Steuern in Thailand 2026: Neue Regeln und ihre Auswirkungen auf Investoren

Seit 2024 wird jedes ausländische Einkommen, das von einem thailändischen Steuerresidenten ins Land überwiesen wird, besteuert. Das alte Schlupfloch 'ein Jahr warten und Geld steuerfrei transferieren' funktioniert nicht mehr. Für alle, die Immobilien besitzen, Mieteinnahmen im Ausland erzielen oder von Dividenden leben, verändert das die gesamte finanzielle Kalkulation grundlegend.

Die Regel ist einfach: Wer 180 Tage oder mehr pro Kalenderjahr in Thailand verbringt, gilt als Steuerresident. Ab diesem Zeitpunkt unterliegt jeder aus dem Ausland überwiesene Baht der thailändischen Progressionsstufe mit Sätzen von bis zu 35%. Das lässt sich nicht ignorieren: Die thailändische Steuerbehörde (Revenue Department) überwacht grenzüberschreitende Überweisungen inzwischen deutlich aktiver.

Wichtige Fakten

• 180 Tage Aufenthalt in Thailand innerhalb eines Kalenderjahres machen jeden automatisch zum Steuerresidenten.

• Seit 2024 ist die 'Strategie der verzögerten Überweisung' abgeschafft: Früher konnte man Geld im Ausland in einem Jahr verdienen und erst im Folgejahr steuerfrei nach Thailand transferieren. Jetzt wird jede Überweisung unabhängig vom Jahr der Einkommenserzielung besteuert.

• Die progressive Einkommensteuer in Thailand reicht von 0% (Einkommen bis 150.000 Baht pro Jahr) bis 35% (Einkommen über 5 Mio. Baht).

• Die LTR-Visa (Long-Term Resident) der Kategorie Work-from-Thailand bietet einen festen Steuersatz von 17% statt der Progressionsstufe.

• Für die LTR-Visa-Kategorie 'Wealthy Pensioner' ist ein Jahreseinkommen von mindestens 80.000 USD oder Vermögenswerte ab 1 Mio. USD erforderlich.

• Die jährliche Grundsteuer auf Immobilien in Thailand bleibt mit 0,02% bis 0,10% des behördlich festgesetzten Wertes vergleichsweise niedrig und beeinflusst die Gesamtrendite kaum.

• Bei Immobilientransaktionen fallen zusätzlich eine Transfer Fee von 2% des Schätzwerts sowie je nach Haltedauer eine Special Business Tax von 3,3% oder eine Stamp Duty von 0,5% an.

Geschichte und Kontext

Bis 2024 war Thailand für Expats mit minimaler Planung praktisch ein Steuerparadies. Das System funktionierte so: Wer 2022 im Ausland Geld verdiente und es erst 2023 nach Thailand überwies, musste keine Steuern zahlen. Dies war die offizielle Auslegung, bestätigt durch Richtlinien des Revenue Department. Tausende Residenten, von Rentnern bis zu digitalen Nomaden, bauten ihre Finanzplanung um genau diese Lücke herum auf.

Alles änderte sich, als die Regierung unter Srettha Thavisin eine neue Fiskalpolitik ankündigte. Die Anordnung Paw. 161/2566 des Revenue Department (ergänzt durch Paw. 162/2566) hob die 'Ein-Jahres-Regel' zum 1. Januar 2024 auf. Der offizielle Grund: Angleichung der Steuerbasis an internationale Standards zum Informationsaustausch (CRS und FATCA). Inoffiziell spielten das Haushaltsdefizit und die Finanzierung großer Infrastrukturprojekte, darunter BTS-Linien und die Hochgeschwindigkeitsbahn, eine wesentliche Rolle. Der erste vollständige Veranlagungszyklus für 2024 wurde zwischen März und April 2025 abgeschlossen.

Für internationale Immobilieninvestoren ist die Lage zweigeteilt. Wer eine Eigentumswohnung kauft und Mieteinnahmen innerhalb Thailands erzielt, für den hat sich am Besteuerungsschema nichts geändert: Das Einkommen wird am Ort der Erzielung besteuert, wobei nach Abzug pauschaler Werbungskosten von 30% oder höherer nachgewiesener Ausgaben versteuert wird. Wer jedoch Erlöse aus dem Verkauf einer Wohnung im Heimatland oder Dividenden aus einem Aktienportfolio auf ein thailändisches Konto überweist, dessen Summen fallen nun unter die Progressionsstufe.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die LTR-Visa. Sie wurde im September 2022 eingeführt, um wohlhabende Ausländer und Remote-Worker gezielt anzuziehen. Die Kategorie Work-from-Thailand bietet einen festen Satz von 17%, deutlich unter der Obergrenze von 35%. Es gibt allerdings Bedingungen: Der Antragsteller muss ein Jahreseinkommen ab 80.000 USD über die letzten zwei Jahre nachweisen, für ein Unternehmen außerhalb Thailands arbeiten und mindestens fünf Jahre Berufserfahrung vorweisen. Für die Kategorie Wealthy Global Citizen sind Investitionen in thailändische Vermögenswerte (Staatsanleihen, Immobilien, Direktinvestitionen) ab 500.000 USD erforderlich.

Ein praktisches Beispiel: Ein Investor besitzt zwei Eigentumswohnungen in Phuket mit Mieteinnahmen von 1,2 Mio. Baht pro Jahr und erhält zusätzlich Dividenden von einem Wertpapierdepot in Höhe von 3 Mio. Baht jährlich. Verbringt er mehr als 180 Tage in Thailand und überweist die Dividenden auf ein thailändisches Konto, ergibt sich ein steuerpflichtiges Gesamteinkommen von 4,2 Mio. Baht. Nach der Progressionsstufe zahlt er rund 680.000 Baht Steuern. Mit LTR-Visa kostet dasselbe Einkommen bei 17% Satz 714.000 Baht. Die Differenz ist gering, doch die LTR-Visa bringt zusätzliche Vorteile: eine vierjährige Aufenthaltserlaubnis, Befreiung von der 90-Tage-Meldepflicht und das Recht zu arbeiten.

Wichtig für alle, die eine Besichtigungsreise planen: Ein Kurzaufenthalt zur Objektbesichtigung macht niemanden automatisch zum Residenten. Die Tage werden über das gesamte Kalenderjahr summiert. Eine Woche Hotelaufenthalt zur Besichtigung von Projekten löst keine steuerlichen Pflichten aus.

FAQ

Wann genau trat die neue Steuerregel in Kraft?

Die neue Auslegung des Revenue Department gilt seit dem 1. Januar 2024. Alle Überweisungen ausländischen Einkommens durch thailändische Steuerresidenten nach diesem Datum unterliegen der Besteuerung.

Wie werden die 180 Tage für die steuerliche Residenz berechnet?

Sie werden über das gesamte Kalenderjahr (1. Januar bis 31. Dezember) summiert. Ein- und Ausreisetage zählen üblicherweise mit. Wer 90 Tage im Frühjahr und 91 Tage im Herbst in Thailand verbringt, gilt als Resident.

Wird Einkommen besteuert, das ich nicht nach Thailand überweise?

Nein. Die thailändische Steuer gilt nur für tatsächlich überwiesenes (remitted) Einkommen. Bleibt das Geld auf einem ausländischen Konto, entsteht keine thailändische Steuerpflicht. Vorsicht ist jedoch geboten: Die Bezahlung thailändischer Ausgaben mit einer ausländischen Karte kann als Überweisung gewertet werden.

Welcher Steuersatz gilt bei der LTR-Visa und für wen eignet sie sich?

Der begünstigte Satz beträgt 17% für die Kategorie Work-from-Thailand. Geeignet für Remote-Worker mit einem Jahreseinkommen ab 80.000 USD, die für Unternehmen außerhalb Thailands arbeiten.

Zahlen Nicht-Residenten Steuern auf thailändische Immobilien?

Mieteinnahmen, die innerhalb Thailands erzielt werden, werden unabhängig vom Residenzstatus besteuert, nach derselben Progressionsstufe. Ausländisches Einkommen, das nicht nach Thailand überwiesen wird, bleibt für Nicht-Residenten jedoch unberührt.

Wie wirkt sich die neue Regel auf den Immobilienkauf aus?

Die Überweisung von Geldern zum Kauf einer Eigentumswohnung gilt formal nicht als 'Einkommen', sondern als Kapitalbewegung. Dennoch müssen die Dokumente korrekt über eine thailändische Bank abgewickelt werden (Foreign Exchange Transaction Form), um die Natur der Überweisung nachzuweisen.

Welche zusätzlichen Kosten fallen beim Immobilienkauf sonst noch an?

Neben der Einkommensteuer auf Mieterträge fallen beim Kauf typischerweise eine Transfer Fee von 2%, ein Sinking Fund von 400 bis 700 Baht pro Quadratmeter sowie jährliche Unterhaltskosten von 40 bis 80 Baht pro Quadratmeter an. Anwalts- und Registrierungskosten liegen meist zwischen 35.000 und 60.000 Baht.

Kann man die Residenzpflicht durch weniger als 180 Tage im Land umgehen?

Ja. Viele Investoren begrenzen ihren Aufenthalt bewusst auf 179 Tage pro Jahr. Dieser Ansatz ist legal und weit verbreitet.

Quelle: Rumavi

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