Tasse sui redditi da affitto in Thailandia: aliquote, calcoli e strutture nel 2026

Nel 2026 la Thailandia applica un'imposta progressiva sul reddito da locazione immobiliare con aliquote che vanno dallo 0% al 35%. Per gli investitori stranieri che possiedono condomini a Phuket o ville tramite una società thailandese, l'aliquota effettiva si attesta generalmente tra il 5% e il 15% con una struttura fiscale ben pianificata. Senza una comprensione chiara dei meccanismi di calcolo, tuttavia, si rischia di perdere fino a un terzo del reddito netto.

Un elemento chiave da tenere presente: dal 1° gennaio 2024 la Thailandia ha iniziato a tassare i redditi trasferiti nel paese nell'anno stesso in cui vengono percepiti. Questa modifica ha cambiato le regole del gioco per tutti i non residenti fiscali, indipendentemente dalla nazionalità.

Risposta rapida

• Scala progressiva PIT (Personal Income Tax): 0% fino a 150.000 baht, fino al 35% oltre 5.000.000 baht annui
• Withholding tax applicata dai soggetti giuridici locatori: 5% sull'importo del canone
• Residenza fiscale in Thailandia: si acquisisce soggiornando nel paese 180 giorni o più nell'anno solare
• Imposta societaria per chi possiede tramite una Thai Limited Company: 20% sull'utile netto, con ampia deducibilità dei costi
• Scadenza per la dichiarazione PIT (modulo PND 90): entro il 31 marzo dell'anno successivo
• Soglia IVA: obbligo di registrazione ai fini VAT (7%) superata la soglia di 1.800.000 baht annui di reddito da locazione

Scenari e opzioni

Scenario 1 - Proprietario non residente, persona fisica

Un investitore straniero possiede un condominio in regime freehold a proprio nome e soggiorna in Thailandia meno di 180 giorni l'anno. L'immobile è gestito da una società di property management.

La società di gestione, in quanto soggetto giuridico, è obbligata a trattenere il 5% di withholding tax a ogni pagamento e a versarlo al Revenue Department. Su un reddito annuo da locazione di 1.200.000 baht (circa 100.000 baht al mese), la ritenuta ammonta a 60.000 baht.

Il non residente è formalmente tenuto a presentare la dichiarazione annuale. In pratica molti si limitano alla ritenuta già applicata, ma questo approccio espone al rischio di accertamenti e maggiorazioni. Considerando le deduzioni standard (60.000 baht per quota personale e 30% del reddito, fino a un massimo di 100.000 baht), l'imposta effettiva può superare il 5% trattenuto alla fonte.

Scenario 2 - Proprietario residente fiscale, persona fisica

Se l'investitore trascorre 180 o più giorni in Thailandia diventa residente fiscale. Il reddito da locazione è soggetto all'intera scala progressiva. Con lo stesso reddito di 1.200.000 baht il calcolo risulta come segue:

• Reddito lordo: 1.200.000 baht
• Deduzione spese (30%): -360.000 baht
• Deduzione personale: -60.000 baht
• Base imponibile: 780.000 baht
• Imposta totale: circa 70.500 baht (aliquota effettiva circa 5,9%)

Importante: il residente fiscale è altresì tenuto a dichiarare i redditi esteri trasferiti in Thailandia nello stesso anno di percezione.

Scenario 3 - Proprietà tramite Thai Limited Company

La villa è intestata a una società thailandese. La società incassa il canone, deduce i costi di gestione, manutenzione, assicurazione e contabilità. L'utile netto è soggetto all'imposta societaria del 20% (o al 15% se l'utile non supera 3 milioni di baht, regime PMI). La distribuzione di dividendi al socio persona fisica comporta un'ulteriore ritenuta del 10%.

Il vantaggio principale è la possibilità di dedurre l'ammortamento dell'edificio (5% annuo per 20 anni), i costi di ristrutturazione, i compensi per la gestione e le spese amministrative. Questo riduce sensibilmente la base imponibile rispetto al regime individuale.

Rischi principali ed errori

1. Omissione della dichiarazione dei redditi. Anche quando la withholding tax è già stata trattenuta alla fonte, la dichiarazione è formalmente obbligatoria. Il Revenue Department ha accelerato la digitalizzazione del sistema fiscale: dal 2025 lo scambio di dati tra banche e fisco è significativamente più intenso. La sanzione per mancata presentazione può raggiungere 200.000 baht o, nei casi estremi, la reclusione fino a 6 mesi (Section 37 del Revenue Code).

2. Mancato adeguamento alle nuove regole 2024 sui redditi esteri. Se si è residenti fiscali in Thailandia e si trasferiscono fondi guadagnati all'estero nello stesso anno di percezione, tali somme sono ora imponibili in Thailandia. La precedente prassi di trasferire i fondi nell'anno successivo non è più applicabile.

3. Doppia imposizione per mancata applicazione dei trattati. Molti paesi hanno stipulato convenzioni contro la doppia imposizione con la Thailandia. Per beneficiare del credito d'imposta nel proprio paese di residenza è indispensabile ottenere un certificato ufficiale del Revenue Department thailandese che attesti le imposte versate localmente.

4. Scelta errata del metodo di deduzione. La persona fisica può optare per la deduzione forfettaria del 30% oppure per le spese effettivamente sostenute. Se i costi reali - manutenzione della piscina, sicurezza, CAM fees, ristrutturazioni - superano il 30%, è più vantaggioso documentarli. Tuttavia non è possibile cambiare metodo nel corso dello stesso anno fiscale.

5. Superamento della soglia IVA senza registrazione. Se il reddito da locazione supera 1.800.000 baht annui, scatta l'obbligo di registrazione ai fini IVA al 7%. Molti proprietari non monitorano questa soglia, esponendosi a sanzioni retroattive.

FAQ

Un non residente deve pagare le tasse in Thailandia sul reddito da affitto? Sì. Il reddito derivante da immobili situati in Thailandia è tassabile nel paese indipendentemente dallo status di residenza del proprietario. Questo principio è sancito sia dal Thai Revenue Code sia dalla maggior parte delle convenzioni contro la doppia imposizione che la Thailandia ha stipulato.

Qual è l'aliquota della withholding tax sull'affitto? Se l'affittuario è una persona giuridica - ad esempio un hotel o una società di gestione - è tenuto a trattenere il 5% di withholding tax sull'importo del canone versato. Se l'affittuario è una persona fisica, non vi è obbligo di ritenuta, ma il proprietario deve comunque versare l'imposta in proprio.

Conviene affittare tramite società o come persona fisica? Per uno o due immobili del valore inferiore a 15 milioni di baht è generalmente più efficiente operare come persona fisica. Per un portafoglio di tre o più immobili, oppure per ville con elevati costi operativi, la struttura societaria offre vantaggi concreti grazie all'ammortamento e alla deduzione analitica dei costi.

Entro quando va presentata la dichiarazione dei redditi in Thailandia? Il modulo PND 90, destinato ai contribuenti con più fonti di reddito, deve essere presentato entro il 31 marzo dell'anno successivo a quello di riferimento. La presentazione online è disponibile tramite il portale ufficiale rd.go.th.

Cosa sono le CAM fees e sono deducibili? Le Common Area Maintenance fees sono i canoni mensili per la manutenzione delle parti comuni di un condominio. Con il metodo delle spese effettive sono pienamente deducibili. Con la deduzione forfettaria del 30% non è necessario un rendiconto separato.

La plusvalenza da rivendita è tassata in Thailandia? Sì. Al momento della vendita viene applicata una withholding tax calcolata in base alla scala progressiva e alla durata del possesso. Più lungo è il periodo di possesso, minore è la quota imponibile: oltre 5 anni di possesso la deduzione può arrivare al 50% della plusvalenza.

È necessario un codice fiscale thailandese (TIN)? Sì. Per presentare la dichiarazione e ottenere il certificato delle imposte versate è indispensabile il Tax ID thailandese, richiedibile presso l'ufficio distrettuale del Revenue Department presentando il passaporto e una prova di residenza.

Può essere la società di gestione a presentare la dichiarazione al posto del proprietario? Alcune società di gestione offrono servizi di consulenza fiscale, ma la responsabilità legale della dichiarazione rimane in capo al proprietario. Si consiglia di avvalersi di un commercialista thailandese con licenza CPA per evitare errori e sanzioni.

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