Résidence fiscale en Thaïlande : ce que paie un expatrié sur ses revenus locatifs en 2026

En 2026, tout étranger ayant séjourné au moins 180 jours en Thaïlande au cours d'une année civile est considéré comme résident fiscal et doit déclarer l'ensemble de ses revenus mondiaux, y compris ceux issus de la location immobilière. Le taux d'imposition progressif peut atteindre 35 %. Ce n'est pas une hypothèse théorique : le Revenue Department (administration fiscale thaïlandaise) croise activement les données bancaires, les plateformes de réservation comme Airbnb et Booking.com, ainsi que les registres fonciers du Land Department.

Depuis janvier 2024, une ancienne disposition permettant de ne pas déclarer les revenus étrangers transférés en Thaïlande l'année suivant leur perception a été supprimée. Pour un investisseur étranger propriétaire d'un appartement à Phuket ou d'une villa à Koh Samui, cela implique des obligations concrètes : dépôt du formulaire PND 90, calcul des déductions, prise en compte de la retenue à la source, et analyse des conventions fiscales applicables.

Voici une présentation structurée de qui est concerné, combien cela coûte réellement, et quelles erreurs peuvent coûter plusieurs dizaines de milliers de bahts.

Réponse rapide

• 180 jours de présence en Thaïlande dans l'année civile font de vous un résident fiscal (Section 41 du Revenue Code)
• Le barème progressif de l'impôt sur le revenu (Personal Income Tax) va de 0 % à 35 % et s'applique aux revenus mondiaux du résident, dont les loyers
• Sur les revenus locatifs de source thaïlandaise, la société de gestion ou le locataire personne morale prélève une retenue à la source de 5 % à chaque versement
• La Thaïlande a conclu des conventions de double imposition avec de nombreux pays, permettant d'imputer l'impôt payé localement
• La déclaration annuelle PND 90 doit être déposée avant le 31 mars de l'année suivante
• Le défaut de déclaration expose à une amende pouvant atteindre 200 000 bahts, assortie de pénalités de 1,5 % par mois sur le montant dû

Scénarios et options

Scénario 1 : non-résident avec un appartement à Phuket

Vous passez moins de 180 jours par an en Thaïlande. Vous louez votre bien via une société de gestion. Celle-ci prélève 5 % de retenue à la source sur chaque versement de loyer. Ce prélèvement constitue votre impôt définitif en Thaïlande : vous n'êtes pas tenu de déposer le formulaire PND 90. Vous pouvez néanmoins le faire volontairement si votre revenu annuel est inférieur au seuil de 150 000 bahts, ce qui vous permettrait d'obtenir un remboursement du trop-perçu.

Dans votre pays de résidence fiscale, ce revenu locatif doit être déclaré selon la législation locale. L'impôt payé en Thaïlande peut généralement être imputé sur votre impôt national grâce à la convention fiscale applicable.

Scénario 2 : résident avec un seul bien

Vous résidez à Phuket plus de six mois par an. Votre revenu locatif annuel s'élève à 600 000 bahts. Après déduction forfaitaire des charges à 30 % (soit 180 000 bahts, sans justificatifs requis) et abattement personnel de 60 000 bahts, la base imposable est la suivante :

600 000 - 180 000 (charges 30 %) - 60 000 (abattement personnel) = 360 000 bahts

Application du barème : les premiers 150 000 bahts sont taxés à 0 %, les 150 000 bahts suivants à 5 % (soit 7 500 bahts), et les 60 000 bahts restants à 10 % (soit 6 000 bahts). Total : 13 500 bahts. Or, la retenue à la source de 5 % prélevée tout au long de l'année représente 30 000 bahts. Vous êtes donc en situation de trop-perçu de 16 500 bahts, récupérables via la déclaration PND 90.

Scénario 3 : résident avec un portefeuille immobilier

Deux appartements et une villa génèrent 3 000 000 bahts de revenus annuels. Après déductions, la base imposable avoisine 2 040 000 bahts. Les tranches supérieures à 20-25 % s'appliquent, portant l'impôt total à environ 270 000 bahts. La retenue à la source de 150 000 bahts est imputée, laissant un solde à régler de 120 000 bahts. À ce niveau de revenus, le recours à un comptable agréé est indispensable.

Principaux risques et erreurs

1. Ne pas comptabiliser les jours de présence. De nombreux expatriés ne tiennent pas de décompte précis. Or, les tampons d'entrée et de sortie dans le passeport constituent la seule preuve légale. Le Revenue Department peut solliciter les données de la Direction de l'immigration.

2. Confondre retenue à la source et impôt définitif. La retenue de 5 % n'est qu'un acompte pour les résidents fiscaux. Si votre taux effectif dépasse 5 %, un complément est exigible. Ignorer ce mécanisme conduit systématiquement à un redressement.

3. Ne pas utiliser la convention de double imposition. La plupart des conventions signées par la Thaïlande attribuent le droit d'imposer les revenus immobiliers au pays où le bien est situé, tout en accordant un crédit d'impôt dans le pays de résidence. Sans le certificat de résidence fiscale thaïlandais (Certificate of Residence), vous risquez une double imposition effective.

4. Percevoir les loyers en espèces sans les déclarer. Depuis 2024, les banques thaïlandaises sont tenues de signaler toute transaction dépassant 2 000 000 bahts par an. Les plateformes Airbnb et Booking.com transmettent également leurs données au fisc.

5. Mal choisir la méthode de déduction des charges. La déduction forfaitaire de 30 % est avantageuse lorsque vos charges réelles sont inférieures. Mais pour un portefeuille important incluant des intérêts d'emprunt, des frais de gestion et d'amortissement, les charges réelles peuvent largement dépasser ce seuil.

6. Manquer la date limite de dépôt. Le retard entraîne une amende de 2 000 bahts plus des pénalités. En cas d'évasion fiscale délibérée, les sanctions peuvent atteindre 200 000 bahts et inclure des poursuites pénales.

FAQ

Les jours de transit comptent-ils dans le calcul des 180 jours ? Oui. Le jour d'entrée et le jour de sortie sont comptabilisés comme des jours entiers de présence.

Un étranger sans permis de travail peut-il obtenir un numéro fiscal (TIN) ? Oui. Il suffit de présenter un passeport et une preuve de domicile en Thaïlande. Le permis de travail n'est pas requis.

Comment est déterminé le statut si je suis résident pendant une partie de l'année seulement ? La Thaïlande évalue le statut sur l'ensemble de l'année civile. Si vous avez passé 180 jours ou plus entre le 1er janvier et le 31 décembre, vous êtes considéré comme résident pour toute l'année.

Les revenus locatifs issus d'Airbnb sont-ils imposables ? Oui. Le Revenue Department traite la location courte durée comme un revenu imposable. Si le chiffre d'affaires annuel dépasse 1 800 000 bahts, une TVA de 7 % peut également s'appliquer.

Le revenu locatif est-il imposable si les loyers sont inférieurs à 150 000 bahts par an ? Les premiers 150 000 bahts après déductions sont taxés à 0 %. Toutefois, les résidents fiscaux restent tenus de déposer la déclaration PND 90, et peuvent demander le remboursement de la retenue à la source prélevée.

Quelles charges sont déductibles selon la méthode réelle ? Intérêts d'emprunt, amortissement du bâtiment (généralement 5 % par an), frais de rénovation, commission de la société de gestion, assurances, charges de copropriété supportées par le propriétaire.

Le Revenue Department surveille-t-il les propriétaires étrangers ? Oui. Depuis 2025, l'administration déploie un système de croisement des données entre le Land Department (enregistrement des titres de propriété) et les virements bancaires, afin de détecter les revenus non déclarés.

Faut-il faire appel à un comptable local ? Dès lors que vous passez plus de 150 jours en Thaïlande et percevez des revenus locatifs, il est fortement recommandé de mandater un comptable public certifié thaïlandais (Certified Public Accountant) avant la fin du premier exercice fiscal. Les honoraires se situent généralement entre 15 000 et 40 000 bahts par an - un investissement largement rentabilisé par l'optimisation des déductions et la prévention des pénalités.

Prêt à investir en Thaïlande ? Nos experts vous aideront à trouver la propriété idéale.