Fiscalite en Thailande en 2026 : ce qui change pour les investisseurs etrangers

Depuis 2024, tout revenu etranger transfere en Thailande par un resident fiscal est imposable. L'ancienne strategie qui consistait a attendre un an avant de rapatrier ses fonds sans impot ne fonctionne plus. Pour les proprietaires de biens immobiliers, les beneficiaires de revenus locatifs a l'etranger ou les investisseurs vivant de dividendes, cela change toute l'equation financiere.

La regle est simple : passer 180 jours ou plus en Thailande sur une annee civile fait automatiquement de vous un resident fiscal. Des ce seuil franchi, chaque baht transfere depuis l'etranger tombe sous le barème progressif thailandais, avec des taux allant jusqu'a 35%. Impossible d'ignorer ce changement : le Revenue Department thailandais surveille desormais activement les transferts transfrontaliers.

Faits cles

• 180 jours de presence en Thailande sur une annee civile font automatiquement de vous un resident fiscal.

• Depuis 2024, la 'strategie du transfert differe' est abolie : auparavant, un revenu gagne a l'etranger une annee pouvait etre rapatrie l'annee suivante sans impot. Ce n'est plus le cas.

• Le bareme progressif thailandais va de 0% (revenu jusqu'a 150 000 bahts par an) a 35% (revenu superieur a 5 millions de bahts).

• La taxe fonciere annuelle reste tres faible, generalement comprise entre 0,02% et 0,10% de la valeur cadastrale (government appraised value), un poids marginal dans le calcul de rentabilite.

• Le visa LTR (Long-Term Resident), categorie Work-from-Thailand, offre un taux fixe de 17% au lieu du bareme progressif.

• Pour la categorie LTR 'Wealthy Pensioner', un revenu annuel minimum de 80 000 USD ou des actifs d'au moins 1 million USD sont exiges.

• Les frais de transaction immobiliere (Transfer Fee) s'elevent generalement a 2% de la valeur estimee, souvent partages entre acheteur et vendeur.

Histoire et contexte

Avant 2026, la Thailande etait consideree comme un veritable paradis fiscal pour les expatries avec un minimum de planification. Le systeme fonctionnait ainsi : un revenu gagne a l'etranger en 2022 et rapatrie en 2023 n'etait pas imposable. Cette interpretation officielle, confirmee par les directives du Revenue Department, a pousse des milliers de residents, des retraites aux nomades numeriques, a batir toute leur strategie financiere autour de cette faille.

Tout a bascule lorsque le gouvernement de Srettha Thavisin a annonce une nouvelle politique fiscale. L'ordonnance Paw. 161/2566 du Revenue Department a supprime la regle de 'l'annee de decalage'. La raison officielle : aligner l'assiette fiscale sur les standards internationaux d'echange d'informations (CRS et FATCA). La raison officieuse : combler un deficit budgetaire et financer de vastes projets d'infrastructure, notamment les extensions du reseau BTS et la ligne ferroviaire a grande vitesse. Selon les analyses internationales les plus recentes, les ordonnances Por 161/2566 et Por 162/2566 sont entrees en vigueur le 1er janvier 2024, et le premier cycle complet de declaration (pour l'annee fiscale 2024) s'est acheve entre mars et avril 2025, un premier test grandeur nature pour l'administration comme pour les expatries.

Pour les investisseurs internationaux dans l'immobilier thailandais, la situation est double. D'un cote, si vous achetez un condominium et percevez un revenu locatif genere en Thailande, le regime fiscal n'a pas change : ce revenu est impose la ou il est percu, generalement apres application d'un abattement forfaitaire de 30% sur les depenses (ou les couts reels s'ils sont superieurs). De l'autre, si vous transferez sur un compte thailandais le produit de la vente d'un bien a l'etranger ou des dividendes d'un portefeuille d'actions, ces sommes tombent desormais sous le bareme progressif.

Le visa LTR merite une attention particuliere. Lance en septembre 2022, il a ete concu precisement pour attirer les etrangers fortunes et les travailleurs a distance. La categorie Work-from-Thailand offre un taux fixe de 17%, nettement inferieur au plafond de 35%. Mais des conditions strictes s'appliquent : le candidat doit justifier d'un revenu annuel d'au moins 80 000 USD sur les deux dernieres annees, travailler pour une entreprise situee hors de Thailande, et posseder au moins cinq ans d'experience professionnelle. La categorie Wealthy Global Citizen exige, elle, des investissements dans des actifs thailandais (obligations d'Etat, immobilier, participations directes) d'au moins 500 000 USD.

Exemple concret : un investisseur possede deux condominiums a Phuket generant un revenu locatif de 1,2 million de bahts par an, et percoit par ailleurs des dividendes d'un compte-titres etranger a hauteur de 3 millions de bahts par an. S'il reste plus de 180 jours en Thailande et transfere ces dividendes sur un compte local, son revenu imposable total atteint 4,2 millions de bahts. Selon le bareme progressif, il devra environ 680 000 bahts d'impot. Avec un visa LTR, ce meme revenu ne coutera que 714 000 bahts au taux fixe de 17%. La difference chiffree est minime, mais le LTR offre des avantages annexes non negligeables : un titre de sejour de quatre ans, une exemption de l'obligation de pointage tous les 90 jours, et le droit de travailler.

Un point essentiel pour ceux qui envisagent un voyage de reperage : venir visiter des projets immobiliers pendant quelques jours ne fait pas de vous un resident fiscal. Les jours se comptent de maniere cumulative sur l'annee civile. Vous pouvez sejourner une semaine, visiter plusieurs programmes immobiliers, puis repartir, sans declencher la moindre obligation fiscale.

FAQ

Quand la nouvelle regle fiscale est-elle entree en vigueur ?

La nouvelle interpretation du Revenue Department s'applique depuis le 1er janvier 2024. Tout transfert de revenu etranger effectue apres cette date par un resident fiscal thailandais est imposable.

Comment sont comptes les 180 jours de residence fiscale ?

De maniere cumulative sur l'annee civile (du 1er janvier au 31 decembre). Les jours d'entree et de sortie sont generalement comptabilises. Si vous passez 90 jours au printemps et 91 jours a l'automne, vous etes considere comme resident.

Un revenu que je ne transfere pas en Thailande est-il impose ?

Non. L'impot thailandais s'applique uniquement aux revenus effectivement rapatries (remitted) dans le pays. Si l'argent reste sur un compte etranger, aucune imposition thailandaise ne s'applique. Attention toutefois : regler des depenses locales avec une carte etrangere peut etre interprete comme un transfert.

Quel est le taux d'imposition du visa LTR et a qui s'adresse-t-il ?

Le taux preferentiel est de 17% pour la categorie Work-from-Thailand. Il s'adresse aux travailleurs a distance percevant au moins 80 000 USD par an et employes par une entreprise situee hors de Thailande.

Existe-t-il une convention de non-double imposition applicable ?

Oui, la Thailande a signe de nombreuses conventions bilaterales de non-double imposition, dont certaines remontent a 1999, qui permettent de deduire l'impot deja paye dans un pays du calcul de l'impot du au titre du second pays.

Les non-residents proprietaires d'un bien en Thailande paient-ils des impots ?

Le revenu locatif percu en Thailande est impose quel que soit le statut de residence, selon le meme bareme progressif. En revanche, si vous etes non-resident, un revenu etranger non rapatrie en Thailande n'est pas concerne.

Comment cette regle affecte-t-elle l'achat immobilier ?

Le transfert de fonds destine a l'achat d'un condominium n'est pas juridiquement un 'revenu', mais un mouvement de capital. Il est neanmoins indispensable de faire etablir correctement les documents (Foreign Exchange Transaction Form) par une banque thailandaise pour attester la nature du transfert.

Peut-on eviter la residence fiscale en restant moins de 180 jours ?

Oui. De nombreux investisseurs limitent volontairement leur sejour a 179 jours par an. C'est une pratique legale et largement repandue.

Source : Alestria Property

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