Transfer Fee in Thailand: 7 Steuern beim Kauf und Besitz von Immobilien (2026)

Im Januar 2026 zahlte ein Käufer einer Eigentumswohnung auf Phuket im Wert von 12 Millionen Baht allein für die Registrierung der Transaktion 240.000 Baht Transfer Fee. Weitere 600.000 Baht entfielen auf Stempelsteuer und Quellensteuer des Verkäufers. Insgesamt entstanden damit rund 7% Nebenkosten über den Kaufpreis hinaus — und der Käufer wusste bis zum Tag der Transaktion nichts davon.

Thailand verbirgt seine Steuern nicht. Sie sind im Revenue Code und im Land Code klar geregelt und auf der Website des Revenue Department öffentlich zugänglich. Dennoch ist das System so aufgebaut, dass manche Abgaben formal beim Verkäufer liegen, andere beim Käufer — und die tatsächliche Verteilung im Einzelfall Verhandlungssache ist. Wer die Steuerstruktur nicht kennt, riskiert als ausländischer Investor eine Mehrbelastung von Hunderttausenden Baht.

Dieser Artikel gibt einen vollständigen Überblick über alle Steuern und Gebühren, die beim Kauf, Besitz und Verkauf von Immobilien in Thailand für internationale Käufer anfallen.

Kurzantwort

• Transfer Fee (Registrierungsgebühr) — 2% des vom Land Office festgelegten Schätzwerts
• Stempelsteuer (Stamp Duty) — 0,5% des Schätz- oder Vertragswerts (der höhere Wert gilt), bei Eigentum über 5 Jahre
• Specific Business Tax (SBT) — 3,3% des Schätz- oder Vertragswerts (der höhere Wert gilt), bei Eigentum unter 5 Jahren; ersetzt die Stempelsteuer
• Withholding Tax (Quellensteuer) — 0% bis 35% progressiv für natürliche Personen, 1% für juristische Personen
• Mieteinkommensteuer — progressiv 0–35% auf Nettoeinkünfte, jährlich zu erklären
• Land and Building Tax — 0,01% bis 0,3% je nach Nutzungsart
• Common Area Fee — keine Steuer, aber obligatorische monatliche Zahlung von 40–120 Baht/m² in Eigentumswohnanlagen

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kauf einer Neubauwohnung vom Entwickler

Beim Kauf direkt vom Bauträger wird die Transfer Fee von 2% in der Regel hälftig geteilt — 1% trägt der Käufer, 1% der Entwickler. Das ist gängige Praxis auf Phuket und in Bangkok, aber keine gesetzliche Vorgabe. Manche Entwickler übernehmen alle Kosten als Marketingmaßnahme, andere legen sie vollständig auf den Käufer um.

Worauf zu achten ist: Im Kaufvertrag sollte ein eigener Abschnitt zu 'Taxes and Fees' enthalten sein. Fehlt er, unbedingt nachhaken und ergänzen lassen.

Die Withholding Tax beim Kauf von einem gewerblichen Bauträger beträgt 1% des Schätz- oder Vertragswerts (der höhere gilt). Die SBT liegt bei 3,3%, da der Entwickler im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit verkauft. Beide Steuern liegen formal beim Verkäufer.

Szenario 2: Kauf einer Gebrauchtimmobilie von einer Privatperson

Hier verändert sich das Bild. Hat der Verkäufer das Objekt weniger als 5 Jahre besessen, fällt SBT in Höhe von 3,3% an. Bei einer Haltedauer von mehr als 5 Jahren gilt stattdessen Stempelsteuer in Höhe von 0,5%. Die Withholding Tax wird nach progressiver Skala berechnet und hängt vom Schätzwert sowie der Haltedauer ab.

Auf dem Zweitmarkt wird die Transfer Fee von 2% häufig 50/50 geteilt, ist aber grundsätzlich verhandelbar. In einem Verkäufermarkt kann der Verkäufer darauf bestehen, die gesamten Kosten dem Käufer zu übertragen.

Checkliste vor dem Kauf auf dem Zweitmarkt:

• Schätzwert beim zuständigen Land Office anfragen (liegt oft 20–40% unter dem Marktwert)
• Datum der Eigentumsregistrierung des Verkäufers klären (entscheidet über SBT oder Stamp Duty)
• Steuerverteilung im Vorvertrag schriftlich festhalten
• Objekt auf Belastungen und Hypotheken prüfen

Szenario 3: Eigentum und Vermietung

Mieteinnahmen unterliegen in Thailand der Einkommensteuer. Für steuerliche Ansässige (Aufenthalt von mehr als 180 Tagen im Jahr) gilt die progressive Skala von 0% bis 35%. Die ersten 150.000 Baht Einkommen sind steuerfrei. Danach steigen die Sätze:

• 150.001–300.000 Baht — 5%
• 300.001–500.000 Baht — 10%
• 500.001–750.000 Baht — 15%
• 750.001–1.000.000 Baht — 20%
• 1.000.001–2.000.000 Baht — 25%
• 2.000.001–5.000.000 Baht — 30%
• Über 5.000.000 Baht — 35%

Für Nicht-Ansässige gilt ein Pauschalsteuersatz von 15% auf nach Thailand überwiesene oder dort erzielte Einkünfte. Investoren aus Ländern, die mit Thailand ein Doppelbesteuerungsabkommen abgeschlossen haben, können in Thailand gezahlte Steuern in ihrer Heimat anrechnen lassen — eine doppelte Besteuerung desselben Einkommens entfällt damit in der Regel.

Szenario 4: Verkauf der Immobilie

Beim Verkauf entstehen dieselben Abgaben: Transfer Fee 2%, SBT 3,3% oder Stamp Duty 0,5% sowie Withholding Tax. Für private Verkäufer wird die Withholding Tax nach einer besonderen Formel berechnet: Der Schätzwert wird durch die Anzahl der Besitzjahre geteilt, der progressive Steuersatz wird auf diesen Jahreswert angewendet, das Ergebnis dann mit der Anzahl der Jahre multipliziert.

Rechenbeispiel: Verkauf einer Wohnung mit einem Schätzwert von 8 Millionen Baht nach 3 Jahren Eigentum. Jahreswert: 8.000.000 / 3 = 2.666.667 Baht. Steuer auf diesen Betrag nach Progressionsskala: ca. 293.000 Baht. Multipliziert mit 3 Jahren ergibt sich eine Withholding Tax von rund 879.000 Baht.

Vergleichstabelle: Steuern und Gebühren beim Immobilienkauf in Thailand

Hauptrisiken und Fehler

1. Steuerverteilung nicht im Vertrag festhalten. Der häufigste Fehler. Eine mündliche Absprache über eine hälftige Teilung ist wertlos. Am Tag der Registrierung beim Land Office kann man vor vollendete Tatsachen gestellt werden: entweder zahlen oder die Transaktion scheitert.

2. Vertrags- und Schätzwert verwechseln. Das Land Office verwendet seinen eigenen Schätzwert. Liegt dieser unter dem Marktpreis, sind die Steuern geringer. Für SBT und Stamp Duty gilt jedoch stets der höhere der beiden Werte.

3. Withholding Tax bei der Renditeberechnung ignorieren. Kauft man von einer Privatperson mit kurzer Haltedauer, kann deren Withholding Tax 15–25% des Schätzwerts betragen. Der Verkäufer wird diese Belastung in den Kaufpreis einpreisen.

4. Mieteinkommensteuer übergehen. Viele ausländische Eigentümer auf Phuket vermieten über Verwaltungsgesellschaften und reichen keine Steuererklärung ein. Seit 2024 hat der Revenue Department die Kontrolle über Einkünfte von Nicht-Ansässigen deutlich verschärft — das Bußgeld für fehlende Erklärungen beträgt bis zu 200% der Steuerschuld.

5. Land and Building Tax vergessen. 2020 eingeführt. Für Wohnimmobilien bis 50 Millionen Baht beträgt der Satz 0,02% jährlich — ein geringer Betrag, aber Nichtzahlung führt zu Strafen und kann Folgetransaktionen blockieren.

6. Die 5-Jahres-Grenze nicht prüfen. Die Differenz zwischen SBT (3,3%) und Stamp Duty (0,5%) ist erheblich. Bei einem Kaufpreis von 10 Millionen Baht sind das 280.000 Baht Ersparnis, wenn der Verkäufer die Immobilie länger als 5 Jahre besessen hat.

FAQ

Wie hoch ist die Transfer Fee beim Immobilienkauf in Thailand? Die Transfer Fee beträgt 2% des vom Land Office festgelegten Schätzwerts. Dieser liegt typischerweise 20–40% unter dem Marktpreis.

Wer zahlt die Transfer Fee — Käufer oder Verkäufer? Gesetzlich liegt die Pflicht beim Käufer. In der Praxis wird sie beim Kauf vom Bauträger häufig 50/50 geteilt. Die genaue Aufteilung wird im Kaufvertrag geregelt.

Welche Steuern zahlt ein Ausländer beim Kauf einer Wohnung auf Phuket? Hauptsächlicher Kostenblock für den Käufer ist die Transfer Fee von 2% (oder dessen vereinbarter Anteil). SBT, Stamp Duty und Withholding Tax liegen formal beim Verkäufer, können aber vertraglich auf den Käufer übertragen werden.

Muss man in Thailand Steuern auf Mieteinnahmen zahlen? Ja. Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer. Für Nicht-Ansässige gilt ein Satz von 15% auf in Thailand erzielte oder überwiesene Einkünfte. Für Ansässige gilt die progressive Skala von 0–35%.

Was ist die Specific Business Tax und wann fällt sie an? Die SBT beträgt 3,3% des Schätz- oder Vertragswerts (der höhere gilt) und wird fällig, wenn der Verkäufer die Immobilie weniger als 5 Jahre besessen hat. Gewerbliche Bauträger zahlen SBT grundsätzlich immer.

Kann man Steuern beim Verkauf einer Immobilie reduzieren? Ja. Der wirksamste Weg: das Objekt länger als 5 Jahre halten. Dadurch sinkt die Abgabe von SBT (3,3%) auf Stamp Duty (0,5%), und die Withholding Tax reduziert sich durch die Aufteilung auf mehr Besitzjahre erheblich.

Wie hoch ist die Land and Building Tax in Thailand 2026? Für Wohnimmobilien bis 50 Millionen Baht beträgt der Satz 0,02% jährlich. Für gewerbliche Objekte bis zu 0,3%. Für brachliegende Grundstücke erhöht sich der Satz alle 3 Jahre des Nichtgebrauchs.

Welche Gesamtkosten entstehen beim Kauf einer Wohnung für 10 Millionen Baht? Beim Kauf vom Bauträger mit 50/50-Teilung: Ihr Anteil an der Transfer Fee beträgt ca. 100.000 Baht (1% des Schätzwerts von ca. 5 Mio. Baht). Beim Kauf auf dem Zweitmarkt mit vollständiger Transfer Fee: ca. 200.000 Baht. Der genaue Betrag hängt von der Bewertung des Land Office ab.

Eine sorgfältige Steuerplanung beim Immobilienkauf in Thailand kann 3–7% des Kaufpreises einsparen. Der Schlüssel liegt darin, alle Konditionen vor Zahlung einer Anzahlung schriftlich zu fixieren und die vollständigen Haltekosten — einschließlich jährlicher Steuern und Erklärungspflichten — von Anfang an einzukalkulieren.

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