Residenza fiscale in Thailandia nel 2026: quanto paga l'expat sui redditi da affitto

Nel 2026, un cittadino straniero che trascorre almeno 180 giorni in Thailandia ed è proprietario di un immobile in affitto è soggetto all'imposta sul reddito con aliquote progressive fino al 35%. Non si tratta di teoria: il Revenue Department thailandese scambia attivamente dati con banche e piattaforme di prenotazione, e dal gennaio 2024 è stata eliminata la vecchia norma che consentiva di non dichiarare i redditi esteri trasferiti nel Paese nell'anno fiscale successivo.

Per un investitore internazionale con un condominio a Phuket o una villa a Koh Samui, questo si traduce in obblighi precisi: presentazione della dichiarazione PND 90, calcolo delle detrazioni, gestione della ritenuta alla fonte e analisi degli accordi contro la doppia imposizione. In questo articolo analizziamo chi diventa residente fiscale, quanto si paga concretamente sui redditi da affitto e quali errori possono costare decine di migliaia di baht.

Risposta rapida

• 180 giorni trascorsi in Thailandia in un anno solare definiscono la residenza fiscale (Section 41, Revenue Code)
• L'imposta sul reddito delle persone fisiche (PIT) è progressiva, da 0% a 35%, e si applica al reddito mondiale del residente, inclusi i proventi da locazione
• Sui redditi da affitto generati in Thailandia, la società di gestione o il locatario giuridico trattiene una ritenuta alla fonte del 5% (withholding tax) ad ogni pagamento
• La Thailandia ha stipulato accordi contro la doppia imposizione con numerosi Paesi, che consentono di compensare le imposte già versate
• Il termine per la presentazione della dichiarazione annuale PND 90 è il 31 marzo dell'anno successivo
• La sanzione per omessa dichiarazione arriva fino a 200.000 baht, con interessi di mora dell'1,5% mensile sulle somme non versate

Scenari e opzioni

Scenario 1 - non residente con condominio a Phuket

Si trascorrono meno di 180 giorni in Thailandia e l'immobile è gestito tramite una società di property management. Quest'ultima trattiene il 5% di withholding tax ad ogni pagamento del canone: questa è l'imposta finale dovuta in Thailandia. La dichiarazione PND 90 non è obbligatoria, ma può essere presentata volontariamente per richiedere il rimborso della ritenuta eccedente qualora il reddito annuo sia inferiore alla soglia di 150.000 baht (tassata ad aliquota 0%).

Nel proprio Paese di residenza, il reddito va comunque dichiarato secondo le norme locali. Grazie agli accordi contro la doppia imposizione, le imposte versate in Thailandia possono essere portate in detrazione.

Scenario 2 - residente con un solo immobile

Si vive a Phuket per oltre sei mesi l'anno. Il reddito annuo da locazione del condominio è 600.000 baht (circa 16.000 euro). Applicando la deduzione forfettaria del 30% sulle spese (schema fisso, senza necessità di documentazione) e la deduzione personale di 60.000 baht, la base imponibile risulta:

600.000 - 180.000 (30% spese) - 60.000 (detrazione personale) = 360.000 baht

Imposta progressiva: i primi 150.000 baht al 0%, i successivi 150.000 al 5% (7.500 baht), i restanti 60.000 al 10% (6.000 baht). Totale: 13.500 baht. Poiché la ritenuta alla fonte già trattenuta nell'anno ammonta a 30.000 baht (5% di 600.000), il credito da rimborsare è di 16.500 baht, recuperabili tramite la dichiarazione PND 90.

Scenario 3 - residente con portafoglio immobiliare

Due condomini e una villa generano 3.000.000 baht annui. Dopo le deduzioni, la base imponibile si attesta intorno a 2.040.000 baht. Qui entrano in gioco le aliquote del 20-25%, per un'imposta complessiva di circa 270.000 baht. La ritenuta alla fonte di 150.000 baht viene portata in compensazione, con un saldo da versare di 120.000 baht. A questo livello di reddito, il supporto di un commercialista locale non è opzionale.

Rischi principali ed errori

1. Ignorare lo status di residente fiscale. Molti expat non contano i giorni di permanenza. I timbri sul passaporto sono l'unica prova valida: il Revenue Department acquisisce i dati direttamente dal Dipartimento dell'Immigrazione.

2. Confondere la ritenuta alla fonte con l'imposta definitiva. Il 5% trattenuto è un acconto, non un saldo. Se l'aliquota effettiva risultante dalla dichiarazione è superiore al 5%, la differenza va versata entro il 31 marzo.

3. Non sfruttare gli accordi contro la doppia imposizione. Molti Paesi hanno sottoscritto convenzioni con la Thailandia che consentono di compensare le imposte già pagate. Senza il corretto Certificate of Residence emesso dalle autorità thailandesi, si rischia di tassare lo stesso reddito due volte.

4. Ricevere affitti in contanti senza dichiarare. Dal 2024, le banche thailandesi sono obbligate a segnalare le transazioni superiori a 2.000.000 baht annui. Piattaforme come Airbnb e Booking.com trasmettono i dati alle autorità fiscali: la tracciabilità dei redditi da affitto breve è molto elevata.

5. Scegliere il metodo di deduzione sbagliato. La deduzione forfettaria del 30% è conveniente quando le spese effettive sono inferiori. Con un portafoglio ampio - che include interessi su mutui, ammortamenti e commissioni di gestione - le spese reali possono superare ampiamente la soglia forfettaria, rendendo vantaggioso il metodo analitico.

6. Perdere la scadenza. La presentazione tardiva comporta una sanzione di 2.000 baht più interessi di mora. In caso di evasione volontaria accertata, le sanzioni arrivano fino a 200.000 baht con possibile rilevanza penale.

FAQ

I giorni di transito contano per il calcolo dei 180 giorni? Si. Il giorno di arrivo e il giorno di partenza vengono contati come giorni interi di presenza in Thailandia.

Un cittadino straniero senza permesso di lavoro può ottenere un codice fiscale (TIN)? Si. Per richiedere il Taxpayer Identification Number sono sufficienti il passaporto e un documento che attesti l'indirizzo in Thailandia. Il permesso di lavoro non è necessario.

Come viene calcolato lo status fiscale se ho vissuto in Thailandia solo per una parte dell'anno? La Thailandia valuta lo status per l'intero anno solare. Se si sono trascorsi 180 o più giorni tra il 1° gennaio e il 31 dicembre, si è considerati residenti per tutto quell'anno.

I redditi da affitto breve tramite Airbnb sono imponibili? Si. Il Revenue Department classifica la locazione a breve termine come reddito imponibile. Se il fatturato annuo supera 1.800.000 baht, può essere applicata anche l'IVA al 7%.

Cosa succede se il reddito da affitto è inferiore a 150.000 baht annui? I primi 150.000 baht dopo le deduzioni sono soggetti all'aliquota del 0%. Tuttavia, il residente fiscale rimane obbligato a presentare la dichiarazione PND 90 e può richiedere il rimborso della ritenuta alla fonte già trattenuta.

Quali spese si possono dedurre con il metodo analitico? Interessi su mutui, ammortamento dell'immobile (generalmente 5% annuo), spese di manutenzione e ristrutturazione, commissioni della società di gestione, polizze assicurative e utenze a carico del proprietario.

Il Revenue Department monitora i proprietari stranieri? Si. Dal 2025 è operativa una procedura di incrocio automatico dei dati tra il Land Department (registrazione degli immobili) e i flussi bancari, con focus specifico sui proprietari non residenti.

Conviene assumere un commercialista locale? Se si trascorrono oltre 150 giorni in Thailandia e si percepiscono redditi da affitto, affidarsi a un Certified Public Accountant abilitato in Thailandia prima della chiusura del primo anno fiscale è la scelta più prudente. Il costo del servizio va da 15.000 a 40.000 baht annui - un investimento che si ripaga ampiamente grazie alla corretta applicazione delle deduzioni e all'eliminazione del rischio di sanzioni.

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