Structures nominees en Thailande : ce qui change en 2026

Depuis le 17 juin 2026, la Thailande n'a pas ouvert son marche foncier aux etrangers. Aucune liberalisation large n'a eu lieu. Les autorites ont choisi une autre voie : un nettoyage systematique des structures nominees utilisees depuis des decennies par les expatries pour contourner l'interdiction de posseder la terre.

Si vous avez acquis une villa via une societe thailandaise avec des actionnaires de facade, 2026 est le moment de reevaluer serieusement votre strategie. Le Department of Lands et le Department of Business Development (DBD) echangent desormais des donnees en temps reel, une premiere.

Pour les investisseurs operant en toute transparence, rien de dramatique. Pour ceux qui se cachaient depuis des annees derriere des 'partenaires thailandais' detenant 51% des parts, une tout autre histoire commence.

Faits cles

• Depuis 2025, les autorites thailandaises ont renforce les controles des structures nominees utilisees par des acheteurs etrangers

• Le Department of Lands a mis a jour ses guides pour acheteurs etrangers et intensifie sa collaboration avec le DBD

• L'achat d'un condominium en pleine propriete (freehold) reste accessible sans restriction aux etrangers, tant que le quota etranger de l'immeuble ne depasse pas 49%

• L'achat direct de terrain par des etrangers demeure impossible : la loi n'a pas change

• Plus de 850 societes ont deja ete visees par des sanctions en 2026 pour usage de schemas nominee, pour un prejudice estime a plus de 15 milliards de bahts pour l'Etat

• A Phuket seul, plus de 600 societes font l'objet d'une surveillance renforcee de la part du DSI et du ministere du Commerce

• Trois voies legales restent ouvertes aux etrangers : condominium freehold, bail longue duree (leasehold jusqu'a 30+30+30 ans) et detention via une societe thailandaise reellement conforme a la loi

Histoire et contexte

Les structures nominees existent en Thailande depuis que la loi interdit aux etrangers de posseder du terrain. Le mecanisme est simple : un expatrie enregistre une Thai Limited Company dont 51% des parts appartiennent officiellement a des citoyens thailandais, tandis que le controle reel et les fonds proviennent de l'etranger. La societe achete le terrain, l'expatrie construit sa villa. Sur le papier, la loi est respectee. Dans les faits, non.

Pendant des decennies, ce systeme a fonctionne presque sans accroc. Les actionnaires thailandais nominaux, souvent des chauffeurs, des employes de maison ou des connaissances de l'avocat, touchaient une remuneration symbolique et signaient des procurations. Les bureaux fonciers fermaient les yeux. Selon les estimations du marche, des milliers de biens a Phuket, Koh Samui et Pattaya ont ete enregistres via ce type de montage.

Le tournant a debute en 2025. Le Department of Lands, en coordination avec le DBD, a lance des controles croises. La logique est simple : si une societe thailandaise possede un terrain mais n'exerce aucune activite reelle, si son seul actif est une parcelle avec une villa, et si les actionnaires thailandais ne peuvent justifier l'origine des fonds ayant servi a acheter leurs parts, c'est un signal d'alerte.

En 2026, le Premier ministre Anutin Charnvirakul a ordonne l'extension de ces controles a l'ensemble du pays, au-dela de la zone economique EEC, couvrant les 77 provinces, avec un accent particulier sur les destinations touristiques comme Phuket, Koh Samui et Chiang Mai. Des outils numeriques et le partage de donnees bancaires via l'AMLO permettent desormais de reperer ces schemas beaucoup plus efficacement qu'auparavant.

Point important : les autorites n'annulent pas massivement les transactions deja finalisees. Le focus porte pour l'instant sur les nouvelles immatriculations et les cas de structures manifestement fictives. Mais des precedents existent deja. Dans plusieurs provinces, des bureaux fonciers ont refuse d'enregistrer un transfert de propriete lorsque la documentation de la societe posait question.

Ce contexte concerne directement une large communaute d'investisseurs internationaux. Une part importante des villas achetees a Phuket entre 2018 et 2023 par des acheteurs etrangers l'a ete via des societes nominees. Ceux qui ont travaille avec des avocats rigoureux et construit une structure avec un veritable partenaire thailandais et une activite economique reelle sont relativement proteges. Ceux qui ont fait l'economie d'un accompagnement juridique solide s'exposent a un risque reel.

Que faire des maintenant ? Trois options. D'abord, faire auditer sa structure existante par un avocat thailandais independant, different de celui qui l'a creee. Ensuite, envisager une conversion vers un leasehold si la societe suscite des doutes. Enfin, pour tout nouvel achat, privilegier les condominiums freehold, ou le mode de propriete est entierement transparent.

Fait notable : malgre ce durcissement des controles, le marche des condominiums a Bangkok et Phuket ne s'est pas effondre. Au contraire, la demande pour les unites freehold a progresse, les investisseurs se reorientant vers des formats pleinement legaux. C'est un signe de sante du marche : l'assainissement des montages opaques renforce, a moyen terme, la confiance envers l'immobilier thailandais comme classe d'actifs.

La location longue duree merite une attention particuliere. Le leasehold de 30 ans avec option de renouvellement (30+30+30) reste un outil operationnel pour les villas et maisons de ville. Mais il comporte ses propres zones d'ombre : le renouvellement n'est pas garanti par la loi et depend de la bonne volonte du bailleur. La structure du contrat et la reputation du promoteur sont donc essentielles.

Si vous prevoyez de visiter des biens dans les mois a venir, preparez en amont une liste de questions pour votre avocat : statut de la societe proprietaire, quota d'etrangers dans le condominium, conditions du contrat de leasehold. Sans cela, toute transaction en Thailande en 2026 revient a avancer en terrain mine sans carte.

Source : International Investment

FAQ

Les etrangers peuvent-ils acheter du terrain en Thailande en 2026 ?

Non. En juin 2026, la loi n'a pas change. L'achat direct de terrain par des particuliers etrangers reste interdit. Aucune liberalisation large n'a eu lieu.

Qu'est-ce qu'une structure nominee et pourquoi est-ce risque ?

Une structure nominee est une societe thailandaise ou des citoyens thailandais detiennent officiellement 51% des parts sans y investir de fonds reels ni prendre de decisions. Depuis 2025, les autorites controlent activement ces montages et peuvent refuser l'enregistrement d'une transaction.

Quelles options de propriete restent ouvertes aux etrangers ?

Trois voies principales : le condominium freehold en nom propre (dans la limite du quota de 49%), le bail longue duree (leasehold), et la detention via une societe thailandaise avec une activite reelle et de veritables partenaires thailandais.

Qu'est-ce qui a change du cote du Department of Lands ?

Le Department of Lands a mis a jour ses guides pour acheteurs etrangers et instaure, pour la premiere fois, un echange systematique de donnees avec le Department of Business Development. Cela permet d'identifier les societes fictives des la phase d'enregistrement.

Une transaction deja realisee via une societe nominee peut-elle etre annulee ?

Il n'y a pas d'annulations massives pour l'instant. L'attention se porte surtout sur les nouvelles immatriculations et les structures manifestement fictives. Mais le risque existe, notamment si la societe n'exerce aucune activite et ne depose aucune declaration.

Faut-il passer d'une detention corporative a un leasehold ?

Cela depend de votre situation. Si votre societe compte de veritables actionnaires thailandais et une activite reelle, la structure peut rester solide. Sinon, il est preferable de consulter un avocat sur une conversion vers le leasehold.

Comment verifier si mon montage actuel est sur ?

Faites realiser un audit juridique independant par un avocat thailandais qui n'a pas participe a la creation de la structure. Verifiez si les actionnaires thailandais deposent leurs declarations fiscales, si la societe exerce une activite reelle, et si le capital est correctement enregistre.

Le leasehold de 30+30+30 ans est-il vraiment sur ?

Le contrat initial de 30 ans est protege par la loi. En revanche, les renouvellements de 30+30 ans n'ont aucune force juridique tant qu'ils ne sont pas effectivement actes. Tout depend des termes du contrat et de la volonte du bailleur de le renouveler le moment venu.

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