Steuerliche Ansässigkeit in Thailand 2026: Was Expats auf Mieteinnahmen zahlen

Wer in Thailand mehr als 180 Tage im Kalenderjahr verbringt und Einnahmen aus der Vermietung einer Immobilie erzielt, ist dort steuerpflichtig - und zwar nach einem progressiven Tarif von bis zu 35 Prozent. Das ist keine Theorie. Das Revenue Department Thailand tauscht aktiv Daten mit Banken und Buchungsplattformen aus. Seit Januar 2024 ist zudem eine frühere Regelungslücke geschlossen worden, die es erlaubte, im Ausland erzielte Einkünfte steuerfrei zu halten, wenn sie erst im darauffolgenden Steuerjahr ins Land überwiesen wurden.

Für internationale Investoren mit einem Apartment auf Phuket oder einer Villa auf Koh Samui bedeutet das konkrete Pflichten: die Abgabe der Steuererklärung PND 90, die korrekte Ermittlung von Abzügen, die Berücksichtigung einbehaltener Quellensteuer sowie die Prüfung etwaiger Doppelbesteuerungsabkommen mit dem Heimatstaat.

Im Folgenden erklären wir Schritt für Schritt: Wer gilt als steuerlich ansässig, wie hoch ist die tatsächliche Steuerbelastung auf Mieteinnahmen - und welche Fehler kosten Zehntausende Baht.

Kurzantwort

• 180 Tage Aufenthalt in Thailand im Kalenderjahr machen Sie gemäß Section 41 des Revenue Code zum steuerlichen Ansässigen
• Der progressive Einkommensteuersatz (PIT) liegt zwischen 0 % und 35 % und gilt für das weltweite Einkommen von Ansässigen, einschließlich Mieteinnahmen
• Auf inländische Mieteinnahmen behält die Verwaltungsgesellschaft oder ein gewerblicher Mieter 5 % Quellensteuer (Withholding Tax) bei jeder Auszahlung ein
• Viele Länder haben mit Thailand ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen, das eine Anrechnung gezahlter Steuern ermöglicht
• Die Jahressteuererklärung PND 90 ist bis zum 31. März des Folgejahres einzureichen
• Die Strafe für nicht eingereichte Erklärungen beträgt bis zu 200.000 Baht zuzüglich monatlicher Zinsen von 1,5 % auf Nachzahlungsbeträge

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Nicht-Ansässiger mit Apartment auf Phuket

Sie halten sich weniger als 180 Tage in Thailand auf und vermieten Ihre Immobilie über eine Verwaltungsgesellschaft. Diese behält bei jeder Mietzahlung 5 % Quellensteuer ein. Das ist für Sie die abschließende Steuer in Thailand. Die Erklärung PND 90 ist in diesem Fall nicht verpflichtend - kann aber freiwillig eingereicht werden, um eine Überzahlung zurückzufordern, etwa wenn das Jahreseinkommen unter dem Nullsteuersatz-Freibetrag von 150.000 Baht liegt.

In Ihrem Heimatland sind diese Einnahmen nach den dortigen Steuergesetzen zu deklarieren. Die in Thailand einbehaltene Quellensteuer kann in der Regel per DBA angerechnet werden.

Szenario 2: Ansässiger mit einer Immobilie

Sie leben mehr als sechs Monate auf Phuket. Ihr jährliches Mieteinkommen aus einem Apartment beträgt 600.000 Baht (rund 16.000 Euro). Nach Abzug der Pauschale für Werbungskosten von 30 Prozent (ohne Belegpflicht, für Immobilienvermietung festgelegt) sowie des persönlichen Freibetrags von 60.000 Baht ergibt sich folgende Steuerbasis:

600.000 - 180.000 (30 % Kosten) - 60.000 (persönlicher Freibetrag) = 360.000 Baht

Steuer nach Progressionstabelle: Die ersten 150.000 Baht zu 0 %, die nächsten 150.000 zu 5 % (7.500 Baht), die verbleibenden 60.000 zu 10 % (6.000 Baht). Gesamtsteuer: 13.500 Baht. Im Laufe des Jahres wurden jedoch bereits 30.000 Baht Quellensteuer (5 % von 600.000 Baht) einbehalten - die Überzahlung von 16.500 Baht kann per Steuererklärung zurückgefordert werden.

Szenario 3: Ansässiger mit mehreren Objekten und hohem Einkommen

Zwei Apartments und eine Villa bringen 3.000.000 Baht im Jahr. Die zu versteuernde Basis liegt nach Abzügen bei rund 2.040.000 Baht. Hier greifen Steuersätze von 20 bis 25 Prozent. Die Gesamtsteuerlast beträgt rund 270.000 Baht. Die einbehaltene Quellensteuer von 150.000 Baht wird angerechnet, die Nachzahlung beläuft sich auf rund 120.000 Baht.

Vergleichstabelle: Steuerszenarien im Überblick

Hauptrisiken und Fehler

1. Aufenthaltstage nicht zählen. Viele Expats erfassen ihre Aufenthaltstage nicht systematisch. Die Einreisestempel im Reisepass sind der einzige Nachweis. Das Revenue Department fordert diese Daten bei der Einwanderungsbehörde an.

2. Quellensteuer als abschließende Steuer missverstehen. Die einbehaltenen 5 % sind eine Vorauszahlung, kein abschließender Steuerbetrag für Ansässige. Liegt der effektive Steuersatz über 5 %, ist eine Nachzahlung fällig.

3. Doppelbesteuerungsabkommen nicht nutzen. Viele Länder haben mit Thailand ein DBA abgeschlossen. Ohne korrekt ausgestelltes Certificate of Residence riskieren Sie, auf denselben Einkommensbetrag in zwei Ländern zu zahlen. Lassen Sie sich die Steuerzahlung in Thailand dokumentieren und beim Finanzamt Ihres Heimatlandes geltend machen.

4. Barzahlungen ohne Deklaration annehmen. Manche Eigentümer kassieren Miete bar von Touristen. Seit 2024 sind thailändische Banken verpflichtet, Transaktionen über 2.000.000 Baht pro Jahr zu melden. Plattformen wie Airbnb und Booking.com übermitteln Daten an die Steuerbehörden.

5. Falscher Kostenabzug. Der Pauschalabzug von 30 % ist vorteilhaft, wenn die tatsächlichen Kosten darunterliegen. Bei einem größeren Portfolio mit Kreditzinsen, Abschreibungen und Verwaltungsgebühren können die tatsächlichen Ausgaben den Pauschalwert deutlich überschreiten.

6. Abgabefrist versäumen. Die Verspätungsstrafe beträgt 2.000 Baht plus Zinsen. Bei vorsätzlicher Steuerhinterziehung drohen strafrechtliche Konsequenzen und Bußgelder bis zu 200.000 Baht.

FAQ

Zählen Transitaufenthalte bei der 180-Tage-Regel? Ja. An- und Abreisetag werden als vollständige Aufenthaltstage gewertet. Wer am 1. Januar einreist und am 1. Januar abreist, hat einen Tag gezählt.

Kann ein Ausländer ohne Arbeitserlaubnis eine Steuernummer (TIN) beantragen? Ja. Für die Ausstellung der Taxpayer Identification Number genügen Reisepass und ein Nachweis der Adresse in Thailand. Eine Arbeitserlaubnis ist nicht erforderlich.

Wie wird der Steuerstatus berechnet, wenn ich nur einen Teil des Jahres in Thailand bin? Thailand bewertet den Status für das gesamte Kalenderjahr. Wer zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember mindestens 180 Tage im Land war, gilt für das gesamte Jahr als steuerlich ansässig.

Sind Airbnb-Einnahmen steuerpflichtig? Ja. Das Revenue Department behandelt kurzfristige Vermietungen als steuerpflichtiges Einkommen. Zusätzlich kann Mehrwertsteuer (VAT) von 7 % anfallen, wenn der Jahresumsatz 1.800.000 Baht übersteigt.

Welche Kosten sind beim tatsächlichen Kostenabzug absetzbar? Zu den abzugsfähigen Positionen zählen Kreditzinsen, Gebäudeabschreibung (in der Regel 5 % pro Jahr), Renovierungskosten, Verwaltungsgebühren, Versicherungen und vom Eigentümer getragene Nebenkosten.

Kontrolliert das Revenue Department ausländische Immobilieneigentümer aktiv? Ja. Seit 2025 setzt die Behörde ein Querprüfungssystem ein, das Daten des Land Department (Eigentumsregistrierung) mit Banküberweisungen abgleicht.

Muss eine Erklärung eingereicht werden, wenn das Mieteinkommen unter 150.000 Baht liegt? Für steuerlich Ansässige besteht die Erklärungspflicht unabhängig von der Einkommenshöhe. Der Nullsteuersatz gilt für die ersten 150.000 Baht nach Abzügen. Einbehaltene Quellensteuer kann zurückgefordert werden.

Empfehlung für Investoren: Wer mehr als 150 Tage im Jahr in Thailand verbringt und Mieteinnahmen erzielt, sollte noch im ersten Steuerjahr einen lizenzierten thailändischen Steuerberater hinzuziehen. Die Kosten liegen bei rund 15.000 bis 40.000 Baht pro Jahr - und amortisieren sich durch korrekte Abzüge und vermiedene Strafen in der Regel schnell.

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