум - це повноцінна власність іноземця, захищена Законом про кондомініуми. Головна умова: іноземна квота в будівлі не повинна перевищувати 49%.

Чи працює схема з тайською компанією для купівлі вілли?

Формально закон не забороняє тайській компанії володіти землею. Але якщо 51% акцій належить 'номінальним' тайським акціонерам без реальної участі, регулятори можуть визнати структуру незаконною. Ризик примусового продажу активу суттєво зріс: по всій країні під перевіркою вже понад 7 000 підозрілих фірм.

Що буде, якщо моя компанія з номінальними акціонерами потрапить під перевірку?

DBD може ініціювати примусову ліквідацію компанії. Земельний актив підлягає продажу. Іноземний бенефіціар втрачає і обʼєкт, і вкладення.

Чи можна купити землю на імʼя тайської дружини чи чоловіка?

Можна, але іноземний партнер зобовʼязаний підписати офіційну відмову від прав на цю землю. Земельний департамент у 2026 році перевіряє такі угоди уважніше, включно з джерелом фінансування.

Leasehold на 30 років - це надійна альтернатива?

Довгострокова оренда - легальний варіант, але продовження після першого 30-річного терміну юридично не гарантоване. Суди неодноразово підтверджували, що продовження залишається правом, а не обовʼязком орендодавця.

Які формати нерухомості доступні іноземцю без зайвих ризиків?

Freehold-кондомініум у власне імʼя. Це єдиний формат, де іноземець отримує повну, безсумнівну власність без посередників і структурних ризиків.

Нові правила не закривають тайський ринок для іноземних інвесторів. Вони закривають 'сіру зону', в якій багато хто почувався комфортно. Стратегія на 2026 рік проста: обирайте freehold-кондомініуми, працюйте з перевіреними юристами, уникайте номінальних схем. Якщо ви розглядаєте віллу чи ділянку, закладайте бюджет на повноцінну юридичну експертизу структури володіння.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.