Податок на дохід від оренди в Таїланді: ставки, розрахунок і структури для іноземців у 2026

У 2026 році Таїланд оподатковує дохід від оренди нерухомості за прогресивною шкалою від 0 до 35%. Для іноземців, які володіють кондомініумами на Пхукеті або віллами через тайську компанію, реальна ефективна ставка зазвичай становить 5-15% за грамотного структурування. Але без розуміння механіки розрахунку можна втратити до третини доходу.

Головна зміна останніх років: з 1 січня 2024 року Таїланд почав оподатковувати доходи, переведені до країни у рік їх отримання. Це суттєво змінило правила гри для всіх нерезидентів - незалежно від країни походження.

Швидка відповідь

• Прогресивна шкала PIT (Personal Income Tax): від 0% при доході до 150 000 бат до 35% при доході понад 5 000 000 бат на рік
• Withholding tax при виплаті орендної плати фізичній особі: 5% від суми оренди утримується орендарем-юрособою
• Податковий резидент Таїланду - особа, яка проживає у країні 180 днів і більше протягом календарного року
• Корпоративний податок при володінні через тайську компанію: 20% від чистого прибутку, але доступні вирахування витрат
• Строк подачі декларації PIT: до 31 березня наступного року
• Поріг реєстрації платника VAT: орендний дохід понад 1 800 000 бат на рік

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: Фізична особа-нерезидент здає кондо

Іноземець володіє кондомініумом у власному імені (freehold). Проживає у Таїланді менше 180 днів на рік. Здає квартиру через керуючу компанію.

Керуюча компанія як юрособа зобов'язана утримати 5% withholding tax при кожній виплаті та перерахувати його до Revenue Department. Якщо річний дохід від оренди становить 1 200 000 бат (близько 100 000 бат на місяць), утримання складе 60 000 бат.

Нерезидент формально зобов'язаний подати річну декларацію. На практиці багато хто обмежується утриманим податком, але це створює ризик донарахування. За прогресивною шкалою з урахуванням стандартних вирахувань (60 000 бат особистий + 30% від доходу, але не більше 100 000 бат) реальний податок може виявитися вищим за утримані 5%.

Сценарій 2: Фізична особа-резидент з орендним доходом

Якщо іноземець проводить у Таїланді 180 або більше днів, він стає податковим резидентом. Орендний дохід оподатковується за повною прогресивною шкалою. При тому самому доході у 1 200 000 бат розрахунок виглядає так:

• Дохід: 1 200 000 бат
• Вирахування витрат (30%): -360 000 бат
• Особисте вирахування: -60 000 бат
• Оподатковувана база: 780 000 бат
• Податок: 70 500 бат (ефективна ставка близько 5,9%)

Важливо: резидент також зобов'язаний декларувати доходи з-за кордону, переведені до Таїланду у тому самому році.

Сценарій 3: Володіння через тайську компанію

Вілла оформлена на Thai Limited Company. Компанія здає об'єкт, отримує орендний дохід, оплачує витрати на утримання, ремонт, управління. Чистий прибуток оподатковується корпоративним податком 20% (або 15% при прибутку до 3 млн бат для малого бізнесу). При виплаті дивідендів акціонеру-фізособі утримується ще 10%.

Перевага: компанія легально списує амортизацію будівлі (5% на рік протягом 20 років), витрати на ремонт, страхування, управління, бухгалтерію. Це суттєво знижує оподатковувану базу.

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування подачі декларації. Навіть якщо withholding tax утримано, декларація формально є обов'язковою. Revenue Department Таїланду активно цифровізується. З 2025 року обмін даними між банками та податковою посилився. Штраф за неподачу: до 200 000 бат або позбавлення волі до 6 місяців (Section 37 Revenue Code).

2. Неврахування змін 2024 року щодо закордонних доходів. Якщо ви є податковим резидентом Таїланду і переводите кошти з-за кордону до Таїланду у тому самому році, коли їх отримали, цей дохід тепер оподатковується. Раніше існувала можливість переведення у наступному році. Її закрито.

3. Подвійне оподаткування через незнання угод. Багато країн мають угоди про уникнення подвійного оподаткування з Таїландом. Для зарахування сплаченого тайського податку необхідна довідка від Thai Revenue Department з відповідним перекладом. Без підтвердних документів залік неможливий.

4. Неправильний вибір методу вирахування витрат. Фізична особа може обрати 30% фіксоване вирахування або фактичні витрати. Якщо реальні витрати (обслуговування басейну, охорона, CAM fees, ремонт) перевищують 30%, вигідніше документувати факт. Але змінювати метод протягом року не можна.

5. Перевищення порогу VAT. Якщо орендодавець отримує більше 1 800 000 бат на рік від оренди, виникає обов'язок реєстрації як платника VAT (7%). Багато власників не відстежують цей поріг, що призводить до штрафів.

6. Відсутність тайського ідентифікаційного номера платника податків (TIN). Для подачі декларації та отримання довідки про сплачені податки необхідний Tax ID. Отримати його можна у районному відділенні Revenue Department при наявності паспорта та підтвердження адреси.

FAQ

Чи потрібно платити податок у Таїланді, якщо я не є резидентом?

Так. Дохід від нерухомості, розташованої у Таїланді, оподатковується у Таїланді незалежно від статусу резидентства. Це закріплено у Thai Revenue Code, а також у відповідних статтях міжнародних угод про уникнення подвійного оподаткування.

Який податок утримують при виплаті оренди?

Якщо орендар - юрособа (готель, керуюча компанія), вона зобов'язана утримати 5% withholding tax від суми виплати. Якщо орендар - фізична особа, утримання немає, але обов'язок зі сплати податку залишається на власнику.

Вигідніше здавати через компанію чи як фізична особа?

Для одного-двох об'єктів вартістю до 15 млн бат зазвичай вигідніше працювати як фізична особа. При портфелі з трьох і більше об'єктів або при вілі з високими операційними витратами корпоративна структура дає економію за рахунок амортизації та широкого вирахування витрат.

Коли потрібно подавати податкову декларацію у Таїланді?

Декларація PND 90 (для осіб з кількома джерелами доходу) подається до 31 березня наступного за звітним року. Онлайн-подача доступна через сайт rd.go.th.

Що таке CAM fee і чи можна його вирахувати?

Common Area Maintenance fee - це щомісячний платіж за обслуговування спільних територій кондомініуму. При методі фактичних витрат його можна вирахувати з орендного доходу. При фіксованому вирахуванні (30%) окремий облік не потрібен.

Чи оподатковується прибуток від перепродажу нерухомості?

Так. При продажу утримується withholding tax, розрахований за прогресивною шкалою з урахуванням строку володіння. Чим довше об'єкт перебуває у власності, тим нижча оподатковувана частка. При володінні понад 5 років вирахування може досягати 50% від прибутку.

Чи може керуюча компанія подати декларацію замість мене?

Деякі керуючі компанії пропонують бухгалтерський супровід, але юридична відповідальність за подачу декларації лежить на власнику. Рекомендується залучати ліцензованого тайського бухгалтера (CPA).

Що змінилося у 2024 році щодо оподаткування закордонних доходів?

До 2024 року існувала практика, за якою кошти, переведені до Таїланду у наступному році після отримання, не оподатковувалися. З 1 січня 2024 року це правило скасовано: будь-який дохід, переведений до Таїланду у рік його отримання, підлягає оподаткуванню для податкових резидентів країни.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.