Mieteinnahmen in Thailand versteuern: Sätze, Berechnung und Strukturen für ausländische Investoren 2026

Thailand besteuert Mieteinnahmen aus Immobilien nach einer progressiven Einkommensteuerskala von 0 bis 35%. Für ausländische Investoren, die ein Condominium auf Phuket oder eine Villa über eine Thai Limited Company halten, liegt die tatsächliche effektive Steuerbelastung bei gut strukturierter Eigentümerschaft häufig zwischen 5 und 15%. Wer die Berechnungsmechanik nicht kennt, riskiert jedoch, bis zu einem Drittel der Mieteinnahmen an den Fiskus zu verlieren.

Ein wichtiger Hintergrund: Seit dem 1. Januar 2024 besteuert Thailand Einkünfte, die in dem Jahr ins Land überwiesen werden, in dem sie erzielt wurden. Diese Regeländerung betrifft alle Nicht-Residenten und hat die steuerliche Planung für ausländische Eigentümer grundlegend verändert.

Kurzantwort

• Progressive Einkommensteuer (PIT): 0% bis 150.000 Baht Jahreseinkommen, bis zu 35% über 5.000.000 Baht
• Withholding Tax: 5% werden vom Mieter (juristische Person) direkt einbehalten und an das Revenue Department abgeführt
• Steuerresidenz: Wer sich 180 Tage oder mehr pro Kalenderjahr in Thailand aufhält, gilt als steuerlich ansässig
• Körperschaftsteuer: 20% auf den Reingewinn bei Eigentum über eine Thai Company (15% bei Gewinnen bis 3 Mio. Baht für kleine Unternehmen)
• Dividendensteuer: Bei Ausschüttung an natürliche Personen werden zusätzlich 10% einbehalten
• Abgabefrist PIT-Erklärung: bis 31. März des Folgejahres
• VAT-Registrierungspflicht: ab 1.800.000 Baht Jahresmieteinnahmen (7% VAT)

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Ausländischer Nicht-Resident als Privatperson

Ein ausländischer Investor hält ein Condominium im eigenen Namen (Freehold) und hält sich weniger als 180 Tage pro Jahr in Thailand auf. Die Immobilie wird über eine Verwaltungsgesellschaft vermietet.

Die Verwaltungsgesellschaft ist als juristische Person verpflichtet, bei jeder Auszahlung 5% Withholding Tax einzubehalten und direkt ans Revenue Department abzuführen. Bei einem Jahresmieteinnahmen von 1.200.000 Baht (rund 100.000 Baht pro Monat) beträgt der Einbehalt 60.000 Baht.

Formal ist auch der Nicht-Resident verpflichtet, eine Jahressteuererklärung einzureichen. In der Praxis beschränken sich viele auf den einbehaltenen Betrag - dies birgt jedoch das Risiko einer Steuernachforderung, da die progressive Skala nach Standardabzügen (60.000 Baht persönlicher Freibetrag plus 30% der Einnahmen, maximal 100.000 Baht) zu einer höheren Steuerlast führen kann.

Szenario 2: Steuerresident mit Mieteinnahmen

Verbringt ein ausländischer Eigentümer 180 oder mehr Tage in Thailand, wird er zum Steuerresidenten und die Mieteinnahmen unterliegen der vollen progressiven Skala. Bei denselben Einnahmen von 1.200.000 Baht ergibt sich folgende Berechnung:

• Einnahmen: 1.200.000 Baht
• Kostenabzug (30%): -360.000 Baht
• Persönlicher Freibetrag: -60.000 Baht
• Steuerpflichtige Bemessungsgrundlage: 780.000 Baht
• Steuer: rund 70.500 Baht (effektiver Satz ca. 5,9%)

Hinweis: Als Resident müssen auch ausländische Einnahmen, die im selben Jahr nach Thailand überwiesen werden, deklariert werden.

Szenario 3: Eigentum über eine Thai Limited Company

Eine Villa wird auf eine Thai Limited Company eingetragen. Die Gesellschaft erzielt Mieteinnahmen, trägt Betriebskosten für Instandhaltung, Reparaturen und Management und versteuert den Reingewinn mit 20% Körperschaftsteuer (bzw. 15% bis 3 Mio. Baht Gewinn). Bei anschließender Dividendenausschüttung an natürliche Personen fallen weitere 10% an.

Vorteil: Die Gesellschaft kann Gebäudeabschreibungen (5% p.a. über 20 Jahre), Reparaturkosten, Versicherungsprämien, Verwaltungsgebühren und Buchhaltungskosten steuerlich geltend machen. Dies senkt die Bemessungsgrundlage erheblich und ist besonders bei Immobilien mit hohen Betriebskosten attraktiv.

Vergleichstabelle: Steuerstrukturen im Überblick

Hauptrisiken und Fehler

1. Keine Steuererklärung einreichen. Selbst wenn die Withholding Tax bereits einbehalten wurde, ist die Abgabe einer Jahreserklärung formal Pflicht. Das Revenue Department Thailands treibt die Digitalisierung seit 2025 konsequent voran, und der Datenaustausch mit Bankinstituten wurde erheblich intensiviert. Bußgelder für Nichteinreichung können bis zu 200.000 Baht betragen; im Extremfall droht nach Section 37 des Revenue Code eine Freiheitsstrafe von bis zu 6 Monaten.

2. Regeländerung 2024 bei ausländischen Einkünften ignorieren. Seit Januar 2024 werden Geldmittel, die im selben Jahr nach Thailand überwiesen werden, in dem sie verdient wurden, als steuerpflichtiges Einkommen gewertet. Die frühere Praxis, Gewinne erst im Folgejahr zu transferieren, ist nicht mehr anwendbar. Steuerresidenten müssen dies bei jeder internationalen Überweisung berücksichtigen.

3. Doppelbesteuerung mangels Dokumentation. Viele Länder besteuern Einkünfte aus ausländischen Immobilien ebenfalls. Doppelbesteuerungsabkommen erlauben zwar eine Steueranrechnung - doch ohne offizielle Bescheinigung des Thai Revenue Department ist eine Anrechnung im Ausland nicht möglich. Dieses Dokument muss rechtzeitig angefordert und ggf. beglaubigt vorgelegt werden.

4. Falsche Wahl der Abzugsmethode. Privatpersonen können zwischen dem 30% Pauschalabzug und dem Nachweis tatsächlicher Ausgaben wählen. Wenn reale Kosten (Poolpflege, Sicherheitsdienst, CAM Fees, Renovierungen) den Pauschalabzug übersteigen, lohnt sich die Belegdokumentation. Wichtig: Ein Wechsel zwischen beiden Methoden innerhalb desselben Steuerjahres ist nicht zulässig.

5. VAT-Schwelle übersehen. Überschreiten die Mieteinnahmen 1.800.000 Baht im Jahr, entsteht eine Pflicht zur VAT-Registrierung (7%). Viele Eigentümer überwachen diesen Schwellenwert nicht aktiv, was zu empfindlichen Nachzahlungen und Strafgebühren führen kann.

6. Steuer-ID (TIN) nicht beantragen. Für die Einreichung einer Steuererklärung und für die Ausstellung offizieller Steuerbelege ist eine Thai Tax Identification Number (TIN) zwingend erforderlich. Diese kann beim zuständigen Bezirksbüro des Revenue Department mit Reisepass und Adressnachweis beantragt werden.

FAQ

Muss ich in Thailand Steuern zahlen, auch wenn ich kein Resident bin? Ja. Einkünfte aus in Thailand belegenen Immobilien sind in Thailand steuerpflichtig, unabhängig vom Wohnsitzstatus des Eigentümers. Dies ist sowohl im Thai Revenue Code als auch in einschlägigen Doppelbesteuerungsabkommen verankert.

Welche Steuer wird bei Mietzahlungen einbehalten? Mietet eine juristische Person (z.B. ein Hotel oder eine Verwaltungsgesellschaft) die Immobilie, ist sie verpflichtet, 5% Withholding Tax von jeder Zahlung einzubehalten und abzuführen. Bei Privatpersonen als Mieter entfällt der Einbehalt, die Steuerpflicht des Vermieters bleibt jedoch bestehen.

Lohnt sich die Vermietung über eine Gesellschaft oder als Privatperson? Für ein bis zwei Objekte mit einem Wert bis ca. 15 Mio. Baht ist die Privatperson in der Regel effizienter. Ab einem Portfolio von drei oder mehr Objekten oder bei Villen mit hohen Betriebskosten kann die Unternehmensstruktur durch Abschreibungen und breite Kostenabzüge erhebliche Steuervorteile bieten.

Bis wann muss die Steuererklärung eingereicht werden? Die Formulare PND 90 und PND 91 sind bis zum 31. März des Folgejahres einzureichen. Eine Online-Einreichung ist über das Portal rd.go.th möglich.

Was ist eine CAM Fee und ist sie absetzbar? Die Common Area Maintenance Fee ist eine monatliche Gebühr für die Instandhaltung gemeinschaftlich genutzter Flächen eines Condominiums. Bei der Methode tatsächlicher Kosten kann sie von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Beim 30%-Pauschalabzug ist kein separater Nachweis erforderlich.

Wird der Gewinn aus einem Immobilienverkauf besteuert? Ja. Beim Verkauf wird eine Withholding Tax fällig, die nach der progressiven Skala unter Berücksichtigung der Haltedauer berechnet wird. Bei einer Haltedauer von mehr als 5 Jahren kann der steuerlich relevante Gewinnanteil um bis zu 50% reduziert werden.

Kann die Hausverwaltung die Steuererklärung für mich einreichen? Einige Verwaltungsgesellschaften bieten Buchhaltungsservices an. Die rechtliche Verantwortung für die korrekte und fristgerechte Abgabe der Steuererklärung liegt jedoch stets beim Eigentümer selbst. Empfohlen wird die Zusammenarbeit mit einem lizenzierten Thai CPA (Certified Public Accountant).

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