Thailandia stringe le maglie: le nuove regole 2026 per l'acquisto di immobili da parte di stranieri

Nel giugno 2026 il Dipartimento delle Terre thailandese ha aggiornato le linee guida per le transazioni immobiliari che coinvolgono acquirenti stranieri. Il messaggio è chiaro: i controlli si intensificano, gli schemi nominee finiscono sotto la lente e il coordinamento tra enti pubblici raggiunge un livello mai visto prima. Chi era abituato a strutture di proprietà poco trasparenti dovrebbe rivedere subito la propria strategia.

Il cambiamento principale non riguarda la legge in sé, che resta invariata, ma l'applicazione pratica. Il Dipartimento delle Terre ora collabora strettamente con il Department of Business Development (DBD), il che significa che ogni società con partecipazione straniera viene sottoposta a verifiche incrociate per individuare azionisti thailandesi fittizi.

Fatti chiave

• Data dell'aggiornamento: il 17 giugno 2026 il Dipartimento delle Terre ha pubblicato nuove linee guida per le transazioni con acquirenti stranieri.

• I condomini in freehold restano acquistabili a nome proprio dello straniero, a condizione che la quota straniera nell'edificio non superi il 49% della superficie totale.

• L'acquisto di terreni da parte di privati stranieri resta di fatto vietato. Le eccezioni sono rarissime e richiedono investimenti da almeno 40 milioni di baht (circa 1,1 milioni di dollari) tramite il programma BOI, con un limite di superficie di 1 rai (1.600 mq).

• Gli schemi nominee e gli azionisti fittizi sono sotto stretto controllo: secondo The CITY Asia, il DBD ha individuato oltre 7.000 aziende sospette in tutto il paese, con oltre 11.400 società sotto verifica solo a Koh Samui e Koh Pha Ngan, e più di 850 aziende già sanzionate dall'inizio dell'anno.

• Il Dipartimento delle Terre e il DBD ora scambiano dati quasi in tempo reale, mentre in passato operavano in modo isolato.

• Anche le transazioni tramite coniugi thailandesi sono controllate più rigorosamente: il coniuge straniero deve firmare una rinuncia formale ai diritti sul terreno intestato al partner.

• Conclusione pratica: l'unica via indiscutibilmente legale per uno straniero resta il condominio freehold intestato a proprio nome. Tutto il resto richiede una preparazione legale accurata.

Storia e contesto

La Thailandia non ha mai venduto terra agli stranieri nel senso in cui la intende un investitore occidentale. Il Land Code del 1954 ha imposto un divieto diretto che, dopo oltre 70 anni, non è mai stato abolito. Periodicamente il Consiglio dei ministri ha discusso proposte di liberalizzazione: nel 2022 si è parlato di una legge che avrebbe permesso la vendita di terreni fino a 1 rai agli stranieri in cambio di investimenti da 40 milioni di baht. Il progetto scatenò un acceso dibattito pubblico e fu di fatto congelato.

Nel biennio 2024-2025 il mercato ha preso una direzione diversa. Invece di aprire le porte, il governo si è concentrato sul chiudere le scappatoie. La principale è rappresentata dalle cosiddette nominee structures. Lo schema funzionava da decenni: lo straniero registrava una società thailandese in cui il 51% delle azioni apparteneva formalmente a cittadini thailandesi, mentre il controllo reale restava all'acquirente straniero. Il terreno o la villa venivano intestati alla società.

Secondo la comunità legale di Udon Thani, entro la metà del 2026 queste strutture sono sottoposte a controlli molto più severi. Il DBD richiede agli azionisti thailandesi di dimostrare una reale partecipazione finanziaria: da dove provengono i fondi per l'acquisto della quota, se partecipano effettivamente alla gestione, se ricevono dividendi. Se le risposte non convincono, la società rischia la liquidazione forzata e lo straniero l'obbligo di vendere l'asset entro un termine stabilito.

Secondo quanto riportato anche da Prian.ru, le transazioni straniere o societarie con partecipazione estera da 5 milioni di baht in su (circa 136.000 dollari), o con pagamenti in contanti superiori a 2 milioni di baht, possono ora essere congelate in attesa di un audit sulla provenienza dei fondi.

Un dettaglio curioso: molti investitori internazionali abituati a mercati dove le 'vie traverse' sono la norma leggono il mercato thailandese con la stessa lente. La realtà locale è diversa: i regolatori si muovono lentamente, ma quando agiscono le conseguenze sono tangibili. Un esempio emblematico arriva da Phuket, dove nel 2025 alcuni tribunali hanno dichiarato illegali società con proprietà nominee: la terra è stata messa in vendita forzata e i beneficiari hanno perso non solo l'immobile, ma anche gli investimenti fatti per migliorarlo.

Anche il leasehold (affitto a lungo termine), spesso considerato un'alternativa sicura, presenta criticità. La durata massima di un contratto di locazione di un terreno è 30 anni, con possibilità di rinnovo. Ma 'possibilità di rinnovo' non equivale legalmente a 'garanzia di rinnovo'. Il locatore può rifiutare, gli eredi del locatore possono non riconoscere l'accordo precedente. I tribunali hanno più volte confermato che il rinnovo è un diritto del locatore, non un obbligo.

I condomini restano l'unico formato realmente protetto. In base al Condominium Act del 1979 (con successive modifiche), lo straniero ottiene la piena proprietà (freehold), che può essere venduta, lasciata in eredità o trasferita. L'unico limite è che la quota straniera complessiva in ogni edificio non superi il 49%.

FAQ

Uno straniero può comprare un terreno in Thailandia nel 2026?

No, salvo la rarissima eccezione del programma BOI con una soglia minima di investimento di 40 milioni di baht. Nella pratica, l'acquisto diretto di terreni resta impossibile per la stragrande maggioranza degli stranieri.

Cosa è cambiato dal 17 giugno 2026?

Il Dipartimento delle Terre ha aggiornato le linee guida interne e rafforzato il coordinamento con il Department of Business Development. Il bersaglio principale sono gli schemi nominee e gli azionisti fittizi nelle società thailandesi.

Comprare un condominio a proprio nome è sicuro?

Sì. Un condominio freehold rappresenta la piena proprietà dello straniero, tutelata dal Condominium Act. La condizione principale è che la quota straniera nell'edificio non superi il 49%.

Lo schema della società thailandese funziona ancora per comprare una villa?

Formalmente la legge non vieta a una società thailandese di possedere terreni. Ma se il 51% delle azioni appartiene ad azionisti nominee senza una partecipazione reale, i regolatori possono dichiarare illegale la struttura. Il rischio di vendita forzata dell'asset è aumentato in modo significativo.

Cosa succede se la mia società con azionisti nominee viene sottoposta a verifica?

Il DBD può avviare la liquidazione forzata della società. L'asset immobiliare deve essere venduto. Il beneficiario straniero perde sia l'immobile che il capitale investito.

Si può comprare un terreno a nome di un coniuge thailandese?

È possibile, ma il coniuge straniero deve firmare una rinuncia ufficiale ai diritti su quel terreno. Nel 2026 il Dipartimento delle Terre controlla queste transazioni con maggiore attenzione, incluso il tracciamento della provenienza dei fondi.

Il leasehold di 30 anni è un'alternativa affidabile?

L'affitto a lungo termine è un'opzione legale, ma il rinnovo dopo il primo periodo di 30 anni non è legalmente garantito. I tribunali hanno confermato più volte che il rinnovo resta un diritto del locatore, non un obbligo.

Quali formati immobiliari sono accessibili agli stranieri senza rischi eccessivi?

Il condominio freehold intestato a proprio nome. È l'unico formato in cui lo straniero ottiene una proprietà piena e indiscutibile, senza intermediari né rischi strutturali.

Fonte: The CITY Asia

Le nuove regole non chiudono il mercato thailandese agli investitori stranieri, ma chiudono la 'zona grigia' in cui molti si sentivano a proprio agio. La strategia per il 2026 è semplice: puntare sui condomini freehold, affidarsi ad avvocati verificati ed evitare gli schemi nominee. Chi valuta una villa o un terreno dovrebbe prevedere un budget dedicato a una due diligence legale completa sulla struttura di proprietà.

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