Податкове резидентство Таїланду: скільки платить експат з оренди нерухомості у 2026

У 2026 році іноземець, який провів у Таїланді 180 днів і отримує дохід від оренди нерухомості, зобов'язаний сплачувати прибутковий податок за прогресивною шкалою - до 35%. Це не теорія: Податкова служба Таїланду (Revenue Department) активно обмінюється даними з банками та платформами бронювання, а з січня 2024 року скасована стара лазівка, яка дозволяла не декларувати зарубіжний дохід, переведений до країни у наступному податковому році.

Для міжнародного інвестора з кондомініумом на Пхукеті або віллою на Самуї це означає конкретні зобов'язання: подача декларації PND 90, розрахунок відрахувань, облік утриманого податку у джерела та аналіз угоди про уникнення подвійного оподаткування. Розберемо покроково: хто вважається податковим резидентом, скільки реально платити з орендного доходу і які помилки коштують десятки тисяч батів.

Швидка відповідь

• 180 днів перебування у Таїланді протягом календарного року роблять вас податковим резидентом (Section 41 Revenue Code)
• Прогресивна ставка прибуткового податку (PIT) від 0% до 35% застосовується до світового доходу резидента, включно з орендними надходженнями
• З орендного доходу всередині Таїланду керуюча компанія або орендар-юрособа утримує withholding tax 5% при кожній виплаті
• Між більшістю країн і Таїландом діють угоди про уникнення подвійного оподаткування, що дозволяють зарахувати сплачені податки
• Термін подачі річної декларації PND 90 - до 31 березня наступного року
• Штраф за неподачу декларації - до 200 000 батів плюс пеня 1,5% на місяць на суму недоплати

Сценарії та варіанти

Сценарій 1: нерезидент із кондо на Пхукеті

Ви проводите у Таїланді менше 180 днів. Здаєте квартиру через керуючу компанію. Компанія утримує 5% withholding tax при кожній виплаті орендного доходу. Це і є ваш фінальний податок у Таїланді. Декларацію PND 90 подавати не обов'язково, але ви маєте право зробити це добровільно, якщо хочете повернути переплату - наприклад, коли річний дохід нижчий за поріг у 150 000 батів, що оподатковується за ставкою 0%.

Цей дохід також підлягає декларуванню у вашій країні податкового резидентства. Утримані 5% можна зарахувати відповідно до чинної угоди про уникнення подвійного оподаткування.

Сценарій 2: резидент з одним об'єктом

Ви живете на Пхукеті більше півроку. Ваш річний орендний дохід від кондо складає 600 000 батів. Після стандартного відрахування 60 000 батів (personal allowance) та відрахування витрат (30% від доходу для оренди нерухомості за фіксованою схемою, без підтвердження документами) оподатковувана база виглядає так:

600 000 - 180 000 (30% витрати) - 60 000 (особисте відрахування) = 360 000 батів

Податок за прогресивною шкалою: перші 150 000 - 0%, наступні 150 000 - 5%, решта 60 000 - 10%. Разом: 0 + 7 500 + 6 000 = 13 500 батів. При цьому протягом року з вас утримали withholding tax 30 000 батів (5% від 600 000). Переплата складає 16 500 батів - її можна повернути через декларацію.

Сценарій 3: резидент із кількома об'єктами та високим доходом

Два кондомініуми і вілла приносять 3 000 000 батів на рік. Оподатковувана база після відрахувань - близько 2 040 000 батів. Тут вже діють ставки 20-25%, і фінальний податок складе близько 270 000 батів. Withholding tax 150 000 батів зараховується, доплата складає 120 000 батів. На цьому рівні доходу послуги ліцензованого тайського бухгалтера стають обов'язковими, а не бажаними.

Основні ризики та помилки

1. Ігнорування статусу резидента. Багато експатів не підраховують дні перебування. Імміграційні штампи у паспорті - єдиний доказ. Revenue Department запитує дані у імміграційної служби і порівнює їх із банківськими транзакціями.

2. Плутанина між withholding tax і підсумковим податком. Утримані 5% - це авансовий платіж, а не остаточний розрахунок для резидентів. Якщо ваш ефективний податок вищий за 5%, доведеться доплатити. Якщо нижчий - можна повернути переплату.

3. Невикористання угоди про уникнення подвійного оподаткування. Таїланд має угоди з десятками країн, включно з більшістю європейських. Угода, як правило, дає право оподатковувати дохід від нерухомості у країні її знаходження, але зобов'язує країну резидентства надати залік. Без належного оформлення Certificate of Residence ви ризикуєте заплатити двічі.

4. Отримання готівки без декларування. Деякі власники беруть орендну плату готівкою від туристів. З 2024 року тайські банки зобов'язані повідомляти про транзакції понад 2 000 000 батів на рік, а платформи Airbnb і Booking.com передають дані податковим органам.

5. Помилка у виборі методу відрахування витрат. Фіксоване відрахування 30% вигідне, якщо ваші реальні витрати нижчі. Але при великому портфелі з відсотками за кредитом, амортизацією та витратами на управління фактичні витрати можуть значно перевищити 30%.

6. Пропуск терміну подачі. Штраф - 2 000 батів за прострочення плюс пеня. При умисному ухиленні - кримінальна відповідальність і штраф до 200 000 батів.

7. Відсутність TIN до першого орендного платежу. Деякі інвестори відкладають отримання Taxpayer Identification Number. Це ускладнює повернення переплаченого withholding tax і унеможливлює правильне оформлення документів для зарахування у країні резидентства.

FAQ

Чи зараховуються дні транзиту при підрахунку 180 днів? Так. День в'їзду і день виїзду зараховуються як повні дні перебування. Таїланд використовує дані імміграційної служби для підтвердження статусу.

Чи може іноземець без дозволу на роботу отримати TIN? Так. Для отримання Taxpayer Identification Number потрібен паспорт і підтвердження адреси у Таїланді. Дозвіл на роботу не потрібен.

Як розраховується податок, якщо частину року я резидент, а частину - ні? Таїланд визначає статус за весь календарний рік. Якщо ви пробули 180 або більше днів з 1 січня по 31 грудня - ви резидент за цей рік повністю.

Чи оподатковується дохід від оренди через Airbnb? Так. Revenue Department розглядає короткострокову оренду як оподатковуваний дохід. Додатково може нараховуватися ПДВ 7%, якщо річний оборот перевищує 1 800 000 батів.

Які витрати можна відрахувати при фактичному методі? Відсотки за кредитом, амортизація будівлі (зазвичай 5% на рік), витрати на ремонт, комісія керуючої компанії, страхування, комунальні витрати, сплачені власником.

Чи потрібно платити податок, якщо дохід від оренди нижчий за 150 000 батів на рік? Перші 150 000 батів після відрахувань оподатковуються за ставкою 0%. Але декларацію резидент подавати зобов'язаний. Також можна запросити повернення утриманого withholding tax.

Чи контролює Revenue Department іноземних власників нерухомості? Так. З 2025 року відомство впроваджує систему перехресної перевірки даних Land Department (реєстрація власності) і банківських переводів. Система вже охоплює Пхукет, Бангкок і Паттайю.

Яка головна рекомендація для інвестора-початківця? Якщо ви проводите у Таїланді більше 150 днів на рік і отримуєте орендний дохід - найміть ліцензованого тайського бухгалтера (certified public accountant) до кінця першого податкового року. Вартість послуги - від 15 000 до 40 000 батів на рік, що багаторазово окупається завдяки коректному застосуванню відрахувань і запобіганню штрафам.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.