Номінальні схеми в Таїланді: що змінилося у 2026 році

З 17 червня 2026 року Таїланд офіційно не відкрив ринок землі для іноземців. Жодної широкої лібералізації не сталося. Натомість влада пішла іншим шляхом і почала системну зачистку номінальних структур, якими десятиліттями користувалися експати для обходу заборони на володіння землею.

Якщо ви купували віллу через тайську компанію з підставними акціонерами, 2026 рік - момент, коли варто серйозно переглянути свою стратегію. Земельний департамент і Департамент розвитку бізнесу вперше почали обмінюватися даними в режимі реального часу.

Для інвесторів, які працюють за прозорими схемами, нічого страшного не сталося. Для тих, хто роками ховався за 'тайськими партнерами' з часткою у 51%, починається зовсім інша історія.

Ключові факти

• З 2025 року влада Таїланду посилила перевірки номінальних (підставних) структур володіння нерухомістю іноземцями

• Земельний департамент оновив інструкції для іноземних покупців і розширив взаємодію з Департаментом розвитку бізнесу (DBD)

• Купівля кондомініуму у власне ім'я (freehold) досі доступна іноземцям без обмежень, за умови що іноземна квота у будівлі не перевищує 49%

• Пряма купівля землі іноземцями залишається фактично неможливою, закон не змінився

• Понад 850 компаній притягнуто до відповідальності за номінальні схеми протягом поточного року, а збитки державі оцінюють у понад 15 млрд батів

• Понад 600 компаній на Пхукеті перебувають під особливим наглядом через підозри у номінальному володінні

• Для іноземців залишаються три легальні шляхи: freehold-кондомініум, довгострокова оренда (leasehold до 30+30+30 років) та корпоративне володіння з реальним дотриманням закону

Історія та контекст

Номінальні схеми в Таїланді існують стільки ж, скільки існує заборона на володіння землею іноземцями. Механіка проста: експат реєструє тайську компанію (Thai Limited Company), де 51% акцій належить тайським громадянам, а реальний контроль і гроші за іноземцем. Компанія купує землю, іноземець будує віллу. Формально закон дотримано. Фактично ні.

Десятиліттями ця система працювала майже без збоїв. Тайські номінальні акціонери, часто водії, домробітниці, знайомі юриста, отримували символічну плату і підписували довіреності. Земельні офіси закривали очі. За оцінками ринку, через такі структури оформлено тисячі об'єктів на Пхукеті, Самуї та в Паттайї.

Поворот почався у 2025 році. Земельний департамент (Department of Lands) разом із DBD запустив перехресні перевірки. Алгоритм простий: якщо тайська компанія володіє землею, але не веде реальної діяльності, а єдиний актив, це ділянка з віллою, а тайські акціонери не можуть підтвердити джерело коштів на купівлю акцій, це червоний прапорець.

Важливий нюанс: влада не анулює вже завершені угоди масово. Поки що йдеться про нові реєстрації та випадки, коли структура виглядає відверто фіктивною. Але прецеденти вже є. У кількох провінціях земельні офіси відмовляли у реєстрації переходу прав, якщо документація компанії викликала питання.

Показово, що прем'єр-міністр Анутін Чарнвіракул розпорядився перевірити структури номінального володіння по всій країні, розширивши аудит за межі особливих економічних зон на всі 77 провінцій, з особливим фокусом на курортні напрямки Пхукет, Самуї та Чіангмай. Впровадження цифрових інструментів і обмін банківськими даними через AMLO дозволяють ефективніше виявляти схеми, ніж будь-коли раніше.

Для міжнародних інвесторів це особливо актуально. Значна частина вілл на Пхукеті, куплених іноземцями у 2018-2023 роках, оформлена саме через номінальні компанії. Ті, хто працював із грамотними юристами і вибудував структуру з реальним тайським партнером і реальною діяльністю компанії, перебувають у відносній безпеці. Ті, хто економив на юридичному супроводі, ризикують.

Що робити просто зараз? Три варіанти. Перший - провести аудит наявної структури з незалежним тайським юристом (не тим, хто її створював). Другий - розглянути конвертацію в leasehold, якщо компанія викликає сумніви. Третій - при нових покупках обирати freehold-кондомініуми, де схема володіння повністю прозора.

Прикметно, що на тлі посилення перевірок ринок кондомініумів у Бангкоку та на Пхукеті не просів. Навпаки, попит на freehold-юніти зріс, інвестори перебудовуються на легальні формати. Це здоровий процес: ринок очищається від сірих схем, що у середньостроковій перспективі підвищує довіру до тайської нерухомості як до класу активів.

Окрема тема, довгострокова оренда. Leasehold на 30 років з опцією продовження (30+30+30) залишається робочим інструментом для вілл і таунхаусів. Але й тут є підводні камені: продовження не гарантоване законом, а залежить від доброї волі орендодавця. Тому структура договору і репутація девелопера критично важливі.

Якщо ви плануєте прилетіти на перегляд об'єктів найближчими місяцями, варто заздалегідь підготувати список питань до юриста: статус компанії-власника, квота іноземців у кондомініумі, умови leasehold-контракту. Без цього будь-яка угода в Таїланді 2026 року, це прогулянка мінним полем без карти.

FAQ

Чи можуть іноземці купувати землю в Таїланді у 2026 році?

Ні. Станом на червень 2026 року закон не змінився. Пряма купівля землі іноземними фізичними особами досі заборонена. Широкої лібералізації не відбулося.

Що таке номінальна структура і чому це небезпечно?

Номінальна структура - це тайська компанія, де тайські громадяни формально володіють 51% акцій, але не вкладають реальних коштів і не приймають рішень. З 2025 року влада активно перевіряє такі схеми і може відмовити у реєстрації угоди.

Які варіанти володіння доступні іноземцям?

Три основні шляхи: freehold-кондомініум у власне ім'я (у межах 49%-ної квоти), довгострокова оренда (leasehold), корпоративне володіння через тайську компанію з реальним бізнесом і реальними тайськими партнерами.

Що змінилося у роботі Земельного департаменту?

Земельний департамент оновив інструкції для іноземців і вперше налагодив систематичний обмін даними з Департаментом розвитку бізнесу (DBD). Це дозволяє виявляти фіктивні компанії на етапі реєстрації.

Чи можуть анулювати вже оформлену угоду через номінальну компанію?

Масових анулювань поки немає. Основний фокус на нових реєстраціях і явно фіктивних структурах. Але ризик існує, особливо якщо компанія не веде жодної діяльності і не подає звітність.

Чи варто переходити з корпоративного володіння на leasehold?

Залежить від конкретної ситуації. Якщо ваша компанія має реальних тайських акціонерів і реальну діяльність, структура може бути стійкою. Якщо ні, варто проконсультуватися з юристом щодо переходу на leasehold.

Як перевірити, чи безпечна моя поточна схема володіння?

Замовте незалежний юридичний аудит у тайського адвоката, який не брав участі у створенні структури. Перевірте: чи подають тайські акціонери податкові декларації, чи веде компанія реальну діяльність, чи зареєстрований капітал коректно.

Чи справді leasehold на 30+30+30 років безпечний?

Сам 30-річний контракт захищений законом. Однак продовження на додаткові 30+30 років не має юридичної сили до моменту фактичного продовження. Все залежить від умов договору і готовності орендодавця продовжити його в майбутньому.

Source: The CITY • Asia

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.