Schemi nominee in Thailandia: cosa cambia davvero nel 2026

Dal 17 giugno 2026 la Thailandia non ha aperto il mercato della terra agli stranieri. Nessuna liberalizzazione generalizzata è avvenuta. Le autorità hanno scelto una strada diversa: una pulizia sistematica delle strutture nominee, usate per decenni dagli expat per eludere il divieto di proprietà diretta della terra.

Se avete acquistato una villa tramite una società thailandese con azionisti di comodo, il 2026 è il momento di rivedere seriamente la vostra strategia. Il Dipartimento della Terra e il Dipartimento per lo Sviluppo del Business ora si scambiano dati in tempo reale, cosa mai accaduta prima.

Per gli investitori che operano con strutture trasparenti, non cambia nulla. Per chi si è nascosto per anni dietro 'partner thailandesi' con quote del 51%, inizia una storia completamente diversa.

Fatti chiave

• Dal 2025 le autorità thailandesi hanno intensificato i controlli sulle strutture nominee usate dagli stranieri per possedere immobili

• Il Dipartimento della Terra ha aggiornato le linee guida per gli acquirenti stranieri e ampliato lo scambio di dati con il Dipartimento per lo Sviluppo del Business (DBD)

• A Phuket, oltre 600 società sono sotto controllo speciale per sospetti schemi nominee, secondo fonti di mercato

• Su scala nazionale, oltre 850 società sono state sanzionate nel corso dell'anno, con un danno stimato allo Stato superiore a 15 miliardi di baht

• L'acquisto di un condominio in freehold resta pienamente accessibile agli stranieri, a condizione che la quota straniera nell'edificio non superi il 49%

• L'acquisto diretto di terra da parte di stranieri rimane di fatto impossibile: la legge non è cambiata

• Restano tre percorsi legali: condominio freehold, affitto a lungo termine (leasehold fino a 30+30+30 anni) e proprietà societaria con reale conformità alla legge

Storia e contesto

Gli schemi nominee in Thailandia esistono da quando esiste il divieto di proprietà della terra per gli stranieri. Il meccanismo è semplice: l'expat registra una società thailandese (Thai Limited Company) in cui il 51% delle azioni appartiene formalmente a cittadini thailandesi, mentre il controllo reale e il denaro restano nelle mani dello straniero. La società acquista il terreno, lo straniero costruisce la villa. Sulla carta la legge è rispettata. Nella realtà, no.

Per decenni questo sistema ha funzionato quasi senza intoppi. Gli azionisti nominee thailandesi, spesso autisti, collaboratrici domestiche, conoscenti dell'avvocato, ricevevano un compenso simbolico e firmavano procure. Gli uffici catastali chiudevano un occhio. Secondo stime di mercato, migliaia di immobili a Phuket, Koh Samui e Pattaya sono registrati tramite queste strutture.

La svolta è iniziata nel 2025. Il Dipartimento della Terra, insieme al DBD, ha lanciato controlli incrociati. L'algoritmo è semplice: se una società thailandese possiede un terreno ma non svolge attività reale, se l'unico asset è un lotto con una villa, e se gli azionisti thailandesi non possono dimostrare la provenienza dei fondi usati per acquistare le azioni, si tratta di una bandiera rossa.

Nel 2026 il controllo si è ulteriormente ampliato: il primo ministro Anutin Charnvirakul ha ordinato verifiche sulle strutture di proprietà nominee in tutto il paese, estendendo l'audit oltre la EEC a tutte le 77 province, con particolare attenzione alle destinazioni turistiche come Phuket, Koh Samui e Chiang Mai. Strumenti digitali e lo scambio di dati bancari tramite l'AMLO rendono ora molto più efficace l'individuazione di questi schemi.

Un dettaglio importante: le autorità non annullano in massa le transazioni già concluse. Al momento l'attenzione è su nuove registrazioni e sui casi in cui la struttura appare apertamente fittizia. Ma i precedenti esistono già. In diverse province, gli uffici catastali hanno rifiutato la registrazione del trasferimento di proprietà quando la documentazione societaria destava sospetti.

Per gli investitori internazionali questo è particolarmente rilevante. Una parte significativa delle ville a Phuket acquistate tra il 2018 e il 2023 è registrata tramite società nominee. Chi ha lavorato con avvocati competenti e ha costruito una struttura con un vero partner thailandese e un'attività societaria reale è relativamente al sicuro. Chi ha risparmiato sulla consulenza legale rischia molto di più.

Cosa fare adesso? Tre opzioni. Primo: commissionare un audit indipendente della struttura esistente a un avvocato thailandese che non l'ha creata. Secondo: valutare la conversione in leasehold, se la società suscita dubbi. Terzo: per i nuovi acquisti, orientarsi su condomini freehold, dove la proprietà è totalmente trasparente.

È interessante notare che, nonostante l'inasprimento dei controlli, il mercato dei condomini a Bangkok e Phuket non ha subito flessioni. Al contrario, la domanda di unità freehold è aumentata: gli investitori si stanno riorientando verso formati legali. È un processo sano: il mercato si depura dagli schemi opachi, il che nel medio periodo rafforza la fiducia nel real estate thailandese come classe di investimento.

Un capitolo separato riguarda l'affitto a lungo termine. Il leasehold a 30 anni con opzione di rinnovo (30+30+30) resta uno strumento valido per ville e townhouse. Ma anche qui ci sono insidie: il rinnovo non è garantito per legge e dipende dalla buona volontà del locatore. Per questo la struttura del contratto e la reputazione dello sviluppatore sono aspetti cruciali.

Se state pianificando un viaggio in Thailandia nei prossimi mesi per visitare le proprietà, preparate in anticipo una lista di domande per il vostro avvocato: lo stato della società proprietaria, la quota straniera nel condominio, le condizioni del contratto di leasehold. Senza queste verifiche, qualsiasi transazione in Thailandia nel 2026 è un cammino in un campo minato senza mappa.

Fonte: International Investment

FAQ

Gli stranieri possono comprare terra in Thailandia nel 2026?

No. Al giugno 2026 la legge non è cambiata. L'acquisto diretto di terra da parte di persone fisiche straniere resta vietato. Non c'è stata alcuna ampia liberalizzazione.

Cos'è una struttura nominee e perché è rischiosa?

Una struttura nominee è una società thailandese in cui i cittadini thailandesi possiedono formalmente il 51% delle azioni, ma non investono fondi reali né prendono decisioni. Dal 2025 le autorità controllano attivamente questi schemi e possono rifiutare la registrazione della transazione.

Quali opzioni di proprietà sono disponibili per gli stranieri?

Tre percorsi principali: condominio freehold a proprio nome (nel limite della quota del 49%), affitto a lungo termine (leasehold), oppure proprietà societaria tramite una società thailandese con attività reale e partner thailandesi autentici.

Cosa è cambiato nel funzionamento del Dipartimento della Terra?

Il Dipartimento della Terra ha aggiornato le linee guida per gli stranieri e ha instaurato per la prima volta uno scambio sistematico di dati con il Dipartimento per lo Sviluppo del Business (DBD). Questo permette di individuare società fittizie già in fase di registrazione.

Una transazione già completata tramite società nominee può essere annullata?

Non ci sono annullamenti di massa al momento. L'attenzione principale è su nuove registrazioni e strutture apertamente fittizie. Ma il rischio esiste, soprattutto se la società non svolge alcuna attività e non presenta bilanci.

Conviene passare dalla proprietà societaria al leasehold?

Dipende dalla situazione specifica. Se la vostra società ha azionisti thailandesi reali e un'attività effettiva, la struttura può essere solida. In caso contrario, è consigliabile consultare un avvocato per valutare il passaggio al leasehold.

Come verificare se la mia attuale struttura di proprietà è sicura?

Commissionate un audit legale indipendente a un avvocato thailandese che non ha partecipato alla creazione della struttura. Verificate se gli azionisti thailandesi presentano dichiarazioni fiscali, se la società svolge attività reale e se il capitale è registrato correttamente.

Il leasehold a 30+30+30 anni è davvero sicuro?

Il contratto iniziale di 30 anni è protetto dalla legge. Tuttavia, il rinnovo per ulteriori 30+30 anni non ha valore legale fino al momento del rinnovo effettivo. Tutto dipende dalle condizioni del contratto e dalla disponibilità del locatore a rinnovarlo in futuro.

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