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Impôt sur les revenus locatifs en Thaïlande : taux, calcul et optimisation en 2026
En 2026, la Thaïlande applique un barème progressif de 0 à 35% sur les revenus issus de la location immobilière. Pour un investisseur étranger propriétaire d'un condominium à Phuket ou d'une villa détenue via une société thaïlandaise, le taux effectif réel se situe généralement entre 5 et 15% avec une structure adaptée. Sans comprendre les mécanismes de calcul, il est facile de perdre un tiers de ses revenus locatifs.
Point clé à retenir : depuis le 1er janvier 2024, la Thaïlande impose les revenus transférés dans le pays l'année même de leur perception. Ce changement affecte tous les non-résidents qui perçoivent des revenus locatifs thaïlandais, quelle que soit leur nationalité. Les règles du jeu ont changé, et il est indispensable d'en tenir compte dans toute stratégie d'investissement.
Réponse rapide
- Barème progressif PIT (Personal Income Tax) : de 0% pour les revenus inférieurs à 150 000 bahts jusqu'à 35% au-delà de 5 000 000 bahts par an
- Retenue à la source (Withholding Tax) : 5% du loyer prélevé directement par le locataire personne morale et reversé au Revenue Department
- Résidence fiscale thaïlandaise : tout individu séjournant 180 jours ou plus en Thaïlande au cours d'une année civile
- Impôt sur les sociétés pour une Thai Limited Company : 20% du bénéfice net, avec déductibilité des charges réelles
- Date limite de dépôt de la déclaration PIT : 31 mars de l'année suivante
- Seuil de TVA : inscription obligatoire à la TVA (7%) si les revenus locatifs annuels dépassent 1 800 000 bahts
Scénarios et options
Scénario 1 : Propriétaire non-résident en nom propre
Un investisseur étranger détient un condominium en pleine propriété (freehold) à son nom personnel. Il séjourne moins de 180 jours par an en Thaïlande et confie la gestion à une société de property management.
La société de gestion, en tant que personne morale, est tenue de prélever 5% de retenue à la source à chaque versement et de la reverser au Revenue Department. Pour un revenu locatif annuel de 1 200 000 bahts (soit environ 100 000 bahts par mois), le prélèvement s'élève à 60 000 bahts.
Le non-résident reste formellement tenu de déposer une déclaration annuelle. En pratique, beaucoup s'en tiennent à la retenue opérée à la source, mais cela expose à un risque de redressement. Selon le barème progressif, après application des déductions standard (60 000 bahts d'abattement personnel plus 30% des revenus, plafonné à 100 000 bahts), l'impôt réel peut dépasser les 5% retenus.
Scénario 2 : Résident fiscal avec revenus locatifs
Si l'investisseur passe 180 jours ou plus en Thaïlande, il devient résident fiscal. Ses revenus locatifs sont alors soumis au barème progressif complet. Pour le même revenu de 1 200 000 bahts, le calcul se présente ainsi :
- Revenu brut : 1 200 000 bahts
- Déduction forfaitaire (30%) : -360 000 bahts
- Abattement personnel : -60 000 bahts
- Base imposable : 780 000 bahts
- Impôt calculé : 70 500 bahts (taux effectif d'environ 5,9%)
Attention : un résident fiscal est également tenu de déclarer les revenus étrangers transférés en Thaïlande au cours de la même année de perception.
Scénario 3 : Détention via une société thaïlandaise
Une villa est détenue par une Thai Limited Company. La société perçoit les loyers, prend en charge les frais d'entretien, de rénovation et de gestion. Le bénéfice net est soumis à l'impôt sur les sociétés à 20% (ou 15% pour les petites entreprises dont le bénéfice ne dépasse pas 3 millions de bahts). La distribution de dividendes à un actionnaire personne physique entraîne une retenue supplémentaire de 10%.
L'avantage principal réside dans la déductibilité : la société peut légalement amortir le bâtiment à 5% par an sur 20 ans, et déduire les frais de rénovation, d'assurance, de gestion et de comptabilité. Cela réduit considérablement la base imposable.
Tableau comparatif des structures de détention
| Paramètre | Non-résident (nom propre) | Résident fiscal (nom propre) | Société thaïlandaise |
|---|---|---|---|
| Taux d'imposition | 5% retenue + risque de redressement | 0-35% progressif | 15-20% IS + 10% dividendes |
| Déduction des charges | 30% forfaitaire | 30% forfaitaire ou réel | Charges réelles + amortissement |
| Taux effectif (revenu 1,2M bahts) | ~5-9% | ~5,9% | ~8-12% dividendes inclus |
| Complexité administrative | Faible | Moyenne | Élevée |
| Risque de contrôle fiscal | Moyen | Faible (si déclaration déposée) | Faible |
| Idéal pour | 1 à 2 biens | Résidence principale | Portefeuille de 3 biens ou plus |
Principaux risques et erreurs
1. Ne pas déposer de déclaration fiscale. Même lorsque la retenue à la source a été opérée, la déclaration reste obligatoire. Le Revenue Department accélère sa digitalisation. Depuis 2025, le croisement des données bancaires et fiscales s'est intensifié. La pénalité pour non-dépôt peut atteindre 200 000 bahts ou six mois d'emprisonnement en vertu de la Section 37 du Revenue Code.
2. Ignorer la règle de 2024 sur les revenus étrangers. Si vous êtes résident fiscal en Thaïlande et que vous y transférez des fonds perçus à l'étranger dans la même année civile, ces revenus sont désormais imposables en Thaïlande. L'ancienne pratique consistant à différer le transfert à l'année suivante n'est plus valide.
3. Choisir la mauvaise méthode de déduction. Un propriétaire personne physique peut opter pour la déduction forfaitaire de 30% ou pour les charges réelles. Si les dépenses effectives (entretien de piscine, sécurité, frais de copropriété, rénovations) dépassent 30% du revenu brut, il est plus avantageux de documenter les charges réelles. Attention : il n'est pas possible de changer de méthode en cours d'année.
4. Dépasser le seuil de TVA sans le savoir. Dès que les revenus locatifs annuels dépassent 1 800 000 bahts, l'inscription à la TVA (7%) devient obligatoire. Ce seuil est fréquemment négligé, ce qui expose à des pénalités.
5. Ne pas obtenir les justificatifs fiscaux thaïlandais. Pour éviter une double imposition dans votre pays de résidence fiscale, vous devrez produire une attestation du Revenue Department thaïlandais prouvant l'impôt déjà acquitté. Sans ce document, aucun crédit d'impôt ne peut être accordé à l'étranger.
6. Confusion entre Business Tax et régime locatif standard. Les propriétaires qui exercent une activité assimilable à de l'hôtellerie (location courte durée via des plateformes) peuvent être requalifiés et soumis à un régime fiscal différent. Il convient de vérifier la nature juridique de l'activité avec un comptable agréé.
FAQ
Un non-résident est-il imposable en Thaïlande sur ses revenus locatifs ? Oui. Les revenus issus d'un bien immobilier situé en Thaïlande sont imposables en Thaïlande, quel que soit le statut de résidence du propriétaire. Ce principe est inscrit dans le Thai Revenue Code.
Quel impôt est prélevé lors du versement du loyer ? Lorsque le locataire est une personne morale (société hôtelière, société de gestion), elle est tenue de retenir 5% de withholding tax sur chaque versement. Si le locataire est un particulier, aucune retenue n'est opérée, mais l'obligation fiscale reste entière pour le propriétaire.
Vaut-il mieux louer en nom propre ou via une société ? Pour un ou deux biens dont la valeur est inférieure à 15 millions de bahts, la détention en nom propre est généralement plus simple et plus avantageuse. Pour un portefeuille de trois biens ou plus, ou pour une villa avec des charges opérationnelles élevées, la structure sociétaire permet des économies significatives grâce à l'amortissement et à la déductibilité des charges réelles.
Quand déposer la déclaration fiscale en Thaïlande ? La déclaration PND 90 (pour les personnes ayant plusieurs sources de revenus) doit être déposée avant le 31 mars de l'année suivant l'exercice. Le dépôt en ligne est disponible sur le site rd.go.th.
Qu'est-ce que la CAM fee et est-elle déductible ? La Common Area Maintenance fee est la charge mensuelle de copropriété couvrant l'entretien des parties communes. Elle est déductible dans le cadre de la méthode des charges réelles. En cas d'option pour le forfait de 30%, aucun suivi séparé n'est nécessaire.
La plus-value immobilière est-elle imposée en Thaïlande ? Oui. Lors de la vente d'un bien, une retenue à la source est calculée selon le barème progressif en tenant compte de la durée de détention. Plus la durée est longue, plus la base imposable est réduite. Au-delà de 5 ans de détention, l'abattement peut atteindre 50% de la plus-value.
Faut-il un numéro d'identification fiscale thaïlandais (TIN) ? Oui. Pour déposer une déclaration et obtenir une attestation d'impôt payé, un Tax ID est indispensable. Il s'obtient auprès du bureau local du Revenue Department sur présentation du passeport et d'un justificatif de domicile.
Une société de gestion peut-elle déposer la déclaration à ma place ? Certaines sociétés de gestion proposent un accompagnement comptable, mais la responsabilité juridique du dépôt incombe au propriétaire. Il est recommandé de faire appel à un comptable thaïlandais agréé (CPA).
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