Nominee-Strukturen in Thailand: Was sich 2026 wirklich ändert

Seit dem 17. Juni 2026 hat Thailand den Landmarkt für Ausländer offiziell nicht liberalisiert. Eine breite Öffnung ist ausgeblieben. Stattdessen haben die Behörden einen anderen Weg gewählt: eine systematische Bereinigung von Nominee-Strukturen, mit denen Expats jahrzehntelang das Verbot des Landbesitzes für Ausländer umgangen haben.

Wer seine Villa über eine thailändische Firma mit vorgeschobenen Aktionären erworben hat, sollte 2026 die eigene Strategie ernsthaft überdenken. Das Land Department und das Department of Business Development (DBD) tauschen erstmals Daten in Echtzeit aus.

Für Investoren mit transparenten Strukturen ändert sich wenig. Für jene, die sich jahrelang hinter thailändischen Partnern mit 51 Prozent Anteil versteckt haben, beginnt eine ganz andere Geschichte.

Wichtige Fakten

• Seit 2025 verschärfen die thailändischen Behörden die Prüfung von Nominee-Strukturen (Strohmann-Eigentum) bei Immobilien in ausländischer Hand

• Das Land Department hat seine Richtlinien für ausländische Käufer aktualisiert und den Datenaustausch mit dem Department of Business Development (DBD) ausgebaut

• Der Kauf eines Freehold-Kondominiums bleibt für Ausländer uneingeschränkt möglich, solange die Ausländerquote im Gebäude 49 Prozent nicht übersteigt

• Der direkte Kauf von Grundstücken durch Ausländer bleibt praktisch ausgeschlossen, das Gesetz wurde nicht geändert

• Laut Berichten stehen allein auf Phuket über 600 Unternehmen unter besonderer Beobachtung von DSI und Handelsministerium wegen des Verdachts auf Nominee-Strukturen

• Landesweit wurden nach Angaben internationaler Medien bereits mehr als 850 Unternehmen wegen Nominee-Praktiken belangt, der geschätzte Schaden für den Staat liegt bei über 15 Milliarden Baht

• Für Ausländer bleiben drei legale Wege: Freehold-Kondominium, Langzeitpacht (Leasehold bis 30+30+30 Jahre) und Unternehmensbeteiligung mit tatsächlicher Gesetzestreue

Geschichte und Kontext

Nominee-Strukturen gibt es in Thailand, seit das Verbot des Landbesitzes für Ausländer existiert. Die Mechanik ist simpel: Ein Expat gründet eine Thai Limited Company, bei der 51 Prozent der Anteile thailändischen Staatsbürgern gehören, während die tatsächliche Kontrolle und das Kapital beim Ausländer liegen. Die Firma kauft das Land, der Ausländer baut seine Villa. Formal ist das Gesetz erfüllt. Faktisch nicht.

Jahrzehntelang funktionierte dieses System nahezu reibungslos. Thailändische Nominee-Aktionäre, oft Fahrer, Haushaltshilfen oder Bekannte des Anwalts, erhielten eine symbolische Entlohnung und unterzeichneten Vollmachten. Die Landämter drückten beide Augen zu. Marktschätzungen zufolge wurden auf diese Weise Tausende Objekte auf Phuket, Koh Samui und in Pattaya registriert.

Die Wende begann 2025. Das Land Department startete gemeinsam mit dem DBD Cross-Checks. Der Algorithmus ist einfach: Betreibt eine thailändische Firma kein reales Geschäft, besteht ihr einziges Vermögen aus einem Grundstück mit Villa, und können die thailändischen Aktionäre die Herkunft ihres Kapitals für den Anteilskauf nicht belegen, ist das ein Warnsignal. Premierminister Anuthin Charnvirakul hat laut Berichten angeordnet, die Prüfungen über die Eastern Economic Corridor hinaus auf alle 77 Provinzen auszudehnen, mit besonderem Fokus auf Ferienregionen wie Phuket, Koh Samui und Chiang Mai. Digitale Werkzeuge und der Datenaustausch mit der Anti-Money Laundering Office (AMLO) machen die Aufdeckung solcher Strukturen inzwischen deutlich effizienter.

Wichtig: Bereits abgeschlossene Transaktionen werden nicht massenhaft annulliert. Im Fokus stehen derzeit Neuregistrierungen und Fälle, in denen die Struktur offensichtlich fiktiv wirkt. Präzedenzfälle gibt es aber bereits. In mehreren Provinzen haben Landämter die Eintragung eines Eigentumsübergangs verweigert, wenn die Firmenunterlagen Fragen aufwarfen.

Für internationale Investoren, die zwischen 2018 und 2023 auf Phuket gekauft haben, ist das Thema besonders relevant, da ein erheblicher Teil der Villen aus dieser Zeit über Nominee-Firmen strukturiert wurde. Wer mit erfahrenen Anwälten gearbeitet und eine Struktur mit einem echten thailändischen Partner sowie realer Geschäftstätigkeit aufgebaut hat, ist relativ sicher. Wer bei der Rechtsberatung gespart hat, geht ein Risiko ein.

Was ist jetzt zu tun? Drei Optionen bieten sich an. Erstens: ein unabhängiges rechtliches Audit der bestehenden Struktur durch einen thailändischen Anwalt, der nicht an deren Errichtung beteiligt war. Zweitens: die Umwandlung in ein Leasehold prüfen, falls die Firmenstruktur Zweifel aufwirft. Drittens: bei Neukäufen auf Freehold-Kondominien setzen, deren Eigentumsform vollständig transparent ist.

Bemerkenswert ist, dass der Kondominium-Markt in Bangkok und auf Phuket trotz der strengeren Kontrollen nicht eingebrochen ist. Im Gegenteil: Die Nachfrage nach Freehold-Einheiten ist gestiegen, Investoren orientieren sich um zu legalen Formaten. Das ist ein gesunder Prozess. Der Markt bereinigt sich von grauen Konstruktionen, was das Vertrauen in thailändische Immobilien als Anlageklasse mittelfristig stärkt.

Ein eigenes Thema ist die Langzeitpacht. Leasehold über 30 Jahre mit Verlängerungsoption (30+30+30) bleibt für Villen und Reihenhäuser ein funktionierendes Instrument. Doch auch hier gibt es Fallstricke: Die Verlängerung ist gesetzlich nicht garantiert, sondern hängt vom guten Willen des Verpächters ab. Deshalb sind die Vertragsgestaltung und die Reputation des Entwicklers entscheidend.

Wer in den kommenden Monaten Objekte in Thailand besichtigen möchte, sollte vorab eine Liste mit Fragen für den Anwalt vorbereiten: Status der Eigentümerfirma, Ausländerquote im Kondominium, Bedingungen des Leasehold-Vertrags. Ohne diese Vorbereitung gleicht jeder Immobilienkauf in Thailand 2026 einem Gang durchs Minenfeld ohne Karte.

FAQ

Dürfen Ausländer 2026 Land in Thailand kaufen?

Nein. Stand Juni 2026 hat sich das Gesetz nicht geändert. Der direkte Kauf von Grundstücken durch ausländische Privatpersonen bleibt verboten. Eine breite Liberalisierung ist ausgeblieben.

Was ist eine Nominee-Struktur und warum ist sie riskant?

Eine Nominee-Struktur ist eine thailändische Firma, bei der thailändische Staatsbürger formal 51 Prozent der Anteile halten, ohne reales Kapital einzubringen oder Entscheidungen zu treffen. Seit 2025 prüfen die Behörden solche Konstruktionen aktiv und können die Registrierung einer Transaktion verweigern.

Welche Eigentumsformen stehen Ausländern zur Verfügung?

Drei Hauptwege: Freehold-Kondominium im eigenen Namen (innerhalb der 49-Prozent-Quote), Langzeitpacht (Leasehold) sowie Unternehmensbeteiligung über eine thailändische Firma mit echtem Geschäftsbetrieb und echten thailändischen Partnern.

Was hat sich beim Land Department konkret geändert?

Das Land Department hat seine Richtlinien für Ausländer aktualisiert und erstmals einen systematischen Datenaustausch mit dem Department of Business Development (DBD) etabliert. Dadurch lassen sich fiktive Firmen bereits bei der Registrierung erkennen.

Kann eine bereits abgeschlossene Transaktion über eine Nominee-Firma annulliert werden?

Massenannulierungen gibt es bislang nicht. Der Fokus liegt auf Neuregistrierungen und eindeutig fiktiven Strukturen. Ein Risiko besteht dennoch, insbesondere wenn die Firma keinerlei Geschäftstätigkeit ausübt und keine Berichte einreicht.

Sollte ich von Unternehmensbeteiligung auf Leasehold wechseln?

Das hängt von der konkreten Situation ab. Verfügt Ihre Firma über echte thailändische Aktionäre und reale Geschäftstätigkeit, kann die Struktur stabil bleiben. Andernfalls lohnt sich eine Rechtsberatung zum Wechsel auf Leasehold.

Wie prüfe ich, ob meine aktuelle Eigentumsstruktur sicher ist?

Beauftragen Sie ein unabhängiges rechtliches Audit durch einen thailändischen Anwalt, der nicht an der Gründung der Struktur beteiligt war. Prüfen Sie, ob die thailändischen Aktionäre Steuererklärungen einreichen, ob die Firma real tätig ist und ob das Kapital korrekt registriert wurde.

Ist ein Leasehold über 30+30+30 Jahre wirklich sicher?

Der erste 30-jährige Vertrag ist gesetzlich abgesichert. Die zusätzlichen Verlängerungen um weitere 30+30 Jahre sind jedoch erst mit der tatsächlichen Verlängerung rechtsverbindlich. Entscheidend sind die Vertragsbedingungen und die Bereitschaft des Verpächters, künftig zu verlängern.

Quelle: International Investment

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