Thaïlande 2026 : le tour de vis sur l'achat immobilier par les étrangers

En juin 2026, le Département des terres de Thaïlande (Land Department) a mis à jour ses directives encadrant les transactions immobilières impliquant des acheteurs étrangers. Le message est clair : les contrôles se durcissent, les structures nominee sont dans le viseur, et la coordination interinstitutionnelle atteint un niveau inédit. Si vous êtes habitué aux montages juridiquement flous, il est temps de revoir votre approche.

Le changement majeur ne se situe pas dans la loi elle-même, restée inchangée, mais dans son application. Le Land Department collabore désormais étroitement avec le Department of Business Development (DBD), ce qui signifie que chaque société à participation étrangère fait l'objet d'un contrôle croisé pour détecter d'éventuels actionnaires de façade.

Faits cles

• Date clé : le 17 juin 2026, le Land Department a publié ses directives actualisées pour les transactions impliquant des étrangers.

• Les condominiums en freehold restent accessibles à l'achat au nom propre d'un étranger, à condition que le quota étranger de l'immeuble ne dépasse pas 49% de la surface totale.

• L'achat de terrain par des particuliers étrangers demeure de fait interdit. Les exceptions sont rarissimes et nécessitent un investissement minimal de 40 millions de bahts (environ 1,1 million $) via le programme du BOI, avec une surface plafonnée à 1 rai (1 600 m²).

• Les structures nominee (actionnaires thaïlandais de façade) sont sous surveillance renforcée : selon The CITY Asia, plus de 7 000 entreprises suspectes ont été identifiées à l'échelle nationale, dont plus de 11 400 sociétés passées au crible à Koh Samui et Koh Phangan, et plus de 850 entreprises déjà sanctionnées depuis le début de l'année.

• La coordination interinstitutionnelle entre le Land Department et le DBD fonctionne désormais quasiment en temps réel, alors que ces administrations agissaient auparavant de façon cloisonnée.

• Les transactions impliquant un conjoint thaïlandais font également l'objet d'un contrôle accru : l'étranger doit signer une renonciation formelle à ses droits sur le terrain acheté au nom de son époux ou épouse.

• Conclusion pratique : la seule voie légale véritablement incontestable pour un étranger reste le condominium en freehold à son propre nom. Toute autre option exige une préparation juridique sérieuse.

Histoire et contexte

La Thaïlande n'a jamais vendu de terrain aux étrangers au sens où l'entend un investisseur occidental. Le Land Code de 1954 a instauré une interdiction directe qui, plus de 70 ans plus tard, n'a jamais été levée. Des propositions de libéralisation ont périodiquement circulé au sein du Conseil des ministres : en 2022, un projet de loi envisageait la vente de jusqu'à 1 rai de terrain aux étrangers contre un investissement de 40 millions de bahts. Le projet avait suscité un vif débat public avant d'être gelé.

Entre 2024 et 2025, le marché a pris une autre direction. Plutôt que d'ouvrir de nouvelles portes, le gouvernement s'est concentré sur la fermeture des failles existantes, à commencer par les fameuses nominee structures. Le schéma fonctionnait depuis des décennies : un étranger enregistrait une société thaïlandaise dont 51% des parts appartenaient formellement à des citoyens thaïlandais, tandis que le contrôle réel restait entre ses mains. Le terrain ou la villa étaient alors enregistrés au nom de cette société.

Selon la communauté juridique d'Udon Thani, ces structures font désormais l'objet d'un contrôle nettement plus strict. Le DBD exige des actionnaires thaïlandais qu'ils justifient une participation financière réelle : origine des fonds ayant servi à payer leur part, implication dans la gestion, perception de dividendes. Si les réponses ne sont pas convaincantes, la société risque une liquidation forcée, et l'étranger l'obligation de céder l'actif dans un délai imparti.

Selon Prian.ru, le Department of Land (DOL) et le DBD ont également lancé une campagne de vérification des sources de financement pour toute transaction à partir de 5 millions de bahts (environ 136 000 $) ou tout paiement en liquide supérieur à 2 millions de bahts, avec gel possible de la transaction le temps d'un audit des relevés bancaires et de l'origine des revenus.

Un détail révélateur : de nombreux investisseurs internationaux abordent le marché thaïlandais avec l'idée que les montages de contournement font partie du jeu. La réalité locale fonctionne autrement. Les régulateurs thaïlandais agissent lentement, mais lorsqu'ils passent à l'action, les conséquences sont tangibles. Plusieurs affaires retentissantes en 2025 à Phuket ont vu des tribunaux reconnaître des sociétés à propriété nominale en infraction avec la loi : le terrain a dû être vendu, et les bénéficiaires ont perdu non seulement le bien mais aussi leurs investissements d'aménagement.

Pour ceux qui envisagent le leasehold (bail longue durée) comme alternative, la situation reste délicate. La durée maximale d'un bail foncier est de 30 ans, renouvelable en théorie. Mais cette possibilité de renouvellement n'équivaut juridiquement pas à une garantie. Le bailleur peut refuser, ses héritiers peuvent ne pas reconnaître l'accord initial. Les tribunaux ont confirmé à plusieurs reprises que le renouvellement reste un droit du bailleur, non une obligation.

Le condominium demeure le seul format véritablement sécurisé. En vertu du Condominium Act de 1979 (et ses amendements), l'étranger obtient une pleine propriété (freehold) qu'il peut vendre, léguer ou transmettre librement. Seule limite : la part étrangère cumulée dans chaque immeuble ne doit pas dépasser 49%.

FAQ

Un étranger peut-il acheter un terrain en Thaïlande en 2026 ?

Non, sauf exception rarissime via le programme du BOI, avec un seuil d'investissement de 40 millions de bahts. En pratique, l'achat direct de terrain reste impossible pour l'immense majorité des étrangers.

Qu'est-ce qui a changé depuis le 17 juin 2026 ?

Le Land Department a actualisé ses directives internes et renforcé sa coordination avec le Department of Business Development. L'effort principal vise les structures nominee et les actionnaires de façade au sein des sociétés thaïlandaises.

Un condominium en freehold est-il sûr ?

Oui. Le condominium en freehold constitue une pleine propriété pour l'étranger, protégée par le Condominium Act. Condition essentielle : le quota étranger de l'immeuble ne doit pas dépasser 49%.

Le montage via une société thaïlandaise fonctionne-t-il encore pour acheter une villa ?

Formellement, la loi n'interdit pas à une société thaïlandaise de posséder un terrain. Mais si 51% des parts appartiennent à des actionnaires nominee sans implication réelle, les régulateurs peuvent invalider la structure. Le risque de vente forcée de l'actif a augmenté sensiblement.

Que se passe-t-il si ma société à actionnaires nominee est contrôlée ?

Le DBD peut engager une liquidation forcée de la société. L'actif foncier doit alors être vendu. Le bénéficiaire étranger perd à la fois le bien et les sommes investies.

Peut-on acheter un terrain au nom d'un conjoint thaïlandais ?

Oui, mais le conjoint étranger doit signer une renonciation officielle à ses droits sur ce terrain. En 2026, le Land Department examine ces transactions avec une attention accrue, y compris l'origine des fonds.

Le leasehold de 30 ans est-il une alternative fiable ?

Le bail longue durée reste une option légale, mais son renouvellement après la première période de 30 ans n'est pas juridiquement garanti. Les tribunaux ont confirmé à plusieurs reprises que ce renouvellement demeure un droit du bailleur, non une obligation.

Quels formats immobiliers restent accessibles sans risque structurel majeur ?

Le condominium en freehold au nom propre de l'acheteur. C'est le seul format offrant une propriété pleine et incontestable, sans intermédiaire ni risque de structure.

Les nouvelles règles ne ferment pas le marché thaïlandais aux investisseurs étrangers. Elles referment surtout la zone grise dans laquelle beaucoup se sentaient jusqu'ici à l'aise. La stratégie pour 2026 est simple : privilégier les condominiums en freehold, s'entourer de juristes reconnus, et éviter tout montage nominee. Pour un projet de villa ou de terrain, il convient de prévoir un budget dédié à un audit juridique complet de la structure de propriété.

Source: The CITY Asia

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.